Александр Шибаев, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood, рассказал порталу Novostroy-M.ru о том, почему на рынке новостроек Москвы стало значительно меньше частных инвесторов, изменится ли ситуация этой осенью и какая недвижимость может принести максимальный доход.
Пожалуй, весь последний год эксперты говорили, а мы писали о том, что частные инвесторы ушли с рынка новостроек. Что происходит сейчас?
Инвесторы остаются даже в кризисное для рынка время, однако их доля за последние несколько лет существенно снизилась.
По данным компании Blackwood, до кризиса 2008-2009 гг. на рынке жилой недвижимости Москвы более половины всех сделок носило инвестиционных характер. К 2013 г. доля инвесторов на рынке сократилась до 20-25%. На данный момент подавляющее большинство покупателей на рынке Москвы приобретают жилье для собственного проживания. При этом доля инвесторов составляет всего 5-7%.
В то же время, на рынке жилья имеются условия для активизации инвесторов. Так, один из немаловажных факторов для возвращения инвесторов – наличие на рынке большого количества новых проектов по инвестиционно-привлекательным ценам.
По данным Blackwood, входной билет на первичном рынке квартир в пределах МКАД снизился за последние 2 года на 30%. Так, сейчас в ЖК «Домашний» можно приобрести квартиру от 3,2 млн руб.
Ценовой порог входа в сегменте апартаментов еще меньше. По состоянию на сентябрь 2016 года на рынке Москвы в пределах МКАД минимальная стоимость апартаментов составляет 2,2 млн руб. (в апарт-отеле «Восток»). За последние 2 года минимальная стоимость апартамента на рынке Москвы (в пределах МКАД) снизилась на 18%.
Столь существенное снижение цен связано как с ужесточением конкуренции на рынке, так и увеличении стоимости заемного финансирования для девелоперов, которые пытаются заместить его на старте проекта средствами, привлеченными от дольщиков.
Аналогичная ситуация наблюдается и в элитном сегменте. За счет выхода на рынок новых премиальных проектов с лотами небольшого метража, стоимость порога входа на рынок снизилась за год на 25%. Так, если в сентябре 2015 года минимальная стоимость лота на элитном рынке равнялась 20,5 млн руб. (в комплексе Depre Loft), то по состоянию на начало сентября 2016 года минимальная стоимость лота на элитном рынке снизилась до 16 млн руб. По такой цене можно приобрести апартамент площадью 35 кв. м в комплексе «Современник». Еще в одном премиальном комплексе – Neva Towers на территории ММДЦ «Москва-Сити» предлагаются к продаже апартаменты от 18 млн руб.
Что было главной причиной снижения доли инвестиционных покупок?
Основными факторами популярности инвестиций в жилую недвижимости в 2000-е гг. были стабильные темпы роста цен предложения. Однако обрушение нефтяных котировок и введение западных санкции для некоторых секторов российской экономики привели к значительному сокращению притока дешевых ликвидных средств на московский рынок недвижимости, в том числе от иностранных инвесторов. Снижение ликвидности привело к «охлаждению» рынка и снижению рыночных цен. В результате многие инвесторы в поисках более выгодных вложений переориентировались на другие рынки, например, банковские депозиты или валютный рынок.
На рынке же жилой недвижимости резко снизилась доходность инвестиции, единственным его сегментом, приносящим доход, осталось строящееся жилье, цены на которое растут на фоне повышения этапа строительной готовности дома.
Также свою роль сыграли ограничительные меры со стороны государства (повышение срока владения недвижимостью для освобождения от уплаты налога при продаже до 5 лет, а также установление нижнего предела налоговой базы), призванные избавить его от перегрева со стороны чрезмерного числа инвесторов, что приводило к необоснованному росту цен и, как следствие, усложняло возможности для улучшения жилищных условий населения.
На ваш взгляд, с началом делового сезона частные инвесторы активизируются? При каких условиях это может произойти?
Большой активизации на рынке не ожидается. Компания Blackwood прогнозирует лишь некоторую трансформацию нынешнего спроса между сегментами рынка. Так, анонсированное на осень изменение в законодательстве, связанное с разрешение постоянной регистрации в апартаментах, должно подстегнуть интерес инвесторов к данному сегменту недвижимости.
Значительное оживление возможно при условии, во-первых, ухудшения прибыльности других рынков для инвестирования, например, снижения ставок по депозитам. С другой стороны, активизировать инвесторов может возобновление роста цен на квартиры, а также рост ставок аренды на вторичное жилье. Например, к осени в эконом-классе появились предпосылки к росту арендной платы, которые обусловлены установившимся равновесием спроса и предложения на рынке аренды квартир.
В целом сегодня на какую прибыть могут рассчитывать инвесторы, вкладывая деньги в квартиры в новостройках?
С учетом нулевой динамики темпов прироста цен на первичном рынке недвижимости основная прибыль инвесторов в данный момент формируется за счет повышения стадии строительной готовности жилой недвижимости, которая в зависимости от класса, локации и других характеристик объекта может варьироваться от -10% до 70%, в среднем составляя порядка 20% за весь период строительства жилого дома, в годовом выражении это порядка 7-8%.
С выходом квартир в новостройках на вторичный рынок прибыль от сдачи в аренду варьируется от 4 до 7% годовых.
По данным аналитиков рынка недвижимости, разница в цене квартиры на старте продаж и после сдачи в эксплуатацию сокращается. Это приговор для частных инвесторов?
В целом такая тенденция – сокращения прироста цен в течение периода строительства новостройки, имеет место на рынке. Так, если в докризисное время в среднем цены за полный цикл строительства показывали рост порядка 25-30%, то к 2016 году опустились до 15-20%. По данным Blackwood, в среднем разница цен на объекты жилой недвижимости на старте продаж и после сдачи комплекса в эксплуатацию составляет порядка 17% (на основе 11 сданных в 2016 году жилых объектов), среднегодовой прирост цен на строящиеся квартиры и апартаменты составил 7,6%. При этом стоит отметить, что прирост цен на апартаменты значительно больше, чем на квартиры: 28% и 3% соответственно.
Снижение разницы в ценах за последние годы обусловлено тем, что цены на квартиры в докризисное время росли не только за счет повышения стадии строительной готовности, но и за счет общего роста цен на рынке, который мог достигать 10-15%.
Какой сегмент жилья может принести наибольшую прибыть?
Одним из наиболее перспективных сегментов на рынке жилой недвижимости являются апартаменты, ликвидность и как следствие стоимость которых может существенно вырасти в случае постепенного перевода их в статус квартир на законодательном уровне, а также в случае перевода девелопером конкретного апарт-комплекса в статус полноценного жилья.
У апартаментов есть достоинство перед квартирами, а именно дисконт в цене, которые составляет в среднем на рынке 15-20%. С учетом этого в случае сдачи в аренду, апартаменты будут приносить в целом одинаковый доход по сравнению с квартирами. Соответственно, можно говорить о большей доходности апартаментов по сравнению с полноценными квартирами в случае инвестиции в арендный бизнес.
Как правильно выбрать объект для инвестирования?
Наиболее привлекательными объектами на рынке недвижимости являются квартиры и апартаменты по инвестиционно-привлекательным ценам на стадии строительства, которые характеризуются выгодным местоположением, удачными планировочными решениями и имеющими потенциал для роста цены.
Высоким потенциалом роста цен, например, обладают объекты, для которых в будущем возможно качественное улучшение каких-либо характеристик. Это апартаменты, перевод которых застройщиком в статус квартир повысит их рыночную цену от 10% в элитном сегменте и до 20% в массовом. Также это проекты имеющиеся потенциал для значительного улучшения своей транспортной доступности, например, расположенные рядом со строящимися и проектируемыми станциями метрополитена или ТПУ.
Интересны объекты в районах Москвы, характеризующихся дефицитом жилья на первичном рынке. Например, в Москве это районы Дорогомилово, Строгино, Теплый Стан, Ясенево, а также вблизи Воробьевых гор, Серебряного Бора или Китай-города, где новостройки на данный момент отсутствуют либо их очень мало.
С другой стороны, необходимо обращать внимание не только на прибыльность инвестиции, но и на их сохранность. Так, немаловажным фактором для ответственного инвестора является надежность застройщика, уверенность в высоких темпах строительства. По статистике, в Москве более половины объектов жилой недвижимости сдается позже установленных застройщиком сроков окончания строительства, что негативно сказывается на прибыльности инвестиций.
Каковы перспективы инвестиций в недвижимость?
В целом российский рынок недвижимости перешел в новую экономическую реальность. Эпоха ажиотажного роста цен на московскую недвижимость закончилась еще с мировым финансово-экономическим кризисом 2008 года. В дальнейшем прирост цен в лучшие для рынка годы был равен уровню официальной инфляции. Поэтому даже при восстановлении спроса до уровня 2013-2014 гг. прежних темпов роста в 10-20% ждать не стоит. Отныне для рынка жилья доходность в размере 5-10% годовых будет считаться очень хорошим значением.
В краткосрочной перспективе инвестиции в московскую недвижимость в целом по рынку будут приносить меньший доход по сравнению с другими финансовыми продуктами, например, банковскими депозитами.
Однако, если рассматривать покупку объектов жилой недвижимости с точки зрения долгосрочных инвестиции и сохранения сбережений, то они сохраняют свою актуальность, поскольку недвижимость в Москве – в крупнейшем финансовом и деловом центре Восточной Европы, всегда являлась и будет являться привлекательным активом. Это обусловлено высоким уровнем жизни в столице, который привлекает граждан со всей страны, что сказывается на стабильном спросе (в долгосрочной перспективе) как на рынке купли-продажи, так и аренды жилья.
В результате рынок недвижимости видоизменился: из инструмента для получения прибыли он превратился в надежное место для сбережения капитала с получением небольшого дохода, чаще всего от арендного бизнеса.
Среди новых направлений инвестирования, связанных с рынком недвижимости, стоит отметить новый продукт - коллективные инвестиции в арендное жилье. Так, государственным агентством АИЖК анонсировано создание закрытого паевого инвестиционного фонда (ЗПИФ), который будет получать прибыть от сдачи в аренду жилья, которое находится в собственности АИЖК. Доходность данного ЗПИФ прогнозируется на уровне 5-6% в год.
Дата публикации 14 сентября 2016
