По данным аналитиков компании «НДВ-Недвижимость», в январе 2015 года на первичном рынке САО отмечено снижение количества корпусов находящихся в реализации по отношению к декабрю 2014 года, что обусловлено завершением продаж в ряде корпусов после высокого спроса, пик которого пришелся на декабрь. В феврале 2015 количество корпусов на рынке САО не изменилось и составило 37 шт.
Предложение
Изменение объема предложения на рынке первичного жилья САО г. Москвы
Источник: данные компании «НДВ-Недвижимость»
На данный момент на рынке первичной недвижимости САО представлено 19 монолитных проектов, общее количество корпусов в которых составляет 37 штук.
В большинстве корпусов первичной недвижимости северного административного округа на продажу представлены апартаменты (84% от общего объема предложения САО). Оставшийся объем предложения составляют корпуса с квартирами (16% от общего объема предложения).
Если рассмотреть предложение проектов с квартирами, то можно отметить равное предложение корпусов комфорт и бизнес-класса.
В проектах с апартаментами существенную долю рынка занимают корпуса бизнес-класса, на них приходится 61% от всех корпусов с апартаментами. Доля апартаментов комфорт класса составляет 39% рынка апартаментов САО.
Распределение объема предложения по типу жилья, %
Источник: данные компании «НДВ-Недвижимость»
В настоящее время 4 новостройки уже прошли государственную комиссию и введены в эксплуатацию. Однако большинство объектов жилой недвижимости в округе (27 корпусов) находится в стадии активного строительства и будут введены в эксплуатацию в конце 2015-2016 году, при этом основную долю составляют корпуса с апартаментами. Всего 1 проект (6 корпусов) будет введен в эксплуатацию в 2017 году.
Стоит отметить, что часть корпусов с квартирами уже сданы ГК, часть находится на стадии возведения и должны быть сданы в 2015-2016 годах. На данный момент предложение корпусов с квартирами с более поздним сроком ввода в эксплуатацию на рынке САО не представлено.
Распределение текущих корпусов по сроку ввода в эксплуатацию, шт
Источник: данные компании «НДВ-Недвижимость»
Основная масса объектов жилой недвижимости на первичном рынке в Северном административном округе продается по договору долевого участия (55% от общего объема предложения в САО). По договору купли-продажи продается 32% от общего объема предложения. Минимальные 13% приходятся на предварительный договор купли-продажи.
Распределение корпусов по форме заключаемого договора, %
Источник: данные компании «НДВ-Недвижимость»
Рассматривая структуру предложения квартир и апартаментов по количеству комнат, стоит отметить, что наибольший выбор предложения имеют трехкомнатные квартиры, представленные в 35% корпусов в САО. Одно и двухкомнатные квартиры представлены в 24% корпусов. Наименьшую распространенность имеют четырехкомнатные квартиры, представленные только в 17% корпусов.
Что касается апартаментов, то одно и двухкомнатные апартаменты представлены в 25% и 27% корпусов соответственно. Двухуровневые апартаменты представлены только в 12% корпусов. Апартаменты свободной планировки представлены в 19% корпусов.
Распределение предложения апартаментов по типам в корпусах, %
Источник: данные компании «НДВ-Недвижимость»
Распределение предложения квартир по типам в корпусах, %
Источник: данные компании «НДВ-Недвижимость»
Ценообразование
Начиная с ноября 2014 года в округе отмечен существенный скачек средней цены предложения в новостройках, что в первую очередь обусловлено нестабильностью на валютном рынке и, как следствие, пересмотром уровня цен в проектах с апартаментами, в которых цены традиционно привязаны к курсу доллара. Наибольшая средняя цена составила 269 тыс. руб. и была достигнута в январе 2015 года, далее отслеживается корректировка уровня цен.
Динамика стоимости кв. м в новостройках САО, руб/кв.м*
Источник: данные компании «НДВ-Недвижимость»
*- средняя стоимость кв.м. указана с учетом скидок и акций.
Максимальная средняя стоимость 1 кв. м квартир приходится на проекты, срок сдачи которых запланирован на 2016 год. Цена составляет 269 420 руб. Минимальная стоимость 1 кв. м приходится на квартиры в проектах, завершение строительства которых запланировано в 2015 году. Цена 1 кв. м в них составляет 175 240 руб.
Максимальная средняя стоимость 1 кв. м апартаментов приходится на проекты, сдача которых запланирована на 2017 год. Стоимость 1 кв. м составляет 429 700 руб. Минимальная средняя стоимость составляет 192 330 и приходится на проекты, срок сдачи которых планируется в 2015 году.
Данная ценовая ситуация сложилась в связи с тем, что проекты бизнес класса будут сдаваться несколько позже проектов комфорт класса, а также вымыванием предложения небольших площадей, которое традиционно имеет более высокую цену кв. м, в проектах более высокой строительной готовности.
Средняя цена предложения в зависимости от срока сдачи, руб/кв.м*
Источник: данные компании «НДВ-Недвижимость»
*- средняя стоимость кв. м указана с учетом скидок и акций.
Безусловно, стоимость 1 кв. м зависит от класса объекта. Так стоимость 1 кв. м квартиры в жилом комплексе бизнес класса в Северном административном округе Москвы на данный момент составляет 252 870 руб., с начала 2015 года рост составил порядка 3,5% в то время как стоимость 1 кв. м в проектах комфорт-класс снизилась на 1,4% и составила 178 860 руб.
Что касается апартаментов, то средняя стоимость 1 кв. м в бизнес-классе с начала года снизилась на 0,5% и составляет на данный момент 286 850 руб., в комфорт-классе средняя цена предложения составляет 162 090 руб/кв.м, таким образом с начала года апартаменты комфорт-класса потеряли в цене порядка 5%, что можно объяснить вымыванием небольших апартаментов с высокой ценой, а также корректировкой цен на фоне укрепления рубля.
Более высокая стоимость апартаментов по отношению к квартирам обусловлена расположением проектов ближе к центру Москвы, наличием предложения с готовой отделкой, а также предложением апартаментов небольших площадей с более высокой стоимостью кв. м.
Также существенное влияние на стоимость апартаментов в последнее время оказывает курс доллара, который существенно вырос по отношению к рублю.
Распределение средней цены предложения в зависимости от класса, руб/кв.м*
Источник: данные компании «НДВ-Недвижимость»
*- средняя стоимость кв. м указана с учетом скидок и акций.
Спрос
Что касается спроса на квартиры и апартаменты, представленные на первичном рынке жилой недвижимости САО, то наибольшей популярностью у покупателей в 2015 году пользуются однокомнатные квартиры и апартаменты. Спрос на них составляет 45% от общего объема предложения. На двухкомнатные квартиры и апартаменты пришлось 36% спроса в САО.
Минимальный спрос традиционно пришелся на объекты большой площади и составил порядка 7%, что обусловлено высокой конечной стоимостью таких объектов.
Структура распределения спроса в САО в 2015 году
Источник: данные компании «НДВ-Недвижимость»
Вывод
В настоящий момент Северный административный округ является динамично развивающейся территорией: выходят новые жилые комплексы, строятся объекты инфраструктуры, транспортные развязки. Рынок недвижимости здесь разнообразен. Проекты, представленные на данной территории привлекательны для покупателей.
При условии отсутствия серьезных потрясений в экономике, развитие рынка недвижимости на данной территории вероятнее всего продолжится.
Дата публикации 30 марта 2015
