В последние несколько месяцев в СМИ выходит информация о финансовых проблемах у крупнейших банков: в июле отозвана лицензия у банка «Югра», обанкротился «ФК Открытие», на днях Бинбанк обратился в Банк России с просьбой о санации. Новострой-М узнал у экспертов рынка, повлечет ли нынешняя ситуация в банковском секторе рост инвестиций в недвижимость.
Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп»
Безусловно, как только падает доверие к финансовым авуарам, большая часть инвесторов вкладывает свои деньги в более «вечные» и осязаемые активы, в частности, в недвижимость. Этот эффект подстегнул спрос на жилье в декабре 2014 года, когда многие россияне направили свои сбережения на покупку жилья. Нечто подобное мы наблюдаем и сейчас. К примеру, в августе, когда в СМИ распространились сообщения о проблемах у четырех крупных банков, мы зафиксировали резкий рост (на 43%) числа инвестиционных сделок в наших проектах. Речь шла в основном об объектах бизнес-класса, причем все приобретения были пакетными, то есть включали не одну, а сразу несколько квартир. В общей сложности сумма сделок составила порядка 800 млн рублей. Учитывая тот факт, что покупки прошли не в сезон и были пакетными, очевидно, что их совершили держатели средств в банках, которым были посвящены публикации в СМИ.
Если мы говорим о массовом сегменте жилья, то количество сделок со 100% оплатой не изменилось. В высокобюджетных классах новостроек, как правило, квартиры приобретаются с единовременным покрытием стоимости, поэтому в данном случае также не было отмечено никаких различий. Тем не менее, по мере роста нестабильности в банковском секторе все больше покупателей будет появляться на первичном рынке жилья. Сегодня доля инвесторов относительно невысока – от 3% до 5%. Однако если последуют новые отзывы лицензий или сообщения о санации крупных игроков, в отдельные месяцы можно будет наблюдать всплеск активности инвесторов, и их удельный вес может достичь 7-8%.
Татьяна Гусева, директор ипотечного центра компании «МИЭЛЬ-Новостройки»
Инвестиции в недвижимость считаются одними из самых надежных в долгосрочной перспективе. Недвижимость является ценным активом.
В теории, это логичное развитие событий, на практике, кто располагал накоплениями и рассматривал вопрос вложения в недвижимость, уже это сделали. Пик пришелся на конец 2014 года. Сейчас же на рынке недвижимости цены не сильно растут, и реализовать объект с учетом огромного количества предложений становится сложнее.
Да, небольшое перераспределение сделок наблюдается. При достаточно высоком спросе на ипотеку, доля ипотечных сделок в 2017 году немного снизилась. При этом в количественном выражении сделки с ипотекой находятся на стабильно высоком уровне, но в соотношении к 100%-ным сделкам и сделкам с рассрочкой доля немного ниже.
Не думаю, что стоит ожидать заметного перетекания спроса. Банковский сектор нестабилен довольно давно. Вкладчики все чаще выбирают несколько банков и разбивают свои средства на части, которые покрывает АСВ (Агентство по страхованию вкладов - прим. ред.).
Алексей Зубик, коммерческий директор BSA
Несмотря на санацию банков «Открытие» и «Бинбанка», Центробанк заявил, что не собирается отзывать у них лицензию, как это было в случае с «Югрой». Сейчас не наблюдается повального оттока капитала из банков. Доверие к ним среди населения сохраняется на достаточно высоком уровне, поскольку угроза потерять вложения остается достаточно низкой в силу того, что ЦБ обеспечивает финансовую поддержку банков.
Если вспомнить предыдущие кризисы банковской системы, когда люди массово вкладывали деньги в недвижимость, то можно отметить, что они совпадали с кризисами финансовыми, когда валютные позиции рубля достаточно сильно падали. Это, в свою очередь, создавало реальную угрозу накоплениям граждан, и они старались как можно быстрее вложить деньги, пока они не обесценились еще сильнее. Так, например, в 2014 году люди, которые не имели достаточно средств для вложения в недвижимость, массово скупали автомобили и бытовую технику, тем не менее, сейчас не идет речи о вложении средств в эти активы.
Говорить о резком росте числа покупок в 100% оплату пока рано. Если колебания и присутствуют, то локально, и нередко это больше зависит от самого объекта (например, сдача дома или вывод в продажу нового пула квартир). В целом, наблюдается небольшое увеличение (порядка 4%) доли 100% оплаты в общем месячном объеме договоров в августе-сентябре.
Что же касается рынка первичной недвижимости, в памяти людей еще достаточно свежи воспоминания о кризисе 2008 года. Тогда инвесторы вложилось в первичную недвижимость, в основном на этапе застройки, и в итоге многие из них остались ни с чем, так как из-за затянувшегося кризиса многие компании обанкротились и не выполнили своих обязательств перед покупателями. В свою очередь, 5 крупнейших российских банков на сегодняшний день показывают положительную динамику роста с сентября 2014 года, поэтому у населения, по большому счету, нет повода им не доверять. Инвестиции в первичную недвижимость могут вырасти, поскольку кризис на рынке недвижимости вступает в свою завершающую стадию, и вскоре цены на жилье постепенно нормализуются, но это едва ли будет связано с кризисом в банковском секторе.
Татьяна Подкидышева, директор по продажам компании «НДВ-Недвижимость»
Нестабильностью банковского сектора текущих инвесторов не удивить: отзывать лицензии ЦБ РФ начал не вчера и не сегодня, поэтому при выборе инструмента для вложения денег люди учитывают данное обстоятельство.
Конечно, выбор инструментов для вложения денег не так уж велик, поэтому нестабильность в одном сегменте способствует оттоку инвесторов в другой. Однако верно и то, что доля инвестиционных сделок на рынке недвижимости за последние годы стала меньше.
Согласно нашим подсчетам, доля сделок с использованием собственных средств составляет 34% в сегменте новостроек с наиболее доступной ценой. Большое количество сделок совершается при помощи кредитных средств, так как достаточно небольшого первоначального взноса в совокупности со стабильным доходом, чтобы получить возможность приобрести жилье.
Нестабильность в банковском секторе способствует сделкам в первичном сегменте, но при этом события, связанные с отзывом лицензий и санацией игроков, будут стимулировать к выбору банков с крепкой финансовой позицией и репутацией.
Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки»
После истории с банком «Открытие» клиенты не стали активнее вкладывать средства в квадратные метры. Бывшие вкладчики скорее предпочли другой банк. Взять ту же статистику за август, когда стали известны проблемы вышеуказанного банка. Со второй половины августа в нашем проекте отмечен значительный рост ипотечных сделок: с 42% до 70%. Доля договоров с наличной оплатой, соответственно, снизилась.
Причем в абсолютном выражении мы действительно заметили рост числа договоров с наличной оплатой. В основном – со стороны бывших банковских вкладчиков, которые закрывают годовые депозиты и выходят на рынок недвижимости. Напомним, согласно официальным данным ЦБ РФ, средневзвешенная ставка по вкладам свыше одного года составляла на июль 2016 года 9,1%. В июне 2017 года – уже 7,55%, причем отмечен долгосрочный тренд к снижению. Логично, что некоторые клиенты решили сменить актив, вложив средства в квадратные метры. К тому же сегодня рост стоимости жилья в ликвидных новостройках превышает любой банковский вклад. Например, только за последние полгода средняя стоимость квадратного метра в нашем проекте увеличилась на 6%.
Рост доли числа договоров с наличной оплатой наблюдается не первый месяц, что связано, как уже было отмечено выше, с относительно высокими ставками по банковским вкладам в прошлом году. Но уже осенью мы ожидаем снижения количества таких клиентов. Ведь согласно данным ЦБ РФ, на протяжении последнего года средневзвешенные депозитные ставки продолжали падать. В августе 2016 года – 8,85%, в сентябре – 8,69%, в октябре – 8,56%, в ноябре – 8,28%, в декабре – 8,28%. На протяжении всего 2017 года тоже отмечен отрицательный тренд. Очевидно, чем ниже проценты по депозиту, тем меньшее число клиентов делали вклады. Поэтому до конца года мы прогнозируем планомерное падение количества сделок с наличной оплатой.
Дата публикации 22 сентября 2017
