10 советов покупателю квартиры в новостройке

Олег Сухов, руководитель «Юридического центра адвоката Олега Сухова»##

Большинство покупателей квартир в новостройках совершают стандартные ошибки в отношениях с застройщиками, инвесторами или агентами по продаже недвижимости. О том,  что необходимо знать для исключения рисков не получения квартиры при завершении строительства дома, Novostroy-M беседовал с адвокатом Олегом Суховым, руководителем «Юридического центра адвоката Олега Сухова».

Совет первый. Какой бы ни был крупный и/или известный застройщик, предлагающий квартиры в новостройке, необходимо очень тщательно и внимательно знакомиться и с правоустанавливающей документацией на строительство, и с предлагаемым к заключению договором. Чем громче имя строительной компании, тем больше она позволяет себе нарушать законодательство, полагаясь на то, что покупателям достаточно ее известности и бренда. Рано или поздно и застройщик с громким именем становится не в состоянии решить проблемы, связанные с халатным отношением к оформлению документов и соблюдению законодательства, в итоге стройки замораживаются, покупатели остаются без квартир.

Совет второй. Перед подписанием договора следует проверить финансовую состоятельность застройщика, а также его полномочия на продажу жилья в новостройке. Если квартира предлагается не напрямую от строительной компании, а через третьих лиц: инвесторов, подрядчиков, дольщиков, - в обязательном порядке проверке подлежит действительность всей цепочки договоров и их полная оплата. Если в последующем будет установлено, что к продавцу – строительной компании на момент заключения договора с покупателем предъявлены значительные финансовые претензии, или выяснится, что какой-то договор, предшествующих вашему (например при переуступках), расторгнут, признан недействительным или не оплачен, все это приведет к одному плачевному результату – покупатель не получит оплаченную им квартиру.

Совет третий. Заключать договор на приобретение квартиры в новостройке можно только при наличии разрешения на строительство дома, квартиры в котором предлагаются на продажу. Если есть такое разрешение, значит застройщиком оформлена вся необходимая документация, позволяющая осуществлять процесс  строительства: и проектная документация, и договор на земельный участок, и все необходимые акты и согласования, в том числе по определению возможности подключения дома к местным коммуникациям по завершению его строительства.

Совет четвертый. Договор на приобретение квартиры должен быть зарегистрирован в Росреестре (Регистрационная палата): договор участия в долевом строительстве. При оформлении цессии договор уступки также должен регистрироваться в Росреестре. Регистрация договора на первичном рынке недвижимости исключает возникновение двойных продаж. Все иные предлагаемые к подписанию договоры: предварительный договор купли-продажи или предварительный договор долевого участия, договор инвестирования, совместной деятельности, и много иных видов договоров, от рисков двойных продаж не застрахованы, а соответственно, к их заключению необходимо подходить очень и очень аккуратно.

Совет пятый. В договоре должны быть прописаны следующие обязательные условия, без которых у покупателя в последующем могут возникнуть неприятности: непоправимые или поправимые, но нежелательные:

-  полные и точные данные покупателя и продавца;

- ссылки на правоустанавливающую документацию, в том числе обязательны ссылки на договоры на земельный участок и разрешение на строительство;

- характеристики жилого помещения с указанием на номер, этаж, секцию с приложением плана квартиры на этаже;

- окончательная стоимость жилого помещения;

- сроки завершения строительства дома и предоставления жилья покупателю;

- подсудность рассмотрения споров: не должна быть указана третейская оговорка, желательно, чтобы подсудность была общая, а не исключительная, например, по месту нахождения продавца.

Совет шестой. Оплата должна осуществляться либо по безналичному расчету (лучше именно по безналу), в крайнем случае, оплата допускается наличным платежом, но при выдаче покупателю сразу двух документов: квитанции к приходному кассовому ордеру и чека контрольно кассовой машины (чек ККМ). При отсутствии чека ККМ оплата покупателем не считается проведенной и доказанной.

Никакие письма и акты от компании продавца, в том числе свидетельствующие о полных взаиморасчетах с дольщиком жилого помещения, не являются надлежащим документом подтверждающим оплату.

Совет седьмой. Если застройщик допустил задержку строительства и предлагает подписать дополнительное соглашение о продлении сроков предоставления квартиры, указанное соглашение подписывать не рекомендую, т.к. оно лишает покупателя в будущем требовать взыскания неустойки в связи с ненадлежащем исполнением продавцом взятых на себя обязательств. Если же дом построен и квартира предлагается с существенными недостатками, то в акте приема-передачи имеющиеся недостатки необходимо подробно перечислить. Если строительная компания отказывает в подписании акта с указанием на недостатки, покупателю следует направить в адрес застройщика претензию, в которой сослаться на наличие недостатков и необходимость их устранить в определенные сроки. При подписании акта приема-передачи квартиры с недоделками, но без их указания, требования об их устранении или компенсации к застройщику в последующем будут затруднительны.

Совет восьмой. Если застройщик начинает банкротиться, это означает, что на данном этапе он финансово не состоятелен, а соответственно, не сможет не только достроить дом, но и вернуть полученные от вас по договору денежные средства. Следовательно, обращаться в суд с требованиями о расторжении договора и возврате задолженности по нему, я не рекомендую, т.к. суд договор расторгнет, а денежные средства фактически получить вы не сможете, и претендовать на жилье также не сможете, т.к. договор уже будет расторгнут.

Совет девятый. Если квартира застройщиком долгое время не оформляется (более 2-х лет), оформление собственности возможно в судебном порядке. По решению суда о признании права собственности квартира подлежит регистрации и после регистрации собственнику выдается свидетельство о государственной регистрации права.

Совет десятый. Покупка квартиры в новостройке на любой стадии строительства: не важно, на этапе котлована или готовой коробки, это всегда риск и не малый, поэтому не рекомендую оплачивать новостройку на последние деньги, и уж тем более нельзя брать кредит или заем под первичную недвижимость. Покупка жилья в новостройке может рассматриваться только как улучшение жилищных условий при наличии лишних финансовых средств.

В итоге. «Итак, процесс приобретения квартиры в новостройке, отношения по получения жилого помещения и иные, связанные с ними отношения, требуют специальных и квалифицированных знаний опытных юристов и адвокатов. Т.к. цена ошибки при неправильном, не грамотном поведении покупателя слишком велика, я рекомендую не торопиться при совершении того или иного действия, пусть это будет заключение договора или его оплата, или подписание акта приема-передачи, и/или многое иное», - резюмирует адвокат Олег Сухов.