Средний уровень стоимости жилья на первичном жилом рынке Москвы стабилизировался еще в 2016 году. Он по-прежнему проходит традиционные годовые колебания, однако падения уже не наблюдается. В то же время в связи с различными факторами, стоимость жилья в новостройках в разрезе по отдельным районам города имеет разноплановую динамику. Департамент консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья» проанализировал динамику изменения стоимости по районам и выявил, какие районы оказались наиболее стабильны по цене за прошедший год, а какие претерпели значительные изменения.
«В течение всего 2017 года сохранялись те же основные тенденции, влияющие на стоимость квартир в новостройках Москвы, что и годом ранее: высокая конкуренция среди застройщиков, увеличение объема предложения от месяца к месяцу, стабильный, но сдержанный уровень спроса. В результате средний уровень стоимости жилья, включая все классы на первичном рынке жилья в пределах «старой» Москвы, был подвержен сезонным колебаниям за год. По сравнению с январем 2017 года уровень цен снизился только на 2,6% и на конец 2017 года составил 248,1 руб. за кв. м с учетом элитной недвижимости. Без учета элитной недвижимости изменения стоимости кв. м за 2017 год совсем незначительные, в пределах - 0,1%. Средний уровень цен на конец 2017 года без учета элитной недвижимости - 211,5 тыс. руб. за кв. м», - отмечает Владимир Каширцев, генеральный директор компании «Азбука Жилья».
Для сравнительного анализа стоимости по районам Москвы использовался показатель цены 1 кв. м, как наиболее релевантный, так как общий бюджет квартиры меняется в зависимости от площади.
В результате анализа в пятерку стабильных по стоимости жилья районов Москвы, где изменения цены 1 кв. м было в пределах менее 1%, можно отнести следующие: Котловка (0,2%), Очаково-Матвеевское (0,5%), Филевский Парк (0,6%), Отрадное (0,8%) и Чертаново Южное (0,9%). Во всех из перечисленных районов, за исключением района Филевский Парк, количество проектов на разной стадии развития составляет от одного до трех. При этом по сравнению с началом 2016 года район Котловка также является наиболее стабильным в плане стоимости квартир: изменение еще меньше и составляет 0,01%.
Наибольшую отрицательную динамику за прошедший год продемонстрировал район Измайлово, где средняя цена 1 кв. м уменьшилась на 29,5% с 307,6 до 216,8 тыс. руб. Столь значительное снижение обусловлено двумя факторами: в начале года в районе в продаже был только один жилой комплекс «Виноградный», однако с выводом нового ЖК «Измайлово», у которого средняя стоимость составляет порядка 169 тыс. руб. за кв. м, скорректировалась и средняя цена по району. Также и в самом ЖК «Виноградный» за год средняя стоимость снизилась на 5%. К другим районам с наибольшим снижением также относятся Лосиноостровский (-18,7%), Таганский (-16,1%), Якиманка (-15,1%) и Свиблово (-14,3%). Во всех указанных районах в 2017 году началась реализация новых проектов – больше всего в районе Якиманка (4 новых ЖК) и Таганский (3 новых ЖК).
К районам с наибольшим увеличением стоимости жилья в новостройках по итогам 2017 года можно отнести три района: Царицыно (+89,1%), Тимирязевский (+38,6%), Ховрино (+36,9%) и Мещанский (+32%). В Царицыно изменение стоимости обусловлено тем, что в начале года в реализации были квартиры ЖК «Царицыно-2», которые по стоимости ниже рынка. В конце года в продаже был только новый проект ЖК «Счастье в Царицыно», где продажа квартир идет на уровне рынка. В Тимирязевском районе за год раскупили большую часть квартир в дешевом «Мой адрес на Дмитровском 169», что уменьшило объем недорого жилья. В Ховрино и Мещанском количество проектов в реализации за год не менялось: один и два соответственно.
В 2017 году наблюдалось постоянное увеличение объема предложения на рынке первичного жилья Москвы. По сравнению с январем 2017 года в 12 районах города, в которых в начале года не было проектов на реализации, к концу года появились новостройки. Появление нового объема жилья, которое продается по сниженной стоимости из-за ранней стадии реализации, оказало влияние на цены, а также увеличило конкуренцию среди проектов. При этом, во многих районах, где небольшое количество проектов, и их количество не менялось, мы видим, что стоимость, наоборот, подросла. Эти районы, как правило, пользуются стабильным спросом, либо в них улучшается транспортная инфраструктура (новые станции метро, ТПУ).
«На стабильность цены в районе влияют изменения объема предложения, а также сам характер района с точки зрения экологии, комфорта жизни и транспортной инфраструктуры. При этом наиболее резкое повышение стоимости квартир в отдельных районах вызвано не рыночными тенденциями, а вымыванием дешевых квартир со стоимостью ниже рыночной», - резюмирует Владимир Каширцев, генеральный директор компании «Азбука Жилья».
Дата публикации 15 января 2018
