Обзор развития рынка ипотеки Московского региона в первом полугодии 2012 года

Ипотечная служба «РЕЛАЙТ-Недвижимость» подвела итоги регулярного мониторинга московского рынка ипотечного кредитования за первое полугодие 2012 года.

Первая половина текущего года продолжила основную тенденцию, наметившуюся ранее: кредитование в качестве финансового инструмента решения жилищных задач сохраняло высокую популярность среди россиян. «В период с января по июнь 2012 года доля ипотечных сделок, совершенных нашими клиентами - покупателями, составила 51% от общего числа сделок компании» - сообщила коммерческий директор «РЕЛАЙТ-Недвижимость» Светлана Дымченко – «При этом хочу отметить, что средняя сумма ипотечного кредита, в сравнении с 2011 годом, увеличилась на 14%, обогнав темпы роста средних цен на московское жилье».

Данное обстоятельство свидетельствует о том, что сегодня многие покупатели стремятся за счет приобретения квартиры не просто удовлетворить базовую потребность в «обретении крыши над головой», а желают обзавестись жильем, отвечающим их представлениям об удобстве проживания. «Поскольку подобное поведение характерно для людей, обладающих должной мерой уверенности в завтрашнем дне, отмечу, что спрос продолжает постепенно смещаться в область более комфортных и, соответственно, более дорогих квартир, свидетельствуя о продолжающемся развитии российского среднего класса» - подчеркнула Светлана Дымченко.

Таким образом, первым выводом, который напрашивается на фоне благоприятной статистики, безусловно, может стать вывод об отличных перспективах развития ипотечного рынка во втором полугодии. Однако экспертное мнение руководителя Ипотечной службы «РЕЛАЙТ-Недвижимость» Ирины Кажикиной свидетельствует о том, что в настоящее время безоблачность данных перспектив не носит однозначного характера. «Подводя итоги 2011 года, я предположила, что примерно с середины 2012 года банки могут начать заблаговременную подготовку к возможному ухудшению экономической ситуации, приступив к постепенному повышению верхнего предела процентных ставок, А это, в свою очередь, приведет к удорожанию кредитов для заемщиков» - напомнила Ирина Кажикина – «Данный прогноз практически полностью совпал с действительностью: вслед за верхним уровнем ставок плавный рост начал и нижний уровень, среднее значение которого прибавило за прошедшее полугодие 0,4 пункта и составило 9,9%. При этом, также как и в конце 2011 года, получить кредит по такой ставке сегодня удается далеко не всем заемщикам».

Значимым событием на рынке стало решение Сбербанка России, который с 1 августа нынешнего года поднял нижний предел ставок с 10,1% до 11,5%. Причем, заметное ужесточение условий ипотечного кредитования постигло тех заемщиков, которые, работая в компаниях, ведущих в Сбербанке зарплатные проекты, а также компаниях, имеющих аккредитацию Сбербанка, ранее могли рассчитывать на льготные условия.

Впрочем, изменения для данной категории заемщиков произошли не только в Сбербанке, но и во многих коммерческих банках: если в конце 2011 года сотрудники компаний, ведущих в банках зарплатные проекты, могли претендовать на преференции по ставкам в размере от 0,5% до 1,2%, то сейчас эта разница составляет не более 0,3 – 0,5%.

Прогноз развития рынка ипотеки

«Поскольку Сбербанк является безусловным лидером в отрасли ипотечного кредитования в России и остальные банки пристально следят за его действиями, весьма вероятно, что в ближайшее время изменение коридора ставок произойдет практически во всех кредитных организациях» - прокомментировала состоявшиеся изменения Ирина Кажикина – «Думаю, что не коснется оно лишь тех банков, в которых ставки по кредитам высоки уже сейчас – такие банки рынок за счет общего удорожания кредитов просто догонит. В целом же, по нашим прогнозам, к концу 2012 года верхний предел ставок достигнет 15,5 - 16%, а нижний перешагнет 10%. При этом призываю помнить, что «среднему» заемщику на минимальные ставки лучше не ориентироваться и при принятии решения о кредитовании отталкиваться от реальных ставок, в области которых мы также ожидаем повышения. Так, если сейчас значительная часть заемщиков, имеющих первоначальный взнос в размере 30% и планирующих взять кредит на 10-15 лет, может претендовать на кредитную ставку в размере 11,5-12,5%, то к концу 2012 года они, скорее всего, смогут получить кредит по ставкам не менее 12-13,5%».

Повышение кредитных ставок – не единственная мера, предпринимаемая банками для защиты от возможного ухудшения макроэкономической ситуации. За последний год произошло существенное, с 36% до 45%, увеличение доли банков, в которых размер ставки зависит сразу от трех показателей: срока кредита, способа подтверждения дохода заемщика и размера первоначального взноса. Данный метод является наиболее «строгим» в банковской практике.

В качестве еще одной тенденции рассматриваемого периода следует отметить рост величины первоначального взноса. Так, если в конце 2011 года средний размер собственных средств, необходимых для получения кредита, составлял 13,1%, то на конец первого полугодия 2012 года он достиг уровня 17,2%, то есть увеличение данного показателя превысило 30%.

«На основе вышесказанного можно с уверенностью предположить, что банки, учитывая сохраняющуюся нестабильность на финансовых рынках, планомерно повышают барьер «входа» заемщиков в ипотеку, стремясь уменьшить риски невозвратов по кредитам с низким первоначальным взносом» - прокомментировала Ирина Кажикина – «То, что в случае наступления нового экономического кризиса подобные невозвраты могут носить массовый характер, банкам хорошо известно: в период кризиса 2008-2009 годов основную массу дефолтных кредитов обеспечили именно те заемщики, размер первоначального взноса которых не превышал 15% от суммы приобретения…».

Таким образом, фиксируя итоги первого полугодия, можно говорить о том, что в настоящее время рынок ипотеки пребывает в состоянии неустойчивого равновесия. С одной стороны, активность рынка, даже несмотря на летний период, сохраняется на достаточно высоком уровне. Однако с другой стороны, продолжающееся снижение доступности ипотеки для населения наращивает риск того, что в любой момент может быть преодолен тот порог, после которого кредиты вновь перестанут являться реальным инструментом решения жилищных задач россиян.

«Надеюсь, что многочисленные полуапокалиптические прогнозы относительно скорого ухудшения экономической ситуации в России так и останутся прогнозами. Тем не менее, думаю, что всем, кто собирается в ближайшее время заняться вопросом покупки квартиры по ипотеке, следует поторопиться. Хотя бы для того, чтобы в дальнейшем не столкнуться с необходимостью получать кредит на условиях, заметно менее привлекательных, чем сегодняшние» - подводит итог руководитель Ипотечной службы «РЕЛАЙТ-Недвижимость» Ирина Кажикина.