Покупатели активнее интересуются новостройками Подмосковья

ГК «МИЦ» представила анализ первичного рынка многоквартирной жилой недвижимости Новой Москвы и Московской области в радиусе 15 км от МКАД по итогам III квартала 2014 года.

Тенденции

По итогам 3 кв. 2014 года  на первичном рынке жилой недвижимости Новой Москвы и Московской области в радиусе до 15 км от МКАД отмечены следующие тенденции:

• Невысокий прирост объема предложения на фоне активного выхода новых корпусов в продажу связан с большим объемом поглощения.

• Отмечен рост спроса на первичном рынке жилой недвижимости, что связано как с началом сезона деловой активности, так и с решением многих покупателей ускорить приобретение недвижимости на фоне ухудшающихся экономических условий.

Предложение

Несмотря на значительное пополнение новым объемом – по итогам 3 кв. 2014 года в продажу вышло более 150 корпусов суммарной площадью более 500 тыс. кв. м – объем предложения исследуемой локации вырос на 5,9% в количестве корпусов, а в суммарной площади квартир всего на 1,1%.

По итогам 3 кв. 2014 года объем предложения на первичном рынке составил около 1 108 корпусов по Московской области и Новой Москве, или около 2,7 млн. кв. м квартир в предложении.

На долю квартир в Новой Москве пришлось около 13% от общего объема предложения в пределах 15 км от МКАД в суммарной площади квартир или 24,8% в количестве корпусов.

На территории Новой Москвы доля предложения комфорт-класса составляет 57% в суммарной площади квартир, эконом-класса – 31%. По сравнению с 2 кв. 2014 г. объем предложения эконом-класса выросло на 14,8%, а в сегменте комфорт-класса вырос на 16,2%. 

На территории Подмосковья доля комфорт-класса составляет 69%, эконом-класса – 22%. По сравнению с 2 кв. 2014 г. объем предложения в сегменте эконом-класса вырос на 6%, а в сегменте комфорт-класса, напротив, сократился на 3%. Прирост объема предложения бизнес-класса составил 10% по сравнению с 2 кв. 2014 года. На территории Новой Москвы объем предложения бизнес-класса составил 12%, в Подмосковье – 9%.

Наибольший объем предложения бизнес-класса (в суммарной площади квартир) сосредоточен в западном направлении, таких районах как Красногорский, Одинцовский, и городской округ Химки, что подтверждает существующий спрос на более качественные объекты жилой недвижимости на данных направлениях Подмосковья.

В зависимости от стадии строительства наибольший объем предложения относится к квартирам на стадии активного возведения стен, 36%. На втором месте по объему предложения находятся дома на стадии внутренних монтажных работ, около 28%. На дома, на стадии внутренних монтажных работ и подготовки к Госкомиссии, приходится около 14% от общего объема предложения, столько же относится к домам, сданным ГК.

По сравнению со 2 кв. 2014 года значительно сократился объем предложения квартир в домах на начальных стадиях строительства, при этом значительно вырос объем предложения в уже построенных и сданных ГК домах. Это связано с тем, что девелоперы стали выводить новые объемы   предложения на стадии возведения этажей.

Цена

Средневзвешенная цена исследуемой локации по итогам 3 кв. 2014 года составила 88,3 тыс. руб./кв.м. По сравнению с 2 кв. 2014 года цена выросла на 1,1%.

В территориальном распределении по итогам 3 кв. 2014 г. средневзвешенная цена в Новой Москве снизилась на 3,1% и составила 104,8 тыс. руб./кв. м. Это связано с выходом нового объема предложения в уже реализующихся проектах в поселке Марьино, а также со стартом продаж нового проекта эконом-класса в Щербинке.

На территории Подмосковья средневзвешенная цена составила по итогам отчетного периода 85,9 тыс. руб./кв. м, по сравнению с 2 кв. 2014 года цена выросла на 1,5%. Разница в средней цене на новостройки Подмосковья и Новой Москвы составила в 3 кв. 2014 года 22%.

По итогам 3 кв. 2014 года средневзвешенная цена на новостройки бизнес-класса составила 131,5 тыс. руб./кв. м (+4,9% по сравнению с 2 кв. 2014 г.), в сегменте комфорт-класса – 84,3 тыс. руб./кв. м (+0,3%), в сегменте эконом-класса – 82,2 тыс. руб. кв. м (+0,6%). 

В дифференциации цены по территориальным зонам заметно, что в западном, северо-западном и юго-западном направлении цены выше. Это связано, в том числе с тем, что основной объем предложения бизнес-класса сосредоточен в этом направлении. Наиболее высокая цена отмечена в Одинцовском районе – 109,9 тыс. руб./кв. м, на втором месте Новая Москва, где средняя цена составила  104,8 тыс. руб./кв. м. На третьем месте по цене Красногорский район, 100,2 тыс. руб./кв. м.

Распределение средневзвешенной цены в зависимости от стадии готовности традиционно – чем выше стадия, тем выше цена.

Спрос и прогноз

По итогам 3 кв. 2014 года отмечен рост потребительской активности. Это связано с таким факторами как начало делового сезона, а также желанием многих покупателей быстрее решить квартирный вопрос на фоне ухудшающейся экономической ситуации в стране. Также отмечен рост ипотечных сделок.
По бюджету покупки основной спрос относится к квартирам стоимостью до 3,5 млн. руб. Наибольшим спросом пользуются квартиры в рамках от 3,0 до 3,5 млн. руб.

Несмотря на ухудшение макроэкономической ситуации в стране, уровень потребительского спроса на рынке недвижимости растет. По данным Росреестра Московской области количество зарегистрированных договоров долевого участия (ДДУ) в строительстве за янв.-авг. 2014 г. увеличилось на 35,5% по сравнению с аналогичным периодом 2013 г. Также стоит отметить, что покупатели этим летом были более активны, чем в прошлом году. Рост числа сделок по ДДУ за июн.-авг. 2014 г. составил 21% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Неопределенная ситуация в экономике, рост курса доллара, традиционно воспринимаемый населением, как сигнал к ухудшению уровня жизни, заставляет искать способы сохранения имеющихся денежных средств. Часть их них приходит на рынок недвижимости.

Кроме этого спрос подогревает ипотека, объемы выдачи которой также продолжают увеличиваться, несмотря на отмечаемый рост процентных ставок. По данным ЦБ РФ количество выданных ипотечных кредитов с января по август текущего года возросло на 31,3% относительно такого  же периода прошлого года.

При условии отсутствия внешнеэкономических потрясений (например, резкого обвала цен на нефть), которые могут привести к полноценной рецессии в России, уровень потребительского спроса до конца года сохранится стабильным. Число сделок в 4 квартале 2014 г. может быть как минимум сопоставимо с уровнем 4 квартала 2013 г., но возможен и рост их количества. На этом фоне темпы повышения цен могут быть несколько выше, чем в 3 квартале 2014 г.