Портал Novostroy-M.ru и компания Savills продолжают публиковать цикл совместных статей о рынке новостроек Москвы. Новая тема – «Устаревание элитных жилых проектов». Директор департамента анализа и мониторинга рынка Savills в России Анатолий Довгань рассказал о том, каковы сегодня ключевые характеристики премиального проекта.
Ни для кого не секрет, что рынок жилой недвижимости постоянно развивается: в строительстве появляются новые тенденции и более современные технологии. Меняются и предпочтения покупателей. То, что еще несколько лет назад казалось самым актуальным, передовым и ярким, со временем устаревает.
Происходящие изменения можно проследить и на рынке элитного жилья. Застройщикам непременно нужно идти в ногу со временем, чтобы предлагать тот продукт, который будет в полной мере соответствовать образу жизни и предпочтениям самой требовательной категории покупателей.
Каковы же сегодня ключевые характеристики премиального проекта? Прежде всего, следующие:
- участие в создании проекта всемирно известного архитектора, именитого дизайнера и/или крупной управляющей компании;
- эксклюзивное оформление входной группы, а также прилегающих к дому территорий;
- однородность социальной среды в проекте;
- достаточно небольшое число квартир и апартаментов в элитном, так называемым «клубном» доме, – не более 30-40 лотов;
- развитая инфраструктура проекта.
Отметим, что представленный выше перечень далеко не полный, и спектр отличий элитного дома от жилых объектов других классов жилья этим не ограничивается. Однако даже этих характеристик достаточно для того, чтобы понять – найти жилые комплексы, где будут соблюдены абсолютно все требования довольно тяжело. Другими словами, далеко не каждый дом, относящийся к элитному сегменту, в особенности, если он не новый и уже «немного устарел», будет соответствовать всем вышеуказанным критериям.
Безусловно, устаревание элитного дома отражается и на его ценообразовании. На графике представлены результаты исследования, проведенного специалистами Savills и иллюстрирующего зависимость стоимости квадратного метра от года ввода в эксплуатацию элитного дома. Мы видим, что максимальную стоимость квадратного метра можно найти в домах 2009 года постройки – $23 550 за кв. м. С одной стороны, эти дома еще не успели устареть, а с другой – это полностью обжитые жилые комплексы, где в квартирах, как правило, уже практически не ведутся отделочные работы, доставляющие неудобства жильцам. В то же время, квартиры в домах премиум-класса, введенных в эксплуатацию в начале 2000-х, сегодня по стоимости аналогичны бюджетам покупки жилья в элитных новостройках на стадии строительства, которые продаются по весьма привлекательным для премиального рынка ценам. Кроме того, уровень цен на объекты, построенные около пяти- шести лет назад (в основном, это новые клубные дома) примерно на 40% выше бюджетов покупки в недавно построенных и еще «необжитых» ЖК: как отмечалось выше, квартиру в доме 2009 года постройки можно купить в среднем за $23 550 за кв. м, в то время как аналогичный лот в недавно построенном и еще «необжитом» проекте - за $13 200 за кв. м.
Зависимость изменения цены за кв.м от года ввода в эксплуатацию элитного дома, $ за кв.м
Источник: Savills
Таким образом, продолжительность среднего цикла эксплуатирования либо, так называемого, устаревания элитных домов составляет порядка 5-7 лет с момента ввода. Далеко не все высокобюджетные проекты остаются неизменно привлекательными и высоко востребованными на долгие годы. Например, некоторые престижные жилые комплексы, возведенные более 10 лет назад, сейчас можно отнести лишь к бизнес-классу.
Как правило, моральное устаревание премиальных жилых проектов объясняется влиянием времени, а также рядом технических факторов, которые в основном включают в себя ошибки, совершенные при проектировании. Зачастую такими ошибками являются неудачные планировки, несоответствие архитектурных решений новейшим тенденциям, недостаточно высокая эффективность инженерных систем. К тому же, одна из основных причин данного явления – применение устаревших строительных материалов и «отживших» технологий.
Дата публикации 19 июля 2016
