Компания Savills в России и Новострой-М продолжают совместные публикации о рынке недвижимости. Анатолий Довгань, директор департамента мониторинга рынка и оценки, рассказывает об инвестициях в элитные новостройки.
Несмотря на то, что ситуация в экономике пока не демонстрирует явных признаков улучшения, цены на элитное жилье не стоят на месте. И если измерять «среднюю температуру по больнице», то даже демонстрируют рост.
В настоящий момент на рынке жилой недвижимости премиум-класса реализуется порядка 60 новостроек. В среднем стоимость квадратного метра в этом году в них выросла на 2%. При этом в некоторых проектах цены выросли существенно, в других снизились или не изменились. И если все это усреднить, то получится рост на 2%.
Ощутимо, то есть на 5% и более, за этот год подорожали 11 проектов. Это около 15% от общего объема жилых комплексов, которые представлены на рынке. Росту цен в этих проектах способствовало активное строительство. Многие из них уже вышли на заключительный этап строительной готовности. Девелоперы уже окупили вложенные средства и теперь стремятся получить максимальную прибыль, продавая квартиры и апартаменты по максимальной цене.
Примерно в 10 комплексах цены выросли на 1-4%. Опять-таки причина подорожания – это рост строительной готовности. Около 30% новостроек не изменились в цене за этот год. Оставшиеся проекты (их количество где-то около 15) даже подешевели. В основном, снижение цен связано с изначальной переоценкой стоимости квадратного метра. Ранее девелоперы не могли снизить цену по маркетинговым причинам или из-за кредитных обязательств. Заметим при этом, что максимальная величина снижения цен в элитном проекте составила 18% за этот год.
Указанные цифры говорят о том, что сейчас существенно заработать на элитном жилье довольно сложно, а доходность, которую в среднем может гарантировать рынок – это, по сути, 2% - 3% в год.
Можно ли заработать больше? Получить дополнительный доход можно исключительно за счет грамотного выбора объекта для инвестирования. Неискушенному инвестору сделать это без консалтинговой поддержки со стороны агентств, которые зарекомендовали себя как эксперты рынка, поддерживают тесные отношения с застройщиками и понимают их планы, практически невозможно.
Более того, чтобы существенно заработать необходимо войти в проект на начальном этапе продаж, или даже не этапе предпродаж, чтобы закрепить за собой наилучшую цену. Как правило, в течение 6-12 месяцев после официального старта продаж цены могут вырасти на 15-25%. Каждый год таких вариантов вложения денег обычно не больше нескольких случаев. В дальнейшем по мере роста строительной готовности уровень доходности будет снижаться.
В заключении нельзя не отметить, что даже в самые непростые времена московский рынок элитных новостроек уже не раз доказывал свою устойчивость и инвестиционную привлекательность. За весь период своего существования данный сегмент сумел избежать резких падений и существенного снижения активности. Все эти годы, даже несмотря на экономические сложности, он уверенно шел вперед и успешно развивался. И это, безусловно, было и остается ценным для инвесторов.
Дата публикации 28 ноября 2017
