Квартира в новостройке для инвестиций: что выбрать для продажи или сдачи в аренду?

В предыдущей статье, посвященной инвестиционным покупкам на рынке новостроек Москвы и области, эксперты рассказали о том, на какой доход может рассчитывать частный инвестор и какие факторы влияют на рост стоимости жилья. Сегодня портал Novostroy-M предлагает вниманию читателей рекомендации по выбору квартиры для перепродажи или сдачи в аренду от представителей компаний «Грас» и «Сити-XXI век».

Марина Тимашова, директор по маркетингу и рекламе девелоперской компании «Сити-XXI век»

В последние годы (2011-2013гг) инвестиции в недвижимость из высокодоходного инструмента, позволяющего зарабатывать в докризисный период до 100% в год, превратились в  надежное, но не слишком прибыльное вложение средств. Это связано с тем, что цены на недвижимость хоть и растут, но совсем не так однозначно и быстро, как до кризиса: в какие-то месяцы и на отдельные виды недвижимости они даже падают, и в целом за год удорожание на вторичном рынке составляет порядка 7-10%, что соответствует темпам инфляции.

Сегодня наиболее эффективный способ заработать на рынке недвижимости - это купить квартиру в новостройке на стадии «котлована»  по более низким ценам, и продать ее, когда дом уже построен или даже введен в эксплуатацию. В среднем рост цен в подобных случаях составляет 20-30%, а иногда доходит и до 40-50%. Здесь главное не прогадать с застройщиком - выбрать надежного и проверенного. Дополнительной гарантией надежности также является аккредитация объектов в крупнейших банках. Оптимальным вариантом в данном случае является приобретение квартиры в соответствии с 214-ФЗ.

Так как цель любых инвестиций – это получение прибыли, то при выборе жилья в целях инвестирования нужно понимать, что оно покупается не для собственного проживания. Поэтому не нужно ориентироваться на собственные предпочтения – надо покупать самые востребованные варианты. Покупатели становятся все более требовательными к выбору недвижимости и отдают предпочтения жилым микрорайонам с грамотно продуманной концепцией, интересной разноплановой архитектурой, разнообразной торгово-социальной и досуговой инфраструктурой, с благоустроенной территорией, местами отдыха и т.д.

Самую высокую доходность по-прежнему получают инвесторы жилья эконом и комфорт классов, приобретающие одно- и двухкомнатные квартиры небольшой площади на средних этажах в проектах с продуманной концепцией, которая включает множество компонентов. Что касается географии, то в силу ограниченного предложения таких вариантов на территории Москвы, высокую инвестиционную привлекательность имеют города Подмосковья с хорошей  транспортной доступностью и развитой инфраструктурой.

Причем нужно искать недооцененные и перспективные районы/города, для чего рекомендуется отслеживать планы властей по строительству новых станций метро, строительству дорог, благоустройству территорий и строительству инфраструктуры.

Среди новостроек Московской области с высоким инвестиционным потенциалом мы бы посоветовали рассмотреть концептуальный жилой квартал комфорт-класса «Краски жизни», возводимый компанией «Сити-XXI век» в 3 км от МКАД в г. Видное – городе с благоприятной экологической обстановкой, высокой транспортной доступностью и высоко развитым уровнем инфраструктуры. Прогнозируемый рост цен по этому объекту составляет 20%.

Если целью инвестирования является последующая сдача квартиры в аренду, то инвестору необходимо учесть следующие важные моменты:

• Люди предпочитают недвижимость, расположенную ближе к станции метро или в районе с хорошей транспортной доступностью. Идеальными вариантами будут квартиры в спальных районах Москвы рядом с метро, а также квартиры в ближнем Подмосковье, вблизи от железнодорожной станцией. В таких  районах арендные ставки выше и риски простоя сводятся к нулю. срок окупаемости таких квартир составляет не более 10  лет.
• Квартиры, расположенные в ЦАО и других престижных районах, прилегающих к центру столицы, также приносят хороший доход, но изначально предполагают совершенно другой бюджет покупки и соответственно более высокие ставки аренды. Такие квартиры могут дольше простаивать в ожидании арендатора, что в свою очередь отразится на увеличении срока окупаемости.
• Покупка квартиры в новостройке требует дополнительных расходов на ремонт, которые увеличат затраты покупателя-инвестора и период окупаемости. Также нужно учесть, что немногие арендаторы согласятся жить в доме, где активно идут ремонтные работы. Выбирая новостройку в качестве инвестиций для последующей сдачи в аренду, предпочтение стоит отдать квартирам с чистовой отделкой.

Петр Кирилловский – руководитель управления маркетинга ГК «ГРАС».

Для инвестиций лучше всего выбирать те квартиры, которые пользуются наибольшим спросом. По нашим расчетам более 58% клиентов предпочитают однокомнатные и двухкомнатные квартиры. После кризиса большинство клиентов отдают предпочтения квартирам с меньшей площадью, но с более удобной планировкой.

 Для инвестиций лучше выбирать квартиру с линейной типовой планировкой. По исследованиям отдела продаж ГК «Грас», для 90% клиентов важна планировка с прямоугольными комнатами.

В эконом- и комфорт-классе лучше вкладывать в квартиры с готовой отделкой – для покупателей этого сегмента отделка является дополнительным преимуществом. Часто клиенты этого сегмента приобретают квартиры после продажи собственной, и им необходимо въехать в полностью готовое жилье. К примеру, квартиры с готовой качественной отделкой продаются в Жилом доме МПИ рядом с метро Бабушкинская.

Повышенный интерес к эконом-классу среди инвесторов объясняется тем, что разница цен начального и завершающего этапа строительства значительно выше, чем в бизнес-классе. Поэтому клиенты охотней покупают недвижимость эконом класса на начальном этапе с целью инвестиций и перепродажи, когда объект обладает самой доступной ценой: в среднем стартовая цена составляет около 90 тысяч рублей за квадратный метр. С момента начала продаж цена нашего проекта «Жилой дом МПИ» выросла уже на 35%.

Что касается инвестиций в квартиры бизнес- и премиум-класса, то здесь лучше выбирать предложения со свободной планировкой. Для 73% клиентов верхнего ценового сегмента важно, чтобы в квартире было минимум несущих конструкций. Это позволяет легко менять планировку и при необходимости увеличивать комнатность. 

Также покупатели смотрят на окна – 80% из них выбирают панорамные или витражные окна, а для 75% важна квартира с окнами на юг и восток. Поэтому инвесторам стоит обратить внимание на квартиры с панорамными окнами, из которых открываются уникальные виды.

После введения запрета на строительство выше 25 этажей, особыми «деликатесом» на рынке недвижимости становятся предложения в высотных объектах. Уже сейчас 60% покупателей жилья на высоких этажах приобретают его в качестве инвестиций. Аналитики группы компаний «Грас» прогнозируют, что до 2016 года стоимость квартир выше 25 этажа вырастет на 15% без учета роста инфляции, рынка и готовности проектов.  К примеру, сейчас в нашем объекте ЖК «Утесов» удачная видовая трешка на 30 этаже площадью 132 «квадратов» продается по цене 206 тысяч рублей за метр. Мы прогнозируем, что в начале 2016 года цена метра дойдет до 320 тысяч рублей, учитывая инфляцию в 16,75%, рост цены по мере готовности объекта на 40%, и рост цены на рынке высотных этажей в 12,5% за период в 2,5 года.

Сдача квартиры в аренду – дополнительная головная боль для инвестора: необходимо не только найти подходящего арендатора, но и регулярно проводить ремонт после долгосрочной аренды. Цены на аренду в Москве растут значительно медленнее, чем цены на строящийся объект по мере его готовности. Кроме того, цены на аренду подвержены сезонным колебаниям.

Наибольшую прибыль можно получить, вкладывая в недвижимость в проектах, где на начальной стадии строительства заложена доступная цена. Высокие риски подобного вложения оправданы высокой доходностью. Так, к примеру, наш объект «Утесов», рассчитанный на три года строительства, вырос на 30% за первый год продаж.

Часто инвесторы совмещают оба варианта. После завершения строительства они делают в квартире ремонт и сдают ее в аренду. После того, как аренда окупит ремонт, квартиру можно будет продать по более высокой цене. При этом нужно учитывать, что отделка живет лишь 7-8 лет, поэтому квартиру желательно продать до того срока, как ремонт устареет.