Новостройки Москвы эконом-, комфорт- и бизнес-класса в I полугодии 2013 года

ГК «Пионер» опубликовала отчет о состоянии рынка новостроек Москвы эконом-, комфорт- и бизнес-класса за I полугодие текущего года. По данным группы компаний, по итогам 1-го полугодия 2013 года в условных границах Старой Москвы было введено в эксплуатацию 580 500 кв. метров жилья, что на 8% меньше по сравнению с 1-м полугодием 2012 года (625 800 кв. метров; по данным Росстат).

За рассматриваемый период ситуацию на первичном рынке жилой недвижимости Москвы (категорий «эконом», «комфорт», «бизнес»; в бизнес-классе рассматриваются объекты в нижнем и среднем ценовом сегменте) определяли следующие тренды:

• За 1 полугодие 2013 г. средний рост цен на первичном рынке жилья рассматриваемых категорий составил 4,6%.
• В мае-июне отмечалась стабилизация среднерыночных цен на новостройки на фоне разнонаправленной ценовой динамики по объектам. Наиболее ликвидные новостройки росли в цене, несмотря на летний сезон. А в проектах с большим объемом предложения квартир, а также в менее ликвидных объектах цены даже незначительно снизились за счет сезонных скидок.
• На рынок вышли новые объекты и новые корпуса уже реализуемых проектов. Таким образом, в ближайшее время столице не грозит значительное снижение предложения на первичном рынке жилья.
• Произошло увеличение предложения апартаментов рассматриваемых категорий. В 1 полугодии стартовали продажи в следующих комплексах: «Царицыно-2», «Фили Град», Loft Park, Loft River.

Согласно прогнозам, в ближайшей перспективе ожидается увеличение количества новых проектов комплексного освоения территорий в Старой Москве. Несмотря на недостаток площадок под застройку и определенные сложности, с которыми приходится сталкиваться девелоперам при освоении территорий, в Старой Москве возможно строительство недвижимости за счет редевелопмента промышленных зон, а также сноса ветхого жилья.

Предложение

В 1-м полугодии 2013 года рост предложения на первичном рынке рассматриваемых сегментов жилья Москвы (без учета новых округов Москвы) пришелся на март-апрель 2013 года. Увеличение объема предложения в марте по отношению к январю составило около 7,4%. Это обусловлено выводом на рынок в первом квартале трех масштабных объектов:

• ЖК «Царицыно-2» (≈450 тысяч кв. метров) — продолжение жилого проекта «Царицыно»;
• ЖК «Wellton Park Золотая миля» (не менее 30 тысяч кв. метров) — новые корпуса проекта «Wellton Park»;
• МФК «Фили Град» (≈176 000 кв. метров).

Во втором квартале объем предложения постепенно начал снижаться, поскольку новых объектов практически не выводилось. За полугодие предложение сократилось на 18% (к началу года).

География выхода новых проектов соответствует рассматриваемым категориям жилья – объекты категорий «эконом», «комфорт», «бизнес» реализуются преимущественно в спальных районах Москвы за ТТК.

Преобладающим типом строительства является монолитное возведение корпусов – 80% объектов представлены в монолитном исполнении.

Спрос

По экспертной оценке в течение 1-го полугодия 2013 года наблюдалась разнонаправленная динамика продаж. В периоды государственных праздников и летних отпусков продажи резко снижались, в феврале-апреле – значительно возрастали.

Первый пик продаж за полугодие пришелся на февраль 2013 года и связан с влиянием фактора отложенного спроса после новогодних праздников. Второй был зафиксирован в апреле и стал результатом сезонного оживления рынка: возросли продажи по существующим и вновь выведенным в реализацию объектам.

В июне отмечалось сокращение спроса по рынку жилья в целом, что объясняется не только сезонным снижением покупательской активности, но и более низким объемом предложения по сравнению с началом года – покупателю предлагался не столь широкий выбор квартир по более высоким среднерыночным ценам.

Вывод новых объемов жилья следует ожидать уже в августе-сентябре на фоне возвращения целевой аудитории из летних отпусков и традиционного увеличения деловой активности.

Цены

Ценовая динамика на первичном рынке жилой недвижимости Москвы категорий «эконом», «комфорт», «бизнес» (в бизнес-классе рассматриваются объекты в нижнем и среднем ценовом сегменте) оценивается как положительная – фактический средний рост цен за 1-е полугодие 2013 года составил 4,6%.

Следует отметить, что непосредственное влияние на среднерыночный уровень цен оказало изменение структура предложения в рамках рассматриваемых категорий жилья. Предложение в бюджетных новостройках «вымывалось», а новые проекты выходили в более высоком ценовом диапазоне. По итогам июня средняя цена 1 кв. метра (рассчитывалась средневзвешенная цена кв. метра по рассматриваемым категориям жилья в целом по рынку) достигает 145 500 рублей, для сравнения на начало года ее значение составляло около 132 900 рублей.

Однако ценовые тренды за полугодие по отдельно взятым объектам крайне неоднородны:

• Быстрее всего росли недавно стартовавшие объекты, например ЖК «M-House», МФК «Фили Град», ЖД «МПИ» — до 12-16%.
• Умеренными темпами увеличивается цена готовых проектов, например ЖК «Альбатрос», ЖК «Подсолнухи» — 3-4%.
• Крайне настороженно относятся покупатели к объектам-долгостроям, чье строительство прекращалось в кризис. Примером такого объекта является ЖК «Балтийский квартет». Снижение цены по нему за полгода составило 5%.

В отдельную категорию можно выделить ЖК «Большое Кусково». Данный объект не является новым на рынке, однако увеличение цены за полгода по данному объекту составило около 10%, что в наибольшей степени объясняется высокими темпами возведения панельных корпусов.

Таким образом, наиболее быстрыми темпами растут цены объектов, находящихся на начальной стадии строительства (котлован, возведение нижних этажей), и реализуемых девелоперами с хорошей репутаций на рынке.

При этом большинство девелоперов проводят политику предоставления сезонных скидок и рассрочек. Наиболее часто встречаются скидки при 100% оплате и при покупке квартиры больших площадей. Скидка может достигать 3-6%.

Последней тенденцией на рынке стало распространение беспроцентных рассрочек на квартиры (платные рассрочки довольно распространены на рынке) и, в особенности, на апартаменты. Наиболее часто беспроцентная рассрочка предлагается в объектах, находящихся на начальной стадии строительства, пока проект еще не аккредитован ни одним банком. Минимальный срок, на который рассрочка может быть предоставлена – 3 месяца, максимальный – 9-12 месяцев Фактически отдельные девелоперы начали сами кредитовать своих клиентов.