Портал Novostroy-M.ru и компания IntermarkSavills продолжают публиковать цикл совместных статей о рынке новостроек Москвы. Новая тема - «Клубные дома». Руководитель отдела анализа и мониторинга рынка IntermarkSavills Анатолий Довгань рассказал о положении клубных домов и дальнейших перспективах данного сегмента в условиях кризиса.
Основное преимущество современных клубных домов, и это отражено в названии самого продукта, это малоквартирность (как правило, в среднем 20-30 квартир). Именно этот факт и служит своего рода основой для создания совершенно особой, приватной атмосферы, где все жильцы знают друг друга, а появление «лишних» людей практически исключено. Эту особую атмосферу гармонично дополняет изысканный ландшафтный дизайн, великолепная отделка фасадов и помещений общего пользования, а нередко и уютная закрытая внутренняя территория (иногда это может быть даже лесопарковая зона достаточно большой площади). Экстерьер и интерьер такого дома – это воплощение передовых технологий с применением самых высококачественных строительных материалов. Нередко застройщики приглашают именитых иностранных дизайнеров для отделки общественных зон и квартир. Важным фактором является и местоположение, но не менее важную роль играет и окружение. Клубный характер дома обязывает возводить такие ЖК вблизи посольств, консульств, церквей, министерских зданий, в целом в очень качественном городском окружении. Все это, безусловно, поддерживает сложившийся высокий уровень цен для такого продукта.
Первый дом подобного формата с апартаментами появился еще в 2009 году. Затем долгое время вплоть до 2012 года подобные предложения на рынок не выходили. В основном, покупатели приобретали хорошо известные и дорогие квартирные проекты. Надо отметить, что по практике работы, мы хорошо знаем, что для клиентов нет принципиальной разницы между приобретением квартиры или апартамента в бюджете от 3 млн долл. США. Нельзя сказать, что в связи с девальвацией рубля на рынке клубных домов (в отличие от других проектов) появились возможности для покупки площадей, достаточных для полноценного семейного проживания, в меньших бюджетах (например, 1-2 млн. долл. США). Однако в рамках такой суммы в клубных домах вполне можно приобрести небольшие площади для других целей. Как мы все помним, после кризиса 2008-2009 гг. стал стремительно развиваться формат апартаментов. Такие проекты появились и в центре города, где они, в основном, представляют собой дома-реконструкции. Это означает, что внутри здания довольно трудно организовать пространство по-новому, обычно строителям приходится работать в рамках существующих ограничений, как по фасаду, так и по несущим стенам. Именно по этой причине появились нехарактерные для привычного клубного формата метражи – менее 100 кв.м (1-2 спальни). Мы проводили несколько сделок, когда целью приобретения таких апартаментов являлась покупка недвижимости для подрастающих детей, и даже имели место тандемные покупки (основная квартира для себя и небольшая площадь для ребенка).
Для клубного дома в действительности показатель среднего бюджета очень условен и математически не передает реальную картинку. Часто в подобных ЖК проектируются и пентхаусы, цена на которые может составлять десятки миллионов долларов. Кстати, свидетелями таких продаж мы стали и в этом непростом году, когда довольно быстро были выкуплены самые дорогостоящие лоты на первичном рынке Патриарших прудов. Если все же вернуться к статистике, можно говорить о том, что в большинстве случаев нужно быть готовым потратить в среднем 4 млн долл. США, чтобы приобрести квартиру в клубном доме площадью около 180 кв.м, например, на Остоженке.
Квартиры в клубных домах традиционно имеют большие площади. Обычно они предназначаются для семей, поэтому 3-4 спальни это традиционный запрос клиентов при площади от 180 до 240 кв. м. Однако мы говорили и о небольших апартаментах. На данный момент на начальной стадии строительства можно приобрести апартаменты площадью 70-100 кв. м за 1,4-1,8 млн долл. США.
Тех, кто стремится приобрести квартиру в клубных домах, привлекает и камерная атмосфера, и высокий уровень конфиденциальности, и закрытость, которая проявляется буквально во всем. Обычно для жильцов здесь предусмотрена собственная внутренняя и внешняя инфраструктура (огороженная и охраняемая территория, фитнес, бассейн, теннисные корты, библиотека, винные погреба и т.д.). Это, конечно, неоспоримое преимущество. Заметим, что любое новое предложение подобного формата встречает живой отклик среди клиентов.
Однако нельзя обойти вниманием тот факт, что в последние годы инфраструктура вновь возводимых клубных домов становится все более аскетичной. Это связано, прежде всего, с непомерно высокими расходами на ее содержание, которые становятся все менее оправданными. В свою очередь, у большинства жильцов уже сложились предпочтения по тем или иным инфраструктурным объектам, которые они регулярно посещают в городе.
Вообще такой формат всегда был привлекателен для девелоперов, как профессиональных, так и инвесторов, которые имеют небольшие участки земли. При условии наличия правильной концепции для застройщика возведение клубного дома - это возможность обеспечить для себя ценообразование сравнимое с качественными готовыми предложениями. В первую очередь за счет того, что объем строительства не столь велик и, как следствие, сроки возведения достаточно сжаты. Для покупателей это возможность получить очень интересный и неповторимый по своим свойствам ликвидный объект, а не ждать годами окончания строительства масштабного проекта как это бывает в случае с квартальной застройкой.
Настоящий клубный дом в центре города в большинстве случаев обладает теми преимуществами, которые на вновь осваиваемых территориях просто недоступны – это местоположение в черте схожих по своему качеству и статусу зданий, вблизи посольств, театров, благоустроенных парковых зон, большого выбора школ и других мест, которые создают качественную городскую среду. Кроме того, у покупателей высокобюджетного рынка, как первичного, так и вторичного, всегда есть выбор, и они могут, например, приобрести загородный дом в небольшом камерном поселке, который по своему стилю также имеет элемент клубности. Поэтому, скорее всего, в Новой Москве такие проекты пока появляться не будут. А вот что более вероятно, так это появление мультиформатного предложения, где среди прочего будет и клубный дом. Однако заметим, что целесообразность такого размещения в проекте на новых территориях будет очень сложно обосновать экономически. Более чем вероятно, что придется провести достаточно сильную трансформацию самого понятия «клубный дом» – например, значительно оптимизировать приобретаемую площадь.
Дата публикации 06 октября 2015
