Аналитический обзор апартаментов на рынке новостроек Москвы (часть 2)

Портал Novostroy-M публикует вторую часть аналитического обзора формата апартаментов на рынке новостроек Москвы, подготовленного экспертами компании «Сити-XXI век». Марина Тимашова, директор по маркетингу и рекламе, рассказывает о покупательском спросе, уровне цен и ипотечных предложениях.

(Первая часть обзора)

Спрос на апартаменты

На текущий период продолжается тенденция смещения спроса на более дешевые апартаменты:

•  Рост спроса на апартаменты класса комфорт
•  Снижение общего бюджета покупки дорогих апартаментов за счет снижения приобретаемой площади апартаментов.

В 77% случаев площадь приобретаемых апартаментов составляет до 80 кв.м:

• высоким спросом пользуются loft-апартаменты небольшой площади, порядка 30-45 кв. м, расположенные в Центральном административном округе и примыкающих к нему районах соседних округов.
• небольшая нарезка площадей также пользуется спросом среди покупателей апартаментов в составе МФК, аналогичных традиционным жилым комплексам за пределами Садового кольца (как комфорт-, так и бизнес-класса).

23% приобретаемых апартаментов имеют площадь от 80 до 200 кв.м – спрос на апартаменты такой площади  сформирован в основном за счет покупателей апартаментов бизнес и премиум-классов.

В бюджетной структуре спроса на апартаменты комфорт-класса преобладали объекты стоимостью 3,5-6 млн. руб., бизнес-класса - 6-12 млн. руб., премиум-класса – 38-65 млн. руб.

Цены на апартаменты

По состоянию сентябрь 2013 г. средняя цена предложения на первичном рынке апартаментов составила 258,6 тыс. руб. за кв.м. За 9 месяцев 2013 года средняя цена сократилась на 4,2%.

Динамика изменения средней цены предложения на рынке апартаментов

Основное влияние на динамику цен в течение года оказывало изменение структуры предложения: появление новых, более дешевых, объектов комфорт-класса и вымывание с рынка готовых, более дорогих, объектов бизнес-класса.

В частности, резкое снижение цены во 2-ом квартале на 13% произошло в результате выхода на рынок большого объема апартаментов эконом и комфорт-классов с более низким уровнем цен. Рост цены на 3% по итогам 3-го квартала 2013 г. связан с выходом на рынок новых проектов, в сегменте «бизнес» и «элит» с достаточно высоким уровнем цен.

Средний уровень цены по сегментам

Наибольший рост среднего уровня цены зафиксирован на элитные апартаменты. Он произошел в результате выхода на рынок новых комплексов с высоким уровнем цены, а также ростом цен на апартаменты строящегося корпуса ММЦД «Москва-Сити», «IQ-квартал», кроме того на рынке увеличивается объем элитных апартментов, реализуемых не только с чистовой отделкой, но и с мебелью.

Снижение среднего уровня цены на 5% на апартаменты комфорт-класса связано с выходом большого объема новых проектов на стадии котлована с низким уровнем цен.

В целом ценообразование в сегменте апартаментов происходит по тем же правилам, что и на рынке жилья. Основными критериями при определении цены предложения являются строительная стадия, особенности местоположения и окружения объекта, а также его качественные характеристики: архитектурные особенности внешнего и внутреннего пространства, инженерное обеспечение, обеспеченность машино-местами и другие параметры.

Ипотечные предложения по апартаментам:

Ипотечное кредитование в сегменте апартаментов развивается вместе с самим рынком. В ответ на рост объемов предложения апартаментов на рынке и увеличение спроса на ипотеку банки стали разрабатывать и предлагать соответствующие ипотечные программы, тем не менее подобные программы пока все еще не очень распространены.

Ипотечные программы для апартаментных комплексов в сравнении с жилыми имеют более жесткие требования: первоначальный взнос (30-40%) выше жилых (от 10%); срок кредитования (до 10 лет) короче жилых (до 25 лет); более высокие процентные ставки (до 18%), чем для жилых (11-12%).

В силу своей специфики ипотека на апартаменты приравнивается к ипотеке на коммерческую недвижимость, а основные проблемы с запуском продуктов по кредитованию апартаментов связаны с прогнозированием будущей ликвидности этих объектов, а значит, и рисков на случай, если заемщик перестает платить по кредиту. Банки пока осторожничают и закладывают более высокий процент по ипотеке на апартаменты, так как у них нет опыта работы с таким залогом.

На сегодняшний день ипотечные программы кредитования апартаментов предлагают уже более 15 банков. Пионером в ипотечном кредитования апартаментов является ВТБ24, за ним последовал Сбербанк России, КБ «МИА» (ОАО) и Промсвязьбанк. Также свои программы кредитования апартаментов имеют РосЕвроБанк, банк «Зенит», Транскапиталбанк, Росавтобанк, Росбанк, ИнтерПрогрессБанк, Номос-Банк и банк «Балтика». Кроме того ряд банков не имеют своей утвержденной программы, но предоставляют ипотеку на апартаменты на индивидуальных условиях.

Ипотека в сегменте апартаментов продолжает развиваться, и уже сейчас на единичные объекты действуют условия, аналогичные для квартир. В частности, условия, сопоставимые с приобретением под залог жилья, предоставляет банк ВТБ24.

Наиболее щадящие условия кредитования апартаментов в объекте, находящемся на завершающей стадии строительства, или в проекте, вызывающего доверие банка. В большинстве таких случаев банк участвует в финансировании комплекса с апартаментами.

Что касается спроса на получение ипотечных кредитов в целях приобретения апартаментов, то он объективно существует и его уровень поступательно растет вместе с развитием самого рынка апартаментных комплексов. Об этом свидетельствует рост числа ипотечных кредитов на апартаменты. По  итогам 2012 г. доля апартаментов приобретенных при помощи ипотечного кредита в Москве составляла не более 5% от их общего числа, то по итогам 9 месяцев 2013 г. она уже достигла 8 % от общего числа продажи апартаментов.

Таким образом, в перспективе ожидается дальнейшее развитие партнерских отношений между банками и девелоперскими компаниями, работающими в этом сегменте, а также разработка новых ипотечных программ на покупку апартаментов.