Коммерческий директор ГK «Премьер» Дмитрий Пухнаревич рассказал порталу Novostroy-M.ru о том, в какие новостройки Подмосковья лучше вложить деньги и какие квартиры пользуются спросом у частных инвесторов.
Если составить рейтинг механизмов инвестирования по уровню доходности, то на каком месте там были бы инвестиции в новостройку?
Все зависит от класса жилья. Если мы говорим о сегменте «эконом», то инвестиции в такие новостройки занимают третье место после Forex и ПИФов, однако участие в Forex и ПИФах требует определенного умения и знания – либо ты занимаешься этим сам, либо платишь трейдеру.
Что касается покупки квартиры, как вложения средств, то для этого не требуется никаких знаний. Приходишь к застройщику, он готовит комплект документов в соответствии с 214-ФЗ - все добровольно и абсолютно безопасно, потому что договоры проходят регистрацию в регпалате. Таким образом, можно говорить о юридической чистоте сделки, исключены двойные продажи и прочие риски. После того, как дом введен в эксплуатацию и выданы кадастровые паспорта, владелец квартиры вправе в течение 10 дней получить свидетельство о собственности.
Какие новостройки сегодня наиболее перспективные с точки зрения инвестиций?
С целью получения дохода перспективен, естественно, эконом-класс. Рост цен в этом сегменте очень высокий. Если сейчас рассматривать рынок ближайшего Подмосковья, то по сравнению с 2012 г. цены стали выше на 20-25%.
На какие квартиры стоит обратить внимание частным инвесторам сегодня?
Чем меньше площадь приобретаемой квартиры, тем лучше для инвестора, потому что он экономит деньги на покупке. Студии до 30 кв. м, 1-комнатные квартиры площадью 30-40 кв. м и в некоторых случаях 2-комнатные до 56 кв. м – самые востребованные у инвесторов. Например, жилой комплекс в районе Текстильщик в городе Королеве Московской области и жилой комплекс «Эстет».
Квадратный метр в квартирах меньшей площади стоит дороже, так?
Да, но на самом деле разница составляет буквально 1-2%, при этом небольшие квартиры более ликвидны, причем и при реализации на вторичном рынке, и при дальнейшей продаже по договору переуступки, то есть до момента ввода дома в эксплуатацию.
Как частному инвестору правильно выбрать объект инвестирования? Что необходимо учитывать обязательно?
Прежде всего стоит определиться, о каких именно инвестициях идет речь. Они могут быть связаны с дальнейшей перепродажей квартиры, а могут - с планомерным получением дохода в рамках сдачи жилья в аренду. Сдача в аренду – отличная альтернатива пенсии. То есть ты имеешь три квартиры, которые купил в период активной трудовой деятельности, а на пенсии сдаешь их и получаешь доход – от 30 до 40 тыс. рублей в месяц с каждой. Это абсолютно благонадежно и стабильно.
Если мы говорим об инвестиции с целью дальнейшей перепродажи, то это должна быть квартира небольшой площади, расположенная в привлекательной локации. Наиболее популярные квартиры при перепродаже, как по переуступке, так и на вторичном рынке, - в жилых комплексах с развитой инфраструктурой, имеющие хорошую транспортную доступность.
Конечно, важна репутация застройщика, так как до сих пор встречаются в Подмосковье проблемы со строительством, поэтому нужно подходить внимательно в том числе и к выбору компании.
По вашим оценкам, каков сегодня объем инвестиционных сделок на рынке?
Мы оцениваем его в пределах от 30 до 40%.
Есть ли вероятность, что в связи с нестабильной экономической ситуацией количество инвесторов на рынке увеличится? Какие-то последствия для рынка будут?
В связи с введенными санкциями в отношении российских банков, а также с девальвацией рубля, наиболее прибыльный инструмент для получения каких-то доходов – это корреляция и игра с курсом доллара. Однако, как я говорил ранее, это требует определенных знаний, поэтому инвестирование в объекты недвижимости – наиболее удобный и надежный вариант. В ближайшем будущем мы планируем увеличение доли инвесторов от 5 до 8%.
Какую минимальную сумму необходимо иметь, чтобы вложиться в покупку квартиры в Московском регионе? При условии, что объект будет ликвидным на рынке.
Наиболее ликвидные объекты распложены в радиусе до 15 км от МКАД, например, в Одинцово или Домодедово. Но если мы рассматриваем хорошую транспортную доступность благодаря электричкам, то это могут быть и новостройки в радиусе 15-30 км, например, в Климовске.
Бюджет покупки - от 3 млн рублей. Имея такую сумму, покупатель может позволить себе выбирать. Хотя есть и более бюджетные варианты, где стоимость квадратного метра 50-55 тыс. рублей и небольшие по площадям квартиры – 30-35 кв. м. В данном случае бюджет может быть и до 2 млн рублей. Но при этом новостройка удалена от МКАД.
Если мы рассматриваем Климовск как боле бюджетный вариант, где стоимость кв. м от 50 тыс. рублей и есть студии 30 кв. м, то квартира обойдется в 1,5 млн рублей. Имея первоначальный взнос 600-700 тыс. рублей, можно купить квартиру не в ипотеку, а в рассрочку. У нас сроки сдачи дома намечены на март 2015 г., поэтому мы готовы предоставить рассрочку до этого времени. Но даже оформив ипотеку на 750 тыс. рублей, любой клиент может погасить ее в течение 50 лет. То есть это нестрашный ипотечный кредит.
В Королеве стадия строительной готовности высокая, город имеет развитую инфраструктуру, жилой комплекс находится недалеко от строящейся сейчас эстакады на Ярославском шоссе, благодаря чему будет обеспечено отличное транспортное сообщение с Москвой. Там стоимость немного подороже – от 75 тыс. за кв. м, но нет маленьких квартир, площади от 30 до 80-90 кв. м, поэтому минимальный бюджет покупки – 2,1 млн рублей.
Выгодно ли инвестировать в новостройку, но с использованием ипотечного кредита? При каких условиях это может быть выгодно?
Многие застройщики предлагают воспользоваться программой рассрочки. Когда у тебя есть сумма, но ее на покупку квартиры не хватает, и при этом нет желания связываться с банком, который требует ряд документов, рассрочка – это очень удобный вариант. Причем застройщик дает возможность выплатить долг до ориентировочного ввода дома в эксплуатацию. Если ты покупаешь на каком-то этапе, и планируемый ввод в эксплуатацию – лето 2015 г., то рассрочка предоставляется до лета 2015 г.
В то же время, банки очень активно развивают ипотечное кредитование. По мнению аналитиков, в будущем будет небольшое увеличение процентных ставок в связи с нестабильной ситуацией на рынке. Мы ожидаем увеличение процентных ставок на 1-2%.
Чтобы покупка квартиры в ипотеку была выгодна как инвестиция, необходимо иметь 50-60% собственных средств в качестве первоначального взноса. Если купить квартиру на финальной стадии строительства, то ее можно сдавать в аренду, покрывая ипотечный платеж. Но наиболее привлекательные по цене – квартиры в новостройках на этапе котлована.
При каких условиях можно вкладывать деньги в новостройку на завершающем этапе строительства?
Если рассматривать покупку квартиры с целью последующей перепродажи, то целесообразно выбрать новостройку на начальном этапе продаж. Если цель инвестирования – сдача жилья в аренду, то естественно, чем ближе срок сдачи объекта, тем лучше – достаточно сделать минимальный косметический ремонт, и можно искать арендаторов.
В соответствии с предложенными поправками в Налоговый кодекс, собственников единственного жилья при его продаже освободят от уплаты подоходного налога вне зависимости от сроков владения им. А вот владельцы нескольких объектов недвижимости будут вынуждены платить налоги, если доход от продажи собственности составляет более 5 млн рублей. Таким образом, есть вероятность, что количество частных инвесторов на рынке снизится. Согласны ли вы с этим?
Мы считаем, что на инвестиционную привлекательность новостроек это точно никак не повлияет, появятся какие-то схемы, как обойти налоги. Кроме того, в Подмосковье бюджет покупки, как правило, меньше 5 млн рублей. А если рассматривать более дорогие квартиры большой площади, то их не покупаются как объект инвестирования, их покупают для жизни.
Дата публикации 14 ноября 2014
