Сделает ли закон о страховании застройщиков покупку жилья по ДДУ безопасным?

На этот вопрос Novostroy-M ответили:

• Александр Хрусталев, глава компании «НДВ-Недвижимость»;
• Александр Дубовенко, директор по развитию компании «ГУД ВУД»;
• Ольга Гусева, директор по маркетингу ГК «Домостроитель»;
• Дмитрий Халин, управляющий партнер IntermarkSavills;
• Гасан Архулаев, генеральный директор компании «СЕЗАР-Строй», входящей в холдинг SEZAR GROUP;
• Роман Черниговцев, руководитель пресс-службы ГК «СУ-155»;
• Наталья Козлова, генеральный директор ОАО «Главмосстрой-недвижимость»;
• Максим Клягин, аналитик УК «Финам Менеджмент»;
• Григорий Алтухов, советник президента ФСК «Лидер»;
• Василий Шарапов, заместитель руководителя юридического отдела девелоперской компании «Сити-XXI век»;
• Павел Лепиш, генеральный директор компании «Домус финанс»;
• Михаил Гореликов, директор по правовым вопросам московского офиса Группы ЛСР;
• Артём Эйрамджанц, первый вице-президент ГК ПИК.

Александр Хрусталев, глава компании «НДВ-Недвижимость»

Законопроект о страховании ответственности застройщиков позволит дольщикам чувствовать себя в большей безопасности при покупке жилья. В то же время ответственные игроки рынка, не дожидаясь законодательных изменений, применили механизмы страхования на своих объектах. Например, так поступили мы совместно с компанией «Настюша» при реализации микрорайона «Царицыно» («Настюша» - девелопер проекта).

Людям, приобретавшим квартиры в этом микрорайоне, мы предоставляли страховые полисы совершенно бесплатно, что позволило в полной мере защитить имущественные интересы дольщиков. Размер страховки составил тогда 0,5–0,6% от стоимости квартиры, эти расходы мы взяли на себя.

Отмечу, что в нашей компании существует департамент страхования, в рамках которого клиенты могут застраховать свои финансовые риски при покупке жилья. Список новостроек, аккредитованных страховыми компаниями, постоянно расширяется.

Александр Дубовенко, директор по развитию компании «ГУД ВУД»

Как-то существенно закон о страховании застройщиков на рынок новостроек не повлияет, но очень многое зависит от грамотности покупателя. Если покупатель начнет требовать наличие страховки, то, безусловно, это хороший ход. Но проблема в том, что на рынке присутствуют нечистоплотные застройщики, которые продают изначально незаконные квадратные метры. И именно с такими компаниями часто и происходят проблемы. И закон о страховании - им не помеха.

Они либо не будут страховать объекты, либо будут показывать покупателям поддельные страховки, либо еще что-нибудь. Кроме воздействия на «легальных застройщиков», было бы очень полезно оказать воздействие на нелегальных. Сейчас же часто строится дом без документов, начинает продаваться, а те, кто должны это запретить, собирают с таких застройщиков мзду, чтобы «не замечать» этого объекта. На цене «квадрата» принятый закон принципиально не скажется, т.к. речь идет о совсем небольших суммах, поэтому стоимость жилья будет определяться рынком.

Ольга Гусева, директор по маркетингу ГК «Домостроитель»

На развитие рынка новостроек принятый закон фактически никак не повлияет, потому что рынок зависит совсем от других факторов. В частности — от спроса, конкуренции и ликвидности проектов. Уже довольно давно любой человек, покупающий недвижимость, может застраховать свои риски при совершении сделки. Такого рода услуга стоят, как правило, от 0,7% до 2% от стоимости квартиры. И неважно, приобретает ли человек недвижимость по договору долевого участия, по договору купли-продажи или каким-то иным способом.

Многие компании и раньше оказывали, и нынче предлагают своим клиентам услуги по страхованию. Теперь же, согласно новому закону, застройщик просто обязан будет страховать свои риски. При этом надо понимать, что покупка жилья по ДДУ в принципе относительно безопасна.

Однако не стоит забывать, что существуют обстоятельства, на которые даже самый добросовестный застройщик не в силах повлиять: изменения в законодательстве, критически влияющие на проект, или, скажем, резкое нарушение стабильности рынка. В этих случаях страхование может помочь, поэтому страховка — не панацея от всех рыночных и экономических бед, но элемент, при помощи которого можно купить себе спокойный сон.

Дмитрий Халин, управляющий партнер IntermarkSavills 

Принятый закон, безусловно, положительно повлияет на рынок новостроек. Это еще один шаг к созданию цивилизованных общепринятых в мире механизмов защиты интересов покупателей квартир в строящихся домах. Вместе с тем, дополнительные гарантии требуют дополнительных расходов, которые будут отражаться на цене квадратного метра. Таким образом, экономия при покупке строящегося жилья по сравнению с готовой недвижимостью будет постепенно сокращаться.

Сегодня разница между ценой квадрата на начальном этапе строительства и после сдачи дома ГК составляет 20-40%. После того как в полной мере заработают механизмы страхования и банковских гарантий этот разрыв может сократиться до 10-20%. Это также соответствует мировой практике. К примеру, в Лондоне или Нью-Йорке новостройки зачастую продаются вообще без какого-либо дисконта по отношению к готовым объектам. При этом риск остаться и без квартиры, и без денег практически нулевой. Наш рынок постепенно движется в этом же направлении.

Гасан Архулаев, генеральный директор компании «СЕЗАР-Строй», входящей в холдинг SEZAR GROUP

Федеральный закон создаёт цивилизованный рынок страхования гражданской ответственности застройщика, привлекающего средства граждан. В первую очередь, он направлен на защиту прав и интересов дольщиков. Определение способов обеспечения обязательств застройщика, контроль по их исполнению неизбежно приведёт к тому, что рынок долевого строительства постепенно будет очищаться от неквалифицированных игроков и станет более прозрачным.

С увеличением финансовой ответственности застройщиков сократится количество обманутых дольщиков. Если раньше, при заключениях ДДУ, застройщик гарантировал дольщику лишь возможность отсудить стоимость долевой части земельного участка под тем домом, где находится квартира, то сейчас будут существовать четкие правила, по которым дольщик сможет вернуть свои деньги обратно, получив страховые выплаты.

Стоимость квадратного метра, скорее всего, возрастёт в пределах 3-4% от общей стоимости жилья. Однако мы предполагаем, что это будет временная ситуация, и в итоге произойдет корректировка цен от 1% до 2 %.

Роман Черниговцев, руководитель пресс-службы ГК «СУ-155»

Сказать, что закон существенным образом преобразит рынок новостроек, мы не можем. Однако застройщики получат еще одну статью расходов – им придется нести дополнительные затраты на внесение залога и на один из дополнительных способов обеспечения исполнения обязательств: оформление страховки гражданской ответственности, банковское поручительство или вступление в общество взаимного страхования.

Поправка снижает риски дольщиков, но она не может вовсе исключить их. Закон предусматривает возврат денежных средств с возмещением убытков или выплатой неустойки лишь по решению суда. Судебный процесс может длиться достаточно долго, так, что потерь в сроках получения квартиры, к сожалению, удастся избежать не всегда.

По предварительным оценкам, нововведение увеличит цену квадратного метра более чем на 3-5%. Однако при условии реализации хотя бы части мер, предусмотренных дорожной картой развития жилищного строительства, динамика роста абсолютных цифр цен, скорее всего, не превысит прогнозных +4-6% к инфляции.

Наталья Козлова, генеральный директор ОАО «Главмосстрой-недвижимость»

Из той информации о законопроекте, которая известна сейчас, мы предполагаем, что он будет иметь положительное влияние на рынок новостроек. В теории он должен создать дополнительные гарантии безопасности и для застройщиков, и для покупателей – физических лиц. Причем не только в случае проблем у конкретного застройщика, но и в ситуации общего кризиса на рынке недвижимости. Последнее выгодно также добросовестным девелоперам, даже самые лучше из которых не защищены полностью от кризиса на рынке.

В России все зависит не столько от законопроекта, сколько от правоприменительной практики и процедур. Если процедуры и практика выплаты страховых компенсаций будут просты, прозрачны и понятны, то покупка жилья по ДДУ может стать более безопасной.

Вероятно, что застройщики включат расходы на страховку в стоимость квадратного метра. Но для конечных покупателей это увеличение будет практически незаметно: цены подвержены куда более серьезным колебаниям, связанным с этапом готовности, сезоном, общерыночной ситуацией. Скорее всего, цена «квадрата» все равно останется в рамках диапазонной цены на объект для данного сегмента.

Максим Клягин, аналитик УК «Финам Менеджмент»

Введение обязательного страхования ответственности застройщика перед соинвесторами – мера, безусловно, более чем актуальная. Полагаю, подобные требования будут выступать дополнительной гарантией для потребителей и позволят заметно снизить риски участников долевого строительства.

Для строительных компаний эти новые нормы, скорее всего, не станут существенной нагрузкой. Издержки, несомненно, возрастут, но увеличение затрат будет компенсировано расширением рынка долевого финансирования на фоне повышения эффективности механизмов привлечения, повышения доверия и роста инвестиционной активности граждан. Думаю, что влияние новых положений на ценовую ситуацию на рынке будет минимальным.

Григорий Алтухов, советник президента ФСК «Лидер»

Закон хоть и подписан в начале этого года, но фактически начнет действовать только с начала 2014 года, поскольку распространяется он на те объекты, дата регистрации первого договора долевого участия по которым  будет через год с момента опубликования закона. В целом я к данному документу отношусь положительно. Со вступлением в действие закона недобросовестные застройщики не смогут продолжать развивать свои проекты – страховые компании и общество взаимного страхования (ОВС) вряд ли рискнут их страховать.

Это означает, что количество обманутых дольщиков на рынке новостроек может быть снижено в разы. Тем не менее, как показал кризис 2008 года, не стоит исключать возможности того, что и добросовестный застройщик может оказаться в ситуации, когда он не сможет продолжать осуществлять финансирование строительства объекта. После подтверждения страхового случая дольщик сможет получить часть денег, вложенных в строительство, в виде страховой компенсации (около 50% от стоимости квартиры).

Введение этого закона, на мой взгляд, может привести к росту цен на квадратный метр. Во-первых, в текущих условиях демпинговые цены на рынке жилья, как правило, устанавливают недобросовестные застройщики, и их уход с рынка приведёт к сокращению сомнительно дешевых предложений. Во-вторых, в предлагаемой системе сумма страхования ложится на плечи застройщиков, что является дополнительными финансовыми расходами.

Василий Шарапов, заместитель руководителя юридического отдела девелоперской компании «Сити-XXI век»

Закон ставит застройщиков перед выбором: войти в Общество взаимного страхования (ОВС), либо заключить договоры страхования ответственности перед долевыми инвесторами со страховыми организациями. Страхование ответственности застройщиков в России пока развито крайне слабо. Не хватает качественных андеррайтеров, риски банкротства застройщиков страховым компаниям будет трудно адекватно оценивать.

По этой причине многие страховые организации, скорее всего, будут отказывать застройщикам в страховании их ответственности. Тогда многим компаниям, чтобы остаться «в системе», придется вступать в ОВС. При этом застройщики будут нести солидарно субсидиарную ответственность по страховым обязательствам ОВС в пределах невнесенной части дополнительного взноса каждого из членов общества. То есть, у застройщиков в этом случае возникают дополнительные риски из-за неудачного ведения бизнеса конкурентами – соратниками по ОВС. Повышается взаимная юридическая зависимость застройщиков, участвующих в качестве членов в ОВС перед долевыми инвесторами.

За это долевым инвесторам придется платить. В условиях активного спроса на квартиры в новостройках все дополнительные издержки, связанные со страхованием, будут включаться в цену квартир. Новый закон - сигнал к переделу рынка, изменению его структуры, сокращению числа малых и средних застройщиков, увеличению сделок поглощения - укрупнению участников рынка новостроек. Добросовестные застройщики исполнят свои обязательства перед долевыми инвесторами и без страхования своей ответственности, недобросовестные – вряд ли будут делать это даже при наличии страховки. К сожалению, законом застройщики не разграничиваются на «плохих» и «хороших». Бизнес осложняется в равной степени для всех.

Павел Лепиш, генеральный директор компании «Домус финанс»

Обращаем внимание, что данный закон вступает в силу только через год, поэтому в 2013 году для застройщиков и покупателей жилья всё останется неизменным. Полагаем, что впоследствии для крупных и надежных застройщиков не составит труда оформить страховку либо поручительство банка, однако данные расходы застройщиков отразятся на себестоимости строительства и повлекут некоторый рост цен в домах-новостройках. Также, дополнительные гарантии, вводимые законом, привлекут новых покупателей на рынок новостроек, а, как известно, увеличение спроса влечёт повышение цен. Таким образом, можно предположить, что в 2014 году покупка жилья в новостройках станет более безопасной, но будет сопряжена с определенным ростом цен.

Полагаем, что права покупателей, заключающих ДДУ в соответствии с ФЗ-214, будут гораздо сильней защищены, поскольку гарантами выполнения застройщиками их обязательств будут выступать серьёзные финансовые организации – банки и страховые компании. Вместе с тем, на рынке недвижимости продолжают действовать некоторые застройщики, осуществляющие продажи в нарушение требований ФЗ-214, путём использования предварительных договоров и иных «серых» схем. Для покупателей, приобретающих жильё в обход ФЗ-214, риски как были, так и будут оставаться крайне высокими, несмотря на принятие данных поправок в ФЗ-214.

Михаил Гореликов, директор по правовым вопросам московского офиса Группы ЛСР

Страхование гражданской ответственности застройщиков неизбежно отразится на цене квадратного метра. Комиссия страховых компаний может составлять 0,8 - 1% от стоимости недвижимости по договору долевого участия (ДДУ). Поручительство банка обойдется застройщикам еще дороже: 1-2%. Эти затраты будут заложены в цену жилья.

Возрастет документооборот, застройщикам придется создавать новые структуры, которые займутся вопросами страхования ответственности, ведением соответствующих реестров и пр. Дополнительные расходы компании на содержание офиса также, в конечном итоге, отразятся на стоимости квартир. Кроме того, на первых порах нововведения повлияют и на сроки регистрации договоров долевого участия в сторону их увеличения и с большой долей вероятности скажутся на ипотечных сделках – процесс принятия решения банками по одобрению ипотечных кредитов может заметно возрасти, а процент отказов в первое время увеличится.

Несомненный плюс закона в том, что он предусматривает для дольщиков расширение инструментария для привлечения застройщика к ответственности за неисполнение обязательств по договору долевого участия. Закон вступит в силу только в следующем году, и от того, насколько детально до этого момента будет проработан механизм страхования, отчетности и т.д. во многом будет зависеть его эффективность.

Артём Эйрамджанц, первый вице-президент ГК ПИК

Закон о страховании ответственности застройщиков при долевом строительстве сформирует цивилизованные стандарты ведения строительного бизнеса в России. Я полагаю, что он позволит сделать работу на рынке новостроек более прозрачной и безопасной.

Но участники рынка должны грамотно выстроить конкретные механизмы обеспечения исполнения обязательств застройщиками, включающие затраты на страхование ответственности, чтобы после того, как закон вступит в силу, удорожание квадратного метра для клиентов было бы минимальным.