Специалисты компании «Азбука Жилья» проанализировали рынок недвижимости по итогам первого месяца 2017 года. Сейчас все участники первичного рынка жилья держат руку на пульсе. После праздников многие смотрели на ситуацию с осторожностью и говорили о резком снижении продаж, которые традиционно присущи для января. Так что же происходит на рынке, и так ли все было негативно в январе?
Что происходило в 2016 году и некоторые изменения, доставшиеся в наследство на 2017 год
Прошедшие два года были непростыми для застройщиков. Данный период можно обозначить как время адаптации рынка к новым «кризисным» условиям. При этом в 2016 году ситуация стабилизировалась на новом уровне. Во-первых, прошедший год запомнится всплеском количества сделок в новостройках на территории Москвы. Всего согласно данным Росреестра за год в строящихся домах было заключено 35 621 договоров долевого участия, что в 1,8 раз больше, чем в 2015 г.
Подобное стало возможным во многом за счет увеличения объема предложения, а также снижения стоимости «входного билета» в Москве c 211 тыс. руб./кв. м в начале года до 201 тыс. руб./кв. м в конце года (средневзвешенная стоимость без учета элитной недвижимости), что послужило частичному перетеканию спроса из Подмосковья в пределы МКАД.
Так, в пределах «старой» Москвы объем предложения за год значительно увеличился: в начале года в продаже было порядка 24,5 тыс. квартир, а к концу года в реализации находилось уже 38,4 тыс. квартир, что больше на 56,8%.
Одними из главных правительственных решений 2016 г., влияние которых можно будет почувствовать в 2017 г., стали завершение государственной программы субсидирования ипотеки и внесение изменений в 214-й Федеральный закон о ДДУ, ужесточающих требования к финансовой устойчивости застройщиков. Оба эти события вступили в силу с 1 января 2017 г.
Итоги января
С учетом чувствительности спроса к любым изменениям цены, вопрос с ипотекой оказывает непосредственное влияние на покупателей сразу же. С использованием ипотеки продаются от 40% до 60% квартир в новостройках. На фоне этого в ряде проектов в Московской области было зафиксировано снижение объема сделок в январе, что закономерно. В Москве же ситуация осталась стабильной. Но стоит отметить, что, во-первых, это связано с тенденцией еще прошлого года, когда спрос частично сместился в Москву. В последние 2-3 месяца 2016 г. в Подмосковье застройщики не могли повысить темпы продаж даже при стоимости от 50 000 руб. за квадратный метр. Во-вторых, процентные ставки по ипотеке в скором времени подстроятся к рынку и продолжат свое снижение, данную тенденцию можно было наблюдать в 2016 году.
Анализ потенциального спроса* в январе 2017 г. показал, что количество звонков за первый месяц не уменьшилось. Начиная с января 2013 г., наблюдается всплеск обращений в январе по сравнению с декабрем. Выделился только январь 2015 г., когда спрос значительно снизился после резкого всплеска накануне. Январь 2017 г. стал не исключением – потенциальный спрос по сравнению с декабрем 2016 г. увеличился на 25%.
Если сравнивать показатели января за несколько последних лет, то наблюдается аналогичная тенденция – резкий спад в январе 2015 г. после чего, темпы падения в январе 2016 г. снизились, т.к. ситуация начала стабилизироваться, а в январе 2017 г. показатель спроса уже значительно вырос:
Таблица 1. Объем потенциального спроса по отношению к аналогичному показателю предыдущего года
| Период |
январь 2015 / январь 2014 |
январь 2016 / январь 2015 |
январь 2017 / январь 2016 |
| Изменения к январю предыдущего года, % |
-53% |
-26% |
48% |
Далее рассмотрим более «ощутимый» показатель – количество сделок на рынке новостроек. Росреестр на данный момент не опубликовал информацию по январю 2017 г. Показатели января 2016 и 2015 гг. по Москве сравнимы – в 2016 г. было заключено 1 801 ДДУ, а в 2015 г. 1 626 ДДУ.
В компании «Азбука Жилья» январь 2015 г. прошел на волне скачка конца 2014 г., а в 2016 г. было зафиксировано снижение, которое отражало новую ситуацию на рынке. Рынок тогда вышел на сниженный уровень сделок, а в январе 2017 г. уже был зафиксирован рост по сравнению с январем 2016 г. на 34%.
Тренд на снижение количества сделок по отношению к аналогичному периоду предыдущего года стал нормой с января 2015 г., т.е. последние 3 года. А вот темпы этого снижения значительно замедлились, что и говорит о частичной стабилизации рынка.
Таблица 2. Изменение количества сделок по отношению к аналогичному показателю предыдущего года – на основе объема сделок компании «Азбука Жилья».
| Период |
январь 2015 / январь 2014 |
январь 2016 / январь 2015 |
январь 2017 / январь 2016 |
| Изменения к январю предыдущего года, % |
-42% |
-44% |
34% |
В целом процесс адаптации к новым условиям в 2015 г. и позитивную динамику в 2016 г. можно проследить по общему количеству сделок в Москве в течение последних двух лет по данным Росреестра:
Если сравнить с динамикой объема сделок, совершенных компанией «Азбука Жилья» по Москве и области, наблюдается схожая ситуация:
«Январь 2017 года прошел не только без потрясений и резких спадов, но даже с подъемом относительно января 2016 г., что позволяет смотреть на предстоящий год с долей оптимизма. 2017 год обещает быть не простым. Свою роль сыграют новые законодательные изменения, которые станут бременем для застройщиков, а также отсутствие роста реальных доходов населения. Вывод новых проектов притормозится, т.к. девелоперам понадобится время на адаптацию, которое вызвано изменениями в законодательной базе. В целом сдерживание цен в новостройках и тенденция к снижению процентов по ипотечным кредитам, как это было всю вторую половину 2016 г., позволят поддерживать спрос на стабильном уровне. Более того, есть предпосылки того, что в текущем году выжидательная позиция части спроса сменится на итоговое решение о покупке квартиры», - отмечает Владимир Каширцев, генеральный директор компании «Азбука Жилья».
* Объем обращений в компанию «Азбука Жилья» за прошедший период по вопросу приобретения квартиры на первичном рынке
Дата публикации 02 февраля 2017
