Для москвичей и гостей столицы 27 февраля стали доступны стразу три станции метро Бутовской линии - «Улица Старокачаловская», «Лесопарковая» и «Битцевский парк». Портал Novosrtoy-M.ru опросил специалистов в области недвижимости о том, как открытие новых станций повлияет на стоимость квадратного метра в новостройках этой локации, а также можно ли прогнозировать строительство там нового жилья?
Нина Кузнецова, учредитель компании Urban Realty
После проведения метро и открытия новых станций цены традиционно подрастают, но нельзя сказать, что в связи с этим происходит феерический скачок стоимости. По опыту - произойдет повышение ликвидности объектов недвижимости поблизости от новых станций метро, цены вырастут на 5, максимум 10%.
Бум строительства в связи с открытием новых станций вряд ли случится. Однако если в районе уже есть принадлежащие кому-то строительные площадки, на которых в силу тех или иных причин ничего не происходило - это событие может дать толчок к развитию данных территорий и оживлению строительных процессов.
Так как это все-таки окраинные районы, к тому же с имеющейся вполне определенной застройкой, то и строить там, скорее всего, будут эконом и комфорт-класс. Появление в этом районе «малоэтажки» тоже возможно, но по нашим прогнозам она может появиться только в составе мультиформатных жилых комплексов (наподобие «Города набережных», где многоквартирные дома соседствуют с таунхаусами).
Яна Сосорева, заместитель генерального директора по продажам компании «НДВ-Недвижимость»
Строительство станции метро всегда влияет на стоимость в положительную сторону. Недвижимость, расположенная рядом с «подземкой», дорожает, однако степень роста зависит от того, насколько улучшается транспортная доступность в районе и соответственно, комфортность проживания. Жители Бутова обеспечены метро, а появление новых подземок позволило связать две ветки - серую и оранжевую. Благодаря этому люди с бОльшим комфортом могут добираться до центра Москвы (выбирая направление). Впрочем, это преимущество не даст столь сильную прибавку в стоимости, которая бывает в том случае, когда метро только приходит в район.
Если смотреть на окружение, то вполне вероятна застройка непосредственно у станции «Лесопарковая» (в случае вывода ряда объектов): жилые массивы находятся через дорогу, и есть место для возведения нескольких домов у самой станции. На наш взгляд, это может быть жилье в сегменте комфорт.
Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой»
Открытие новых станций едва ли повлияет на текущее ценообразование в данных районах. Непосредственно вблизи новой станции «Лесопарковая» жилых объектов нет, а новая станция «Битцевский парк», в сущности, дублирует «Новоясеневскую», являясь пересадочной платформой на ветку легкого метро. То же самое можно сказать о станции «Старокачаловская», которая соединена с «Бульваром Дмитрия Донского». Поэтому главное назначение новых станций – облегчить перемещение между двумя линиями метрополитена, сократив время в пути для тех пассажиров, кто направляется, например, из Ясенево в Северное Бутово и обратно. Тогда как кардинального улучшения транспортной ситуации (как это произошло в Новокосино, Жулебино, Митино и т.д.) в этих районах не случится. Зато, если на территориях, прилегающих к «Лесопарковой», начнется новое жилое строительство, возможны более высокие стартовые цены продаж, чем в Южном и Северном Бутове. Однако пока о планах строительства жилья возле новых станций метро на юге Москвы объявлено не было.
Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер»
Соединение двух веток столичного метро в два раза сократило время поездок на общественном транспорте от конечных станций Калужско-Рижской до конечных станций Бутовской линии метрополитена. Тем не менее, на цену новостроек, расположенных рядом, это событие существенного влияния не окажет, так как улучшение транспортного сообщения между соседними районами ощутят лишь те, кто живет в одном из районов, а работает в другом. Остальные по-прежнему будут выезжать в другие районы либо через Кольцевую линию, либо пользоваться автомобилем. Второй круговой контур московского метро еще только начинает формироваться и до основной части московских районов по-прежнему быстрее и удобнее добираться через центр. Новые проекты с большой долей вероятности будут сосредоточены в сегменте комфорт-класса, чему будет способствовать московская прописка и, конечно, наличие рядом действующей станции московского метрополитена.
В качестве размышлений и одного из сценариев, имеющих право на жизнь: ранее «рыжая» ветка была достаточно комфортной и относительно незагруженной. Сегодня присоединение серой ветки может ухудшить и возможно снизить «престижность» новостроек юго-запада с учетом дополниельной загрузки метрополитена жителями Северного и Южного Бутова.
Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп»
Безусловно, открытие новых станций метро оказывает влияние как на первичный, так и на вторичный рынок недвижимости. Однако «Битцевский парк» образует пересадочный узел со станцией «Новоясеневская» Калужско-Рижской линии. Соответственно, в этом районе (Ясенево) уже было метро, и открытие новой станции не повлияет на цены.
Что касается станции метро «Лесопарковая», то она расположена в районе Чертаново Южное, который и до ее открытия отличался неплохой транспортной доступностью (здесь уже были станции «Улица Академика Янгеля» и «Аннино»). Поэтому повышение цен в данной локации вряд ли будет существенно отличаться от общерыночной динамики – на уровне 5-7% по итогам года. Строительство новых станций в большей степени может повлиять на рост цен в тех районах, до которых линия метро до сих пор протянута не была – Бескудниковский, Западное Дегунино, Новая Москва и пр.
Новое строительство в непосредственной близости от открывшихся станций Бутовской линии вряд возможно – здесь нет свободных площадок. Только рядом с «Лесопарковой» есть небольшой участок зарастающего поля. В середине 90-х здесь был карьер, который потом засыпали песком и небольшим слоем земли, на котором посадили деревья. Если он не является частью государственного лесного фонда, то на данном участке можно построить жилье эконом- или комфорт-класса.
Александр Энгель, руководитель отдела новостроек ГК «МИЦ»
Открытие станций метро обычно влияет на стоимость жилья в тех районах, где ранее метро отсутствовало в принципе: отмечается рост на уровне от 5 до 15%. В случае с запуском станций «Лесопарковая» и «Старокачаловская», о каком-либо повышение цен на жилье говорить не приходится. Неподалеку от метро «Старокачаловская» уже действует станция «Бульвар Дмитрия Донского». При этом новостройки непосредственно в локации данного метро отсутствуют. Близ станции метро «Лесопарковая» и вовсе нет жилых домов.
Если говорить в целом об улучшении транспортной доступности районов, то в первую очередь положительные изменения почувствуют жители Бутово – теперь появилась возможность пользоваться сразу двумя ветками метрополитена: «Серпуховско-Тимирязевской» и «Калужско-Рижской».
В принципе развитие территории близ станции метро «Лесопарковая» возможно. В связи с близостью МКАД речь может идти о строительстве жилой недвижимости комфорт- или эконом-класса. Востребовано данное жилье будет только при комплексном освоении территории, которое предполагает возведение объектов социальной инфраструктуры.
Антон Скорик, генеральный директор ООО «Мортон-Инвест»
Транспортная доступность - один из основополагающих факторов при выборе жилья. Для покупателей квартир уровней «эконом» и «комфорт» особенно важным является наличие удобных транспортных сетей рядом с домом, которые бы обеспечивали быструю недорогую мобильность, и метро здесь в приоритете. Поэтому такое событие как строительство поблизости станции метро, являющегося на сегодняшний день одним из самых быстрых и доступных видов общественного транспорта, повышает стоимость жилья. Это касается как уже существующих, так и перспективных построек.
Особенно актуален вопрос транспортной доступности для жителей Подмосковья и жителей районов Москвы, расположенных за МКАД. Если строительство метро в отдаленных районах Москвы увеличивало стоимость жилья на 10-15%, то в Московской области этот показатель может достигать 20%. Отмечается следующая тенденция – чем хуже транспортная ситуация в районе, тем при ее улучшении следует ожидать большего роста цен на жилье.
Рост цен на жилье начинается уже в период появления первой информации о строительстве. Так, на этом этапе рост может составлять до 10%. Основной период роста цен приходится на начало и активную стадию строительства – порой он может достигать 20%. После ввода новой станции в эксплуатацию этот фактор оказывает все меньшее влияние на стоимость жилья в районе ее открытия.
Открытие станций «Лесопарковая» и «Старокачаловская» даст возможность жителям Бутова пользоваться еще одной веткой метро. Учитывая тот факт, что это не первые станции метрополитена в районе, рост цен можно ожидать незначительный – до 10%, однако их открытие существенно повысит ликвидность жилья в микрорайоне.
Софья Лебедева, генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки»
Заметного влияния на уровень цен на первичном рынке в районе открытие станций метро «Лесопарковая» и «Улица Старокачаловская» не окажет, потому что рядом со станциями не строятся новые объекты. Станция метро «Улица Старокачаловская» является пересадочной станцией на станцию «Улица Дмитрия Донского», а станция «Лесопарковая» находится в Битцевском парке, на удалении от какой-либо жилой застройки, при этом более удобный выход в Битцевский парк есть со станции метро «Новоясеневская». Таким образом, кардинальным образом транспортная доступность в связи с открытием новых станций не изменится, следовательно, и уровень цен останется на прежнем уровне.
Дата публикации 03 марта 2014
