Как отмечают аналитики компании Welhome, район Хамовники уступает свою позицию лидера по количеству предложения элитных квартир и апартаментов, находящихся в первичной реализации. Если в I квартале 2015 года он занимал 1 место среди всех районов ЦАО, во II квартале - 2, то в текущем периоде Хамовники занимают 3 строчку рейтинга.
При этом количество элитных жилых комплексов, в которых ведутся первичные продажи в Хамовниках остается самое большое - 9 шт. В ближайшей перспективе в Хамовниках не ожидается выход новых проектов, а, следовательно, данный район вряд ли вернется на первую строчку рейтинга, которую он занимал более трех лет.
По данным консалтинговой компании Welhome, по итогам III квартала 2015 г. на первичном рынке элитной городской недвижимости Москвы продажи ведутся в 46 жилых комплексах, из них в 28 проектах предлагаются квартиры, а в остальных 18 – апартаменты (без учета апартаментов в ММДЦ «Москва-Сити»).
Общее количество элитных лотов, выставленных на продажу, составляет порядка 1 290 шт., из них квартир – 615 шт., апартаментов – 675 шт. Если рассматривать совокупный объем предложения по площадям, то он составляет около 177,4 тыс. кв.м.
Самый большой выбор квартир на первичном рынке предлагается в районе Замоскворечье, где сосредоточено 19% от общего количества лотов. Больше всего элитных жилых комплексов расположено в Хамовниках – 9 проектов. Самый маленький выбор элитного жилья предлагается в Мещанском и Басманном районах – всего по 1 жилому комплексу и 14 квартир суммарно.
После незначительного роста валютных цен на элитную недвижимость во II кв. 2015 г., в текущем периоде падение продолжилось. По итогам анализируемого периода средневзвешенная цена 1 кв.м на первичном рынке усреднено для квартир и апартаментов составляет $15 360.
Первое место в рейтинге, как и прежде, занимает район Остоженка, где средняя цена 1 кв.м недвижимости составляет $24 890. Далее следует Басманный район - $22 260 и Тверской район - $19 780. Замыкает ценовой рейтинг Пресненский район - 9 980$/кв.м. Как и в прошлом периоде, низкая цена жилья в Замоскворечье обусловлена большим количеством проектов, находящихся на начальных стадиях строительства. Примерами таких объектов являются проекты корпорации «Интеко» Balchug Residence и Balchug Viewpoint, стартовавшие в III кв. 2014 г. и формирующие более 80% всего предложения в Замоскворечье. Напротив, высокая цена жилья Басманном районе является следствием ограниченного предложения - в районе представлен всего один жилой комплекс «Резиденция Чистые Пруды», квартиры в котором предлагаются с выполненной чистовой отделкой, а сам комплекс давно введен в эксплуатацию.
Самая высокая прайсовая цена 1 кв.м жилой недвижимости и самые дорогие квартиры, как и в предыдущем периоде, предлагаются в жилом комплексе Knights-Bridge Private park (Хамовники), где около 15% всех квартир, находящихся в реализации сегодня, стоят более $10 млн, при средневзвешенной цене 1 кв.м $26 670 в целом по жилому комплексу (рост цен относительно предыдущего квартала составил 3%). Например, пентхаус в Knights-Bridge Private park, площадью 402 кв. м., обойдется потенциальному покупателю в 19,7 млн $. Самые бюджетные предложения, можно найти в жилых комплексах Wine House (Замоскворечье) и «Садовые кварталы» - 2 очередь (Хамовники). Минимальная цена жилой недвижимости в указанных проектах составляет около $6 800/кв.м.
Что касается бюджета сделки, то наибольшее количество предложений – 38% от общего количества квартир представлено в сегменте стоимостью от $1 до $2 млн. Квартиры, стоимостью более $10 млн составляют всего 4% от общего объема предложений. Если говорить о размерах предлагаемых квартир, то в структуре преобладают объекты метражом от 101 до 150 кв.м (40% от общего количества лотов). Суммарный объем предложения квартир площадью до 200 кв.м превышает 80%, а квартиры площадью более 300 кв.м составляют всего 5% от общего объема.
В целом по рынку элитной недвижимости средняя предлагаемая площадь элитной квартиры составляет 149,6 кв.м (без учета уникальных объектов – пентхаусов с террасами и др.). Минимальные по площади квартиры – до 50 кв.м. можно приобрести в ЖК «Рахманинов» и «Полянка, 44», а самые просторные площади, более 650 кв.м предлагаются в таунхаусах жилого комплекса Knights-Bridge Private park.
Среднеквартальный темп поглощения элитной недвижимости, находящийся в первичной реализации в III квартале 2015 года составляет приблизительно 10% от общего количества лотов, представленных на рынке, превысив показатели предыдущего периода на 1,1%.
Тройка районов-лидеров в структуре спроса по местоположению выглядит следующим образом: первое место занял район Хамовники (38% от общего числа запросов), второе – район Замоскворечье (28% от общего числа запросов), третье – Арбат (11% от общего числа запросов). Наименьшее количество запросов, поступающих в компанию Welhome, приходятся на Донской и Басманный районы (по 1% от общего количества запросов).
Что касается покупательских предпочтений, то здесь мы видим тоже некоторые изменения: если еще год назад отмечался высокий спрос на объекты вторичного рынка, то сейчас интерес сместился к премиальным новостройкам. Еще одной тенденцией стала переориентация некоторых покупателей к рынку элитной аренды.
Максимальным спросом на первичном рынке элитной недвижимости Москвы в настоящее время пользуются квартиры с рублевым ценообразованием, средней площадью 120-130 кв.м в жилых комплексах, возведенных более чем на 50% от крупного девелопера.
При дальнейшем усилении волатильности иностранной валюты, возможен всплеск покупательской активности. Однако, очевидно, что его уровень будет существенно ниже ажиотажного спроса конца 2014 года.
Андрей Хитров, руководитель департамента стратегического консалтинга и исследований компании Welhome отмечает: «Резкие колебания курса валюты, как показывает практика, увеличивает интерес к покупке качественного жилья у потребителей как для собственного пользования, так и в качестве инструмента для инвестирования. Вне зависимости от факторов, застройщики премиального жилья будут вынуждены повышать рублевую стоимость как ввиду возрастающих затрат, например, на импортные строительно-отделочные материалы и технику, так и по мере роста строительной готовности объектов в целом».
Дата публикации 06 октября 2015
