ЖК Мичуринский квартал: недосягаемое жилье по привлекательным ценам

ЖК «Мичуринский квартал» находится по адресу: Московская область, городской округ Химки, микрорайон Сходня. Продажами в этом жилом комплексе занимается сам застройщик – Группа компаний «Жилищный Капитал».

Я решаю сперва выяснить в Интернете, что пишут про застройщика, который, правда, потом окажется инвестором-заказчиком, но об этом позже. Информация, представленная на главной странице сайта, выглядит стандартно: «Группа компаний «Жилищный капитал» образована в 1997г. и предоставляет сегодня полный комплекс услуг в сфере недвижимости, включая осуществление функций инвестора, заказчика, застройщика, выполнение строительно-монтажных и отделочных работ, риэлтерские услуги, оформление прав собственности, эксплуатацию и техническое обслуживание недвижимости в Москве и Подмосковье.

Ничего нового – крупная, надежная, «старенькая» компания, а точнее Группа компаний. Согласно информации на сайте, группа компаний «Жилищный капитал» состоит из 6 фирм, которые и строят, и продают, и управляют построенной недвижимостью. Что ж – удобно!

В разделе «Недвижимость» находим ссылку на необходимый нам «Мичуринский Квартал». Продажи ведет ООО «Торговый дом недвижимости «Жилищный капитал» - одно из дочерних подразделений Группы. Предлагаются 1-а, 2-х и 3-х комнатные квартиры в 4-ом корпусе по цене от 2 529 250 руб., то есть стоимостью 64 000 рублей за кв.м. Приведу вот такую удобную и наглядную табличку:

Там же на страничке «Мичуринского квартала» можно ознакомиться с планировками. Я выбираю 2-х комнатную квартиру на 6-м этаже, в четвертой секции (4-й подъезд) площадью 59, 55 кв. м. и стоимостью 3 989 850 рублей. К слову, продажа квартир производится в соответствии с ФЗ-214. А вот с ипотекой не разгуляешься - единственный вариант, увиденный мной на сайте – это ипотека от ОАО АКБ «Балтика».

Основные условия совместной программы выглядят так:

• Срок кредитования – от 12 до 360 месяцев.

• Размер процентной ставки – от 8,8 % (базовая ставка) до оформления права собственности и 11,9% после оформления права собственности.

• Валюта кредитования – рубли РФ.

• Размер первоначального взноса – от 10%.

• Минимальная сумма кредита - 300 000 рублей.

• Максимальная сумма кредита до 20 000 000 рублей.

А потом свои финансовые возможности сайт предлагает оценить на ипотечном калькуляторе. Но я пока воздержусь.

Разведка в Интернете

Информации о ЖК «Мичуринский проспект» в Интернете не очень много. Но каких-либо крупных скандалов ни о самом жилом комплексе, ни о «Жилищном капитале» я не обнаружила. На форуме жильцов «Мичуринского» встретилась информация о 15-м корпусе «Мичуринского квартала», который уже построен и заселен. Кое-где пишут, что этот корпус был долгостроем. Однако правда это или нет, утверждать точно не берусь.

Но вот вопрос, который очень волнует жителей 15-го корпуса и потенциальных покупателей жилья в «Мичуринском» – это экология. Ведь совсем рядом находится аэропорт Шереметьево, а значит – шум гарантирован, а возможна и угроза сброса топлива. Люди также интересуются, планируется ли строительство детских садиков и школ, как будет решаться вопрос с парковками. Из чего я сразу делаю вывод, что с инфраструктурой в районе напряженка. Есть и претензии покупателей насчет того, что не предоставляются скидки в случае, если внесена 100% предоплата за квартиру, а также недовольство уже купивших по поводу длительных сроков оформления документов на квартиру.

Телефонная разведка

Звоню в офис. Очень милая девушка - менеджер Галина на мой вопрос о стоимости интересующей меня квартиры, почему-то начала говорить о том, что еще нужно уточнить - есть ли в наличии квартиры, указанные на сайте. Впрочем, как и их стоимость. Вот так – первый сюрприз. Дальше из разговора стало понятно, что цены (что приятно удивило) оказались такими же, как на сайте.

Галина также сказала, что есть еще возможность рассрочки при оплате квартиры. При внесении не менее 50% от стоимости квартиры предоставляется рассрочка на 12 месяцев под 10% годовых. Мне также сообщили, что я могу подъехать на площадку в любое время с 10 часов утра до 18 часов вечера все семь дней в неделю, дали контактный номер менеджера Елены, которая встретит меня на стройплощадке.

В пути

Галина так и не смогла объяснить мне, как лучше добраться до «Мичуринского квартала» на машине. Оптимальный путь проезда, с ее точки зрения, по железной дороге до станции Сходня, а оттуда пешком. Существуют еще маршрутки и автобус, которые доставят до метро Речной вокзал или метро Сходненская. Но номера этих транспортных средств – никому не известны. Я решаю не искать легких путей – еду по Ленинградке, а дальше по Новосходненскому шоссе.

Несмотря на то, что ехала я по Ленинградке в районе 10 часов утра - в сторону центра стояла пробка. Новосходненское шоссе с трудом можно назвать шоссе - по одной полосе в каждую сторону. В сторону центра утром тоже пробка. Дорога идет через частный сектор – домики, дачи, поля.

Торговые центры на этом маршруте - «Мега Химки» и не очень крупный торговый центр на въезде в Сходню. Кроме этого по дороге есть несколько строительных рынков. Из любопытных мест по пути - форелевая ферма.

Застройщик – не застройщик

Первоначально, я остановилась у уже построенного дома, «клюнув» на большую растяжку на здании с надписью «Жилищный капитал». Это оказался 15 корпус жилого комплекса. Он полностью заселен. Во дворе есть футбольная коробка, детская площадка, с двух сторон частный сектор, с третьей - старые 12-ти этажные дома и стройка.

Еду дальше. Среди довольно узких улочек, где вперемешку частные дома и многоэтажки, вижу синий забор, а за ним стройку. При попытке позвонить менеджеру, который сидит на месте и должен встречать покупателей, телефон выдает информацию о недоступности абонента. Пришлось звонить в офис. Менеджер пообещала, что это недоразумение возникло из-за проблем со связью и сейчас менеджер мне перезвонит. Так и произошло: перезвонили, встретились.

На различных сайтах в Интернете застройщиком ЖК «Мичуринский квартал» указан ГК «Жилищный капитал», хотя на самом деле ЗАО «Группа компаний «Жилищный Капитал» является инвестором-заказчиком. А вот строит «Мичуринский» - ООО Строительная компания «Север-2001». Прочитала я об этом на информационном щите перед забором стройки. К сожалению, сайт компании «Север-2001» мне найти не удалось. Зато по приезду домой удалось на сайте «Жилищного капитала» ознакомиться с проектной декларацией, где информация о застройщике подтвердилась.  

На площадке

Офис продаж – стандартный вагончик. Кофе, чай и печенье мне сразу предложили. В офисе, кроме менеджера, был еще непонятный молодой человек, который имел какое-то отношение к «Жилищному капиталу». Представиться он не счел нужным. Но постоянно встревал в разговор, вставлял комментарии, давал ценные советы, в том числе о необходимости срочной покупки квартиры, ведь они уходят как горячие пирожки. Странно, но очереди из «голодных» покупателей я не увидела.

Зато на стенах офиса увидела карту Москвы и области, картинки будущего квартала. Мне показали план расположения квартир (распечатка того, что есть на сайте) и буклет о «Мичуринском квартале» в целом. После того, как я сказала, что меня интересуют двушки на 6-ом этаже, опять начался пересчет стоимости. При этом стоимость квартиры площадью 59,55 кв.м. оказалась 3 870 750 р. То есть уменьшилась.

Надо сказать, что отдельно оплачивается процедура оформления квартиры в собственность – 60 000 рублей. Сдача Госкомиссии предполагается во II квартале 2013 года. Мне еще раз подтвердили, что квартира будет приобретаться по договору долевого участия, а за экземпляром договора надо ехать в главный офис «Жилищного капитала». Почему здесь мне не могут показать документацию – ответа я так и не получила, зато сразу вспомнила аналогичные жалобы потенциальных покупателей в Интернете. Видимо, не одной мне тут не показали договор.

Экскурсия на стройку

После просьбы показать мне «будущее жилье», мы отправились на стройку. Надеваю каску, без нее на стройку нельзя, и идем на территорию. С одной стороны котлован с водой – будущий 5-й корпус, с другой стороны стройка. Дом построен на уровне 5-6 этажа. Кирпич-монолит. Внутрь здания попасть невозможно – стройка полным ходом.

Я спросила у менеджера про 5-й корпус, оказалось, что в ближайшее время (июнь – сентябрь 2012) планируется закладка фундамента. Получается, что стройка в 5-ом корпусе будет идти полным ходом, когда в 4-ый корпус люди начнут заселяться. По информации от менеджера, в квартире к моменту передачи ее покупателю будут установлены: пластиковые стеклопакеты, железная дверь, счетчики на воду в квартире и на электроэнергию на этаже, нижняя электрическая разводка, стяжки на полу не будет.

Во дворе обещают площадку, клумбы и «гостевую парковку с твердым покрытием на 52 машиноместа», - как прочту я потом в Интернете. Учитывая, что квартир только в 4-м корпусе будет 304, а машиномест всего 52, становится понятно, что парковаться придется по старинному московскому обычаю: кто раньше приехал - у того место во дворе, а не на газоне. На этом экскурсия по площадке заканчивается. На выходе сдаю каску, уточняю, где находится ж/д ветка и станция. Говорят, до нее пешком 5 минут.

Инфраструктура

Как я уже отмечала, ближайшие торговые центры: «Мега Химки», «Перекресток» на въезде в Сходню. Кроме того, при объезде квартала я обнаружила магазин «Авоська», который только что открылся. Со слов менеджера Елены, в старом жилом секторе есть садики и школа, а вот про вновь возводимые - ничего не известно. Также нет никакой информации о лечебных учреждениях. Тут сразу вспоминаются жалобы и вопросы жителей 15-го корпуса в Интернете о том, будет ли застройщик возводить инфраструктуру.

Строго напротив стройки – шиномонтаж, парикмахерская. Первые этажи строящегося здания предполагается отдать под коммерческие цели, т.е. там возможно открытие новых магазинов. А вот с парковками, с моей точки зрения, будет проблема. Отдельный паркинг не планируется, тогда как высокоэтажное строительство в районе продолжится.

Выводы

Та планировка квартиры, которую я видела на сайте и в буклетах, лично мне очень понравилась: большие лоджии, два санузла (в 2-х комнатной квартире), никаких проходных комнат, «комнат-кладовок». С учетом того, что площадь балкона не включается в общую площадь квартиры при расчете ее стоимости, цена на двухкомнатную квартиру с лоджией - вполне разумная.

Но очень беспокоит тот факт, что когда в 4-ый корпус можно будет заселяться под окнами в самом разгаре будет стройка 5-го корпуса. По моим подсчетам, там менее 100 метров между зданиями. Представьте пыль, грязь, а главное шум, которым будет окружено новоселье. А ведь стройка – процесс не быстрый, кто захочет жить в такой атмосфере?

С другой стороны, близость к Москве (12 км до МКАД) – большой плюс для жилого комплекса, а уж наличие  в непосредственной близости железнодорожной станции  - огромное подспорье для работающих в Москве. Но про желание попасть в Москву на личном автомобиле можно забыть, потому что Ленинградское шоссе «славится» своей пропускной способностью – там пробки и утром, и вечером. Кроме этого, дороги в самой Сходне не приспособлены для большого количество транспорта совершенно (есть улицы с одной полосой движения). Не будем забывать, что паркинги у ЖК «Мичуринский квартал» абсолютно отсутствуют, так что все тротуары будут заняты машинами жильцов.

Очень огорчает отсутствие нормальной инфраструктуры, да и «Жилищный капитал» в желании построить школы, детсады и поликлиники замечен не был. Ну, а больше всего смущает тот факт, что в офисе продаж не показывают никакой разрешительной документации, документов на строительство, проектов договора. Хотя на сайте инвестора-заказчика позже я обнаружила проектную декларацию, но опять же – я Тайный покупатель, у меня работа такая: все перепроверять, а вот обычный покупатель может и не обратить на это внимание.

Вообще, в офисе на стройке никакой конкретной информации кроме буклетов с планировками не предоставлено. Так что, подводя итоги, жилой комплекс «Мичуринский квартал» заслуживает твердую тройку по соотношению цена/качество/инфраструктура.

Ольга Успенская