Под комплексным освоением территорий понимается реализация крупномасштабных проектов в сфере жилищного строительства, основной целью которой является обеспечение баланса объемов будущего жилого фонда и объектов инфраструктуры. В отличие от точечной застройки, которая приводит к увеличению нагрузки на социальные учреждения, инженерные и транспортные системы, комплексная застройка позволяет решить вышеперечисленные проблемы. Ведь в рамках комплексного освоения территорий девелоперы обязательно включают в состав своих проектов объекты социальной, спортивной инфраструктуры (сады, школы, физкультурно-оздоровительные комплексы), а также, зачастую, и коммерческой. При возведении такого масштаба комплексов должны создаваться комфортные условия для жизни, работы и отдыха, поэтому девелоперы в своих проектах уделяют особое внимание «зеленым» и активным зонам (паркам, скверам, набережным, спортивным объектам). Одним словом, многие застройщики стремятся к максимальному сокращению миграции населения в течение всего дня, создавая собственную развитую инфраструктуру.
По данным консалтинговой компании Welhome, по состоянию на начало октября 2016 года на первичном рынке жилья бизнес-класса реализуется порядка 19 проектов комплексного освоения территорий, что составляет 30% от общего количества новостроек в этом сегменте, оставшиеся 70% – это проекты точечной застройки. Если рассматривать структуру предложения по количеству лотов, находящихся в первичной продаже, то более половины (52%) всего объема квартир и апартаментов бизнес-класса представлено именно в проектах комплексной застройки.
Наибольшие объемы такого предложения сконцентрированы в САО (28%) и СЗАО (25%). При этом интересно отметить, что количество лотов, находящихся в первичной продаже, в САО сопоставимо с количеством лотов в СЗАО. По количеству комплексов САО остается бесспорным лидером и превосходит СЗАО более чем в 2 раза.
Яркими примерами проектов комплексного освоения территорий в рассматриваемых округах можно назвать следующие: «ВТБ Арена Парк» (САО), «Царская площадь» (САО), «Сердце Столицы» (СЗАО), «Хорошевский» (СЗАО). Третье место в рейтинге по объему предложения занимает ЮАО с долей в 21%. В этом округе примерами проектов комплексной застройки являются: «Зиларт», «Донской Олимп», Afi Residence Paveletskaya.
Помимо этого, в скором времени ЮАО пополнится еще одним крупномасштабным проектом от компании ОПИН – жилым кварталом на Симоновской набережной. Девелопер не только возведет жилые корпуса, которые будут располагаться, в том числе и на первой линии от Москва-реки, но и реконструирует стадион им.Э.А. Стрельцова («Торпедо»), построит несколько детских садов, школу, новые физкультурно-оздоровительных центры, уличные спортивные и детские площадки. Территория проекта будет полностью преображена, озеленена, Симоновская набережная станет пешеходной, будут организованы веломаршруты, интегрированные в общую городскую сеть.
Структура предложения проектов комплексного освоения территорий по административным округам
По типу жилья доля в 74% от общего объема предложения в проектах комплексного освоения территорий приходится на квартиры, 26% – на апартаменты. Формат апартаментов представлен в таких масштабных проектах, как «Сердце Столицы», «ВТБ Арена Парк», «Царская площадь», AFI Residence Paveletskaya, «Пресня Сити».
Средневзвешенная цена 1 кв. м в проектах комплексного освоения территорий по административным округам
Наиболее высокая средневзвешенная цена сформирована в САО, в основном за счет проекта «ВТБ Арена Парк», где цена 1 кв. м варьируется от 205 000 до 941 000 руб. в зависимости от корпуса, наличия/отсутствия внутренней отделки и этапа строительных работ. ЦАО представлен одним проектом «Пресня Сити», который реализуется в формате апартаментов. Так, по состоянию на октябрь 2016 года, комплекс находится пока еще на низкой стадии строительной готовности, что отражается на его цене.
Что касается спроса, то по данным Welhome, по состоянию на начало октября 2016 года в проектах комплексного освоения территорий в среднем в квартал реализуется 8% квартир/апартаментов от общего количества лотов, поступивших в продажу. Стоит отметить, что если в одном проекте реализуются одновременно и квартиры, и апартаменты, то, как правило, наиболее высокими темпами продаж обладают именно квартиры как более понятный с правовой и законодательной точки зрения покупателю формат жилья.
Наиболее яркие примеры проектов в продаже на первичном рынке комплексного освоения территорий
| Название |
Девелопер |
Инфраструктура |
Средняя цена 1 кв. м, руб. |
| «Зиларт» |
«ЛСР» |
12 детский садов, 3 школы, 2 театра, концертный зал, отель, торговый центр, медицинский центр, фитнес-центр, СПА-центр, универмаг, пункты проката роликов и велосипедов, детские игровые комплексы, кафе, ресторан, музейный центр современного искусства «Эрмитаж Москва» |
180 000 |
| «Сердце Столицы» |
«Донстрой» |
Полноразмерный стадион, сеть километровых дорожек для бега, катания на роликах и велосипедах, зона для занятий йогой, скейтпарк, скалодром, школа, детский сад, фитнес-центр (4 тыс. кв. м) с полноценным бассейном, клуб боевых искусств, торговый комплекс (18 тыс. кв. м), медицинский центр, кафе, рестораны, пекарни, салоны красоты, Spa-салоны, аптеки, выставочный зал, теннисный корт, творческие студии. |
Апартаменты - 248 500; квартиры без отделки – 299 200; квартиры с отделкой - 347 000 |
| AFI Residence Paveletskaya |
AFI Development |
Детский сад, фитнес-центр, амфитеатр, торговый центр, кафе и рестораны, супермаркет |
Апартаменты – 172 000, квартиры – 216 000 |
| «Пресня Сити» |
MR Group |
Детский образовательный центр, спортивный клуб с бассейном и SPA-центр более 3 тыс. кв. м, салон красоты, ресторан, пекарня, экомаркет, музей и арт-галереи |
198 500 |
| «1147» |
«Шатер Девелопмент» |
Фитнес-центр с 25-местровым бассейном, детский сад с бассейном |
226 000 |
| «Мосфильмовский» |
«Монарх» |
Физкультурно-оздоровительный центр с бассейном, школа на 575 мест и 2 детских сада на 125 мест каждый, кафе, супермаркет. |
269 700 |
| «Царская Площадь» |
MR Group и Coalco |
Детский сад кратковременного пребывания на 120 мест и досуговый комплекс кружкового типа на 156 мест, фитнес-центр более 3 тыс. кв. м, студия йоги, каток, кафе, магазины, аптека, химчистки, салоны красоты. |
Апартаменты – 217 500, квартиры – 250 500 |
«Главной отличительной чертой проектов комплексной застройки является не размер территории, а именно концептуальный подход к созданию комфортной атмосферы для проживания: опытные застройщики профессионально продумывают зонирование территории, архитектурный облик проекта, заранее осуществляют мониторинг ближайших территорий и районов на предмет наличия и разнообразия инфраструктуры с целью включения в свой проект оптимального набора социальных и коммерческих объектов», - отметила Ольга Кузина, руководитель службы консалтинга и исследований рынка компании Welhome.
Дата публикации 27 октября 2016
