В борьбе за деньги покупателя столичные застройщики и банки придумывают новые способы продажи жилья. В одной из столичных новостроек теперь можно купить апартамент, заплатив всего 20% от его цены сразу, а 70% через 3 года. Остаток (10%) выплачивается равными ежемесячными платежами в течение этих лет. И никаких процентов. Новострой-М разбирался, можно ли назвать такой ипотечный кредит flip-инвестированием и станет ли он популярным на рынке новостроек Москвы и области.
Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE
Подобная схема вполне может быть применена на завершающих стадиях строительства, когда девелопер уже инвестировал основную массу имеющихся средств в проект, и у него нет острой необходимости привлекать дополнительное финансирование от дольщиков. Однако о существенной прибыли инвестора в данном случае говорить не приходится, так как на финальных стадиях (скажем, от завершения монолитных работ и до ввода в эксплуатацию) рост цен может составить не больше 6%.
Полагаю, что девелопер в большей степени рассчитывает на привлечение внимания к проекту ввиду уникальности схемы для российского рынка, все это позволит повысить продажи. Банк остается в выигрыше, так как он все равно получит и возврат кредита, и компенсацию процентов от застройщика.
В российских реалиях у flip-инвестирования появляется слабое место, связанное с высокой стоимостью заемных средств. Дело в том, что даже если застройщик готов договориться с покупателем об оплате основной стоимости квартиры после завершения строительства, недостающие средства (60-80% от цены) где-то необходимо взять. И если на Западе застройщик с легкостью займет эту недостающую сумму под 3-6% годовых, то в России такой кредит обойдется в три-четыре раза дороже. Какой смысл застройщику брать на себя расходы по обслуживанию такого кредита, чтобы инвестор смог расплатиться за квартиру только после строительства (да еще и заработал на росте ее стоимости)?
Анатолий Довгань, директор департамента мониторинга рынка и оценки Savills в России
Думаю, что инструмент, о котором идет речь, может повысить ликвидность продаж, как строящегося проекта, так и уже введенного в эксплуатацию, что особенно актуально в текущих рыночных реалиях. По нашим оценкам, на декабрь 2017 года в сегменте премиальных новостроек Москвы половина проектов уже построены, а непроданные остатки по ним сегодня составляют в среднем более 50% от первоначального объема. Это довольно много с учетом того, что три года назад показатель был менее 40%.
При этом подобное предложение все же должно исходить от финансового института (либо банк, либо лизинговая компания). Застройщики все же в большинстве случаев не согласны принимать на себя риски неплатежей, особенно после ввода проекта в эксплуатацию. При этом в текущих условиях для нормального финансирования строительства, в случае если девелопер предоставляет рассрочку, размер первоначального платежа должен быть минимум 40-50% от суммы сделки.
Стоит отметить, что выгода для застройщика и банка в данном случае очевидна. Для первого – увеличение продаж, для второго – расширение ипотечного портфеля.
Хотелось бы также сказать о следующем. В 2018 году, когда вступят в силу поправки к 214-ФЗ, может сложиться ситуация, при которой застройщики будут вынуждены менять схему финансирования. Возможно, мы придем к тому, что за счет небольших первоначальных взносов, будет формироваться некий фонд, который застройщик будет держать на счету в уполномоченном банке и который будет являться неким гарантом того, что строительство будет завершено.
Антон Носович, ведущий специалист департамента ипотеки компании «НДВ-Недвижимость»
Такой способ покупки нельзя назвать flip-инвестированием, так как в данном случае применяется стандартный ипотечный продукт от банка с первоначальным взносом 20%. По сути, такая схема - та же ипотека, по которой в первые 3 года застройщик вместо скидки на квартиру погашает банку проценты согласно графику платежей по реквизитам банка, при этом основной долг погашает покупатель-заемщик. Заемщик может погасить ипотеку полностью досрочно через 3 года, и по условиям банка штрафов, комиссий или переплат при досрочном погашении не будет. Поэтому, действительно, при такой схеме покупки переплаты банку отсутствуют.
Выгода очевидна, потому что при такой схеме пользу получают все стороны: покупатель получает квартиру и не переплачивает, банк выдает ипотечный кредит и получает проценты, а застройщик получает финансовую прибыль от продажи квартиры.
Схема покупки не отличается от ипотеки, застройщик нашел способ преподнести знакомую всем ипотеку под другим углом и использовать скидку на квартиру для погашения процентов по ипотечному кредиту. Можно назвать такую схему примером успешной рекламы строительного объекта, однако такой маркетинговый ход вряд ли приживется на рынке новостроек.
В настоящее время подобные предложения могут быть и от застройщиков, однако существуют риски при такой схеме оплаты, так как денежные средства застройщик получает не сразу. Реализовывать подобные схемы продаж через ипотечное кредитование надежнее и выгоднее всем участникам сделки.
Дата публикации 06 декабря 2017
