Портал Novostroy-M.ru и компания Savills Россия продолжают публиковать цикл совместных статей о рынке новостроек Москвы. Новая тема - «Рынок высокобюджетных новостроек Москвы в условиях колебания курсов валют». Руководитель отдела анализа и мониторинга рынка Savills Россия Анатолий Довгань рассказал о том, как падение рубля влияет на покупателей квартир на первичном и вторичном рынках и представил свое видение, как будет развиваться ситуация на валютном рынке в ближайшие месяцы.
В настоящий момент около 80% квартир и апартаментов, предлагаемых на рынке элитной недвижимости Москвы, номинировано в рублях. В то же время, как правило, денежные средства потенциальных покупателей премиальных квартир хранятся на валютных счетах. Получается, что сейчас за валютную наличность приобретается рублевый актив. Другими словами, подобная покупка равносильна обмену долларов на рубли при растущем курсе, что совершенно невыгодно. К 20-м числам января 2016 года доллар укрепился почти на 11 руб. по отношению к декабрьским значениям. В бюджете 1 млн долл. США это создает разницу почти в 11 млн руб. и при продолжении динамики это станет серьезным демотиватором для совершения покупки. Покупатели, как правило, дожидаются момента стабилизации курса. Обычно при изменении в течение нескольких дней курса валют на 3-5% и более приостанавливается как первичный, так и вторичный рынок жилой недвижимости премиум-класса. Безусловно, столь резкое колебание курсов валют, которое мы наблюдаем сейчас, приведет к снижению числа сделок, которые будут заключены по результатам января.
Если заглянуть на несколько месяцев вперед, то сам по себе высокий курс, если он стабилизируется, например, на отметке 75-80 рублей за доллар может оказать благоприятное влияние на первичный рынок премиум-класса. В таком случае, покупатели, располагающие долларовыми активами, смогут приобрести те квартиры, которые не могли себе позволить ранее, когда курс был 60 рублей за доллар.
В отличие от премиального рынка новостроек, на вторичный рынок абсолютное значение курса доллара не оказывает столь существенного влияния. Хотя, конечно, учитывая большой объем предложения, номинированного в рублях, более высокий курс позволяет большему количеству покупателей претендовать на квартиры, что в целом повышает спрос. В тоже время, здесь наиболее важен не сам по себе курс, а период его стабильности, потому что вторичная сделка – это, как правило, период принятия решения, занимающий 1-2 недели, далее подготовка к сделке, которая может занимать до 1 месяца. И непосредственно сама сделка, произведение взаиморасчетов и регистрация может также занимать 2 недели. Таким образом, общий срок заключения сделки – это где-то 2 месяца. И планирование сделок на вторичном рынке при ежедневно меняющемся курсе представляется весьма проблематичным. Именно поэтому для вторичного рынка, в первую очередь, необходима стабильность валютных курсов.
В целом, это не первый столь резкий скачок курса за последние полтора года и опыт предыдущих подобных колебаний говорит о том, что рынок с каждый таким скачком адаптируется и приходит в себя все быстрее и быстрее. То есть если в середине 2014 года начавшийся скачок на вторичном рынке потребовал около 1,5-2 месяцев на то, чтобы его участники адаптировались и стали проявлять более высокую активность, то те скачки, которые были в прошлом году уже сократили этот период адаптации до 3-4 недель. Примерно столько же потребуется и на этот раз, может быть, даже меньше.
Если говорить о том, чего нам ждать на валютном рынке, то здесь весьма вероятно, можно ждать повторения определенной динамики, которая была в прошлом году. То есть опять в начале года мы видим достаточно резкий рост курса доллара США, далее после того, как курс достигает своего максимума в районе где-то 80-85 рублей, следует некоторая стабилизация и в конце первого квартала–в начале второго курс начинает падать. Минимальные значения в этот раз видимо будут на отметке порядка 60 рублей за доллар в конце весны и летние месяцы. А с началом осени курс опять начинает расти и достигает максимумов начала года где-то в ноябре-декабре.
Таким образом, тем, кто располагает сейчас валютой и планирует в этом году совершать сделки с квартирами, целесообразно это делать либо в первом квартале, когда есть возможность на максимальном курсе купить максимальное количество квадратных метров и воспользоваться зимними акционными предложениями, либо в следующий благоприятный период, который будет осенью после того, как опять начнет расти курс. В этот период застройщики начнут обдумывать, с чем завершать текущий год, активно предлагать скидки, специальные акции и т.д.
Дневные колебания официального обменного курса (долл. США/руб.) в динамике, 2013-2015 гг.
Читайте также:
Самая выгодная ипотека в новостройках Москвы и Подмосковья
Дата публикации 25 января 2016
