27 ноября 2013

Обзор мультиформатных новостроек в Подмосковье: ЖК Суханово Парк, ЖК Мишино и ЖК Новое Ступино

Вопреки распространенному мнению, далеко не все застройщики стремятся заполонить выделенные участки земли многоэтажными домами, чтобы получить максимальную прибыль. Некоторые возводят малоэтажные дома или таунхаусы, другие пошли еще дальше и стали строить сразу несколько видов жилья в рамках одного проекта. Именно такие - мультиформатные – новостройки стали героями этого обзора. Редакция Novostroy-M попросила меня проанализировать три популярных мультиформатных комплекса в Подмосковье: ЖК «Суханово Парк», ЖК «Новое Ступино» и ЖК «Мишино».

Коротко о главном

ЖК «Суханово Парк» расположен в 9-10 км от МКАД по Варшавскому шоссе или трассе «М4-Дон». Если верить генплану, он состоит из 7 многоквартирных домов высотой 4-5 этажей, 129 таунхаусов и дуплексов, а также 9 коттеджей. Помимо жилья, строится богатая инфраструктура: школа-лицей, детский центр, кинотеатр и даже детская железная дорога, не считая мелких предприятий вроде отделений банков и spa-салона.

Рядом с Химками, в деревне Мишино, в окружении Химкинского леса, возводится ЖК «Мишино». В состав проекта включены: 9 домов высотой 4-5 этажей, 143 таунхауса и 72 коттеджа, а также школа, сад, торговый центр с кинотеатром и паркинг. 

 

  ЖК «Суханово парк» ЖК «Новое Ступино» ЖК «Мишино»
Технические характеристики

Этажность: 2-5

Керамический кирпич, пено- и газосиликатные блоки

Пластиковое остекление окон;

Межкомнатные стены отсутствуют (есть – в таунхаусах с отделкой).

Этажность: 2-3

Блоки ФБС

Пластиковое остекление окон;

Межкомнатные стены есть.

Этажность: 2-5

Кирпич, брус

Пластиковое остекление окон;

Межкомнатные стены отсутствуют.

Готовность (сдача)

Малоэтажные корпуса 132, 136 и таунхаусы введены в эксплуатацию.

Корпуса 133, 134, 135 – до конца 2013 года, 137 – до конца 2014 года.

Число очередей неизвестно.

Дома 11-29 введены в эксплуатацию, 35-54 – I квартал 2014 года.

Число очередей неизвестно.

Первая очередь – 4 многоквартирных дома, 54 таунхауса, 40 коттеджей – IV квартал 2014 года.

 

Наконец, самый крупный из рассматриваемых нами проектов, ЖК «Новое Ступино» расположен в 75-90 км от Москвы (смотря каким маршрутом по «М4-Дон» ехать). Первая очередь застройки, включающая 79 трехэтажных домов и 514 коттеджей, сдается поэтапно. Инфраструктура обещает быть разнообразной: нужное количество детских садов и школ, торговых и развлекательных объектов.

    

На фотографиях ЖК «Новое Ступино»

В малоэтажных проектах застройщик может не думать о паркинге – жителям хватает места вокруг домов. Это одновременно и плюс, и минус: покупатели таунхаусов и коттеджей могут решить вопрос с гаражом, а в многоквартирных домах, да еще вне городов и поселков, машинам приходится ночевать на улице.

Кто строит?

ООО «Электра» возводит «Суханово Парк» силами подрядчиков ООО «РЖК» и ООО «Строй-Сервис-2». Как следует из названия, застройщик ранее производил подстанции и прочее электрооборудование. Дебют на ниве жилой застройки стоит признать успешным.

ЖК «Мишино» строит компания «Ингеоком» (застройщик – «Ингеоком-001», генподрядчик – «Ингеоком-Инвест») - мастер на все руки, от дорожных развязок до ММДЦ «Москва-Сити» и ТРЦ «Атриум». Она известна и жилыми домами, например, в Лялином и 1-м Смоленском переулках, на проспекте Андропова, площади Крестьянской заставы и т.д., а также в Сочи и Калининграде. Однако это первый проект компании в Подмосковье.

ЖК «Новое Ступино» строит компания MR Group, которая известна такими проектами, как ЖК «Фили Град», «Эко Видное» и «Химки сквер». По документам застройщиком числится дочернее ООО «Квинтэкс», генподрядчик – «Су-10 Фундаментстрой». Проектов такого масштаба в Подмосковье еще не было, так что о результатах имеет смысл говорить после заселения хотя бы первой очереди.

Пути-дороги

Во все три комплекса лучше всего ехать на машине, особенно пока в них совсем мало или вообще нет постоянных жителей. Потом, разумеется, будут пробки, ведь дороги везде узкие, а машин будет очень много. Однако для тех, у кого машины нет, есть другие варианты.

До ЖК «Мишино» из Москвы можно доехать на электричке до платформы Химки, затем на автобусе или маршрутке №14 до остановки «Вашутино», а также от станции метро «Планерная» на троллейбусе №203 до остановки «Салон для новобрачных», затем на упомянутом 14-м автобусе.

В «Суханово Парк» можно добраться на маршрутке от станции метро «Бульвар Дмитрия Донского» и на автобусе №379, курсирующем между станциями электрички Расторгуево и Бутово. До ЖК «Новое Ступино» проще всего доехать на электричке от Павелецкого вокзала до станции Жилево, откуда курсирует бесплатная маршрутка.

Разведка в Интернете

Все три официальных сайта выполнены очень качественно, информацию найти легко, оформление радует глаз. Не радуют лишь мелочи. В интернет-представительстве«Суханово Парка» есть только слабый намек на цены на главной странице (квартиры от 3 млн, таунхаусы от 11,75 млн рублей), а конкретное количество домов разного типа нужно высчитывать по не самому удобному генплану (кстати, мне прислали совсем другой генплан, где коттеджей меньше). 

 

  ЖК «Суханово парк» ЖК «Новое Ступино» ЖК «Мишино»
Форма продажи Договор долевого участия, договор купли-продажи, договор переуступки прав

Договор долевого участия на квартиру или дуплекс

Договор купли-продажи (подряда на строительство) земли и коттеджа

Договор долевого участия
Наличие услуги по регистрации прав и ее стоимость 30 тысяч рублей Бесплатно 15 тысяч рублей
Площади квартир, таунхаусов, коттеджей (кв. м)

1-комнатная: 39,4 – 56,6

2-комнатная: 61,65 – 77,7

3-комнатная: 90,073 – 100

4-комнатная: 122,46 – 123,3

5-комнатная: 140 – 158,4

Таунхаусы: 90,9 – 168,4

Коттеджи: нет информации

1-комнатная: 28,04 – 33,37

2-комнатная: 41,8 – 48,05

3-комнатная: 68,47

Коттеджи: 90 - 125

1-комнатная: 31,4 – 49,1

2-комнатная: 56,7 – 73,6

3-комнатная: 82,1 – 97,7

4-комнатная: 99,3 – 99,4

Таунхаус (теплая/общая площадь): 182,8 – 190 / 242,4 – 250,2

Коттеджи: 243 - 380

Проектная декларация объекта размещена почему-то на другом сайте, там есть и цены (но они уже давно потеряли актуальность), и третий вариант генплана. Отдельной строкой упомяну, что на основном сайте в приказном порядке звучит музыка, которую можно отключить, если вовремя сориентироваться и опустить бегунок громкости вниз. Зато у новостройки едва ли не самый добрый сайт жителей, которые устраивают праздники и даже организовали хоккейную команду! Отдельно порадовали ответы от имени директора управляющей компании – не знаю, сам ли он их пишет, но это явление почти столь же редкое, как живой динозавр.

   

На фотографиях ЖК «Мишино»

На сайте ЖК «Мишино» цен тоже нет: можно ориентироваться разве что на стоимость «от…» в рекламе таунхаусов на главной странице. Генплан не особо удобен, зато есть описание с количеством запланированных к постройке домов. Выложены все документы, касающиеся строительства, и информация об ипотеке и рассрочке.

В «Новом Ступино» представлена стоимость «квадрата» в квартирах разной комнатности и на разных этажах, дальше нужно считать самостоятельно. Сайт – самый простой из всех представленных, с меню из многих пунктов, в которых легко запутаться. Такое пренебрежительное отношение довольно странно, ведь постройка 1,75 млн квадратных метров (в пересчете на средние 50-метровые квартиры – 35 тысяч штук) предполагает большую посещаемость.

Похоже, мода на отсутствие цен на сайте захватывает все новые и новые объекты, и это удручает. Можно попросить прайсы по электронной почте или взять их в офисе продаж, но все ли потенциальные покупатели готовы проявить столько настойчивости?

Окружение

Все три объекта строятся не рядом с «чужой» инфраструктурой, а будут иметь свою. Как правило, в новых жилых комплексах дело ограничивается прогулочными площадками и школой-садом, но участники этого сравнения, похоже, стремятся переплюнуть всех.

Застройщик «Мишино» имеет большой опыт строительства торговых центров, так что практически на поляне Химкинского леса вырастет торговый комплекс с рестораном и кинотеатром. До Химок и Москвы путь недалек, и за недостающими слагаемыми покупок и развлечений жители смогут ездить туда.

В «Новом Ступино» будет построено буквально все, цитирую сайт объекта: «…намечено строительство социальных учреждений нового образца, в том числе домов детского творчества, клубов, лечебно-спортивных и оздоровительных объектов (фитнес-центров и стадионов), а также размещение большого числа кафе, ресторанов, закусочных и предприятий сервисного обслуживания. Кроме того, на территории нового города возводится необходимое количество яслей, детских садов, школ, медицинских клиник и других социально значимых учреждений».

В ЖК «Суханово Парк» сделали ставку на детей. Вряд ли в России найдется еще один жилой комплекс с собственной детской железной дорогой! Также на территории работают детское кафе, чайный домик и летний театр, где устраивают праздники. Взрослых, впрочем, тоже не забудут: на территории планируют построить торговый центр с кафе, рестораном и кинотеатром.

Что почем?

Дешевле всего обойдется жилье в «Новом Ступино». Удаленность от столицы и максимальная привязка к местности диктует невероятные 2,5 миллиона рублей за «трешку» - у конкурентов за эти деньги и «однушку» не купить.

Квартиры в «Мишино» стоят дороже, но до сдачи первой очереди еще больше года. А «Суханово Парк» обходит всех и по ценам, и по скорости: в некоторых домах и таунхаусах можно жить прямо сейчас. Кроме того, здесь есть двухуровневые квартиры. Как правило, 4- и 5-комнатные, но также и редкие в этом сегменте «двушки» и «трешки». Интересно, что квартир по 3-4 комнаты в комплексе гораздо меньше, чем других вариантов, и почти все уже забронированы или даже перепродаются.

  ЖК «Суханово парк» ЖК «Новое Ступино» ЖК «Мишино»

Стоимость жилья, рубли

(минимальная и максимальная,

без учета скидок, акций и пр.)

1-комнатная: 3 470 000 – 6 942 000

2-комнатная: 5 553 000 – 8 532 000

3-комнатная: 8 787 600 – 10 890 000

4-комнатная: 10 574 250 – 10 643 250

5-комнатная: 12 500 000 –18 263 200

Таунхаусы: 11 695 000 – 27 000 000

+ земля 50 500 – 250 500 за участок

Коттеджи: нет информации

1-комнатная: 990 000 – 1 251 375

2-комнатная: 1 513 160 –1 797 070

3-комнатная: 2 451 226 – 2 499 155

Коттедж: 4 491 000 – 6 750 000

1-комнатная: 2 053 560 – 3 555 030

2-комнатная: 4 099 410 – 5 350 720

3-комнатная: 5 435 020 – 6 379 810

4-комнатная: 7 149 600 – 7 295 960

Таунхаусы: 11 623 307– 13 622 077

Коттеджи: 15 176 82 – 16 689 925

Отделка Варианты без отделки и с отделкой Варианты без отделки и с отделкой Без отделки
Ипотека, рассрочка

Рассрочка: до 6 месяцев, взнос от 50%.

Ипотека: «Сбербанк», «Глобэкс», «БПФ», «Банк МИА», «Дельта Кредит».

Рассрочка: до 6 месяцев с увеличением общей стоимости при первоначальном взносе:

30 (3,7%), 50 (2,7%) или 70 (1,6%) процентов.

Ипотека: «ВТБ 24», «Зенит», «Возрождение», «Нордеа», «Локо Банк», «Рост».

Рассрочка:

1. на 3 месяца беспроцентная, взнос от 50%;

2. на 6 месяцев под 1% в месяц, взнос от 40%;

3. на 12 месяцев под 1,25% в месяц, взнос от 30%.

Ипотека: «ВТБ 24», «Банк МИА», «Возрождение».

 

Цены на таунхаусы у двух соперников начинаются с одинаковых цифр, но «Суханово Парк» ведет их до невероятных 27 миллионов рублей. При том, что в «Мишино» площадь получается больше, да и комплекс чуть ближе к Москве. Однако тут нужно учесть два обстоятельства. Во-первых, в ЖК «Мишино» все дома без отделки (прибавляем минимум полгода и миллион рублей для самого скромного ремонта), а в «Суханово Парке» дороже всех именно таунхаусы, готовые к заселению. Во-вторых, в таунхаусах «Мишино» первый этаж каменный, второй – брусовый, что нравится далеко не всем.

    

На фотографиях ЖК «Суханово Парк»

В «Суханово Парке» для таунхаусов предусмотрены три варианта «комплектации»: «Комфорт», «Бизнес», «Люкс». Все они включают поднятие мансардного этажа на полметра и его утепление, хорошие стеклопакеты в доме и фронтонные окна на мансарде, газовый котел, монолитную лестницу с первого на второй этаж, благоустройство участка. «Бизнес» получает цокольный этаж и кованые цветочницы, а «Люкс» - еще и кованые перила. Интерес к объекту высокий, в продаже есть как варианты от застройщика, так и предложения по уступке прав собственности.

Наконец, коттеджи. В «Новом Ступино» цены на них, опять же, возмутительно низкие, а за полную отделку нужно доплатить около 5 тысяч за «квадрат». Это делает коттедж прекрасной всепогодной дачей для москвичей, не готовых переехать в область, и явно повышает инвестиционную привлекательность проекта (квартир еще много, а коттеджи раскупаются очень хорошо). К сожалению, сравнить отдельные дома с аналогами в «Суханово Парке» пока не получится: к строительству коттеджей там еще не приступали, порядок цен и сроки покрыты тайной.

А напоследок я скажу

Из всех участников этой статьи реальную жизнь можно увидеть пока только в «Суханово Парке». Судя по форуму жителей и активному интересу к объекту в Интернете, новостройка не зря получала награды на выставках недвижимости, а обилие инфраструктуры, особенно детской, делает честь застройщику.

Перспективы ЖК «Мишино» весьма интересны: это единственный проект в северо-западном направлении и недалеко от Москвы, где можно выбирать из трех вариантов жилья. Окружение Химкинского леса добавляет ему привлекательности. Стоит вернуться на объект в следующем году, когда реальную скорость и качество строительства можно будет оценить собственными глазами.

В «Новое Ступино» надо переезжать в прямом смысле с вещами: ездить каждый день работать в Москву почти невозможно, да и за развлечениями не наездишься. Реальную транспортную доступность и инфраструктуру оценить пока сложно, поскольку планов громадье, а до сдачи даже первой очереди еще есть время.

Виктория Зорина

мкр. «Новое Ступино» - обсуждение отчета тайного покупателя:

Другие материалы с тегом "Ингеоком"
Другие материалы с тегом "инфраструктура"
ЖК «Позитив» в Новой Москве: недорогие квартиры с минимумом инфраструктуры

Всего в 3-х км от МКАД компания Capital Group возводит жилой комплекс «Позитив». Технология строительства панельная, дома строят из современных панелей производства «ГВСУ «Центр». Продажи стартовали...

23 ноября
ЖК «Новокрасково»: квартиры с видом на воду, доехать до которых будет сложно

Новым заданием для Тайного покупателя от редакции Novostroy-M.ru стал ЖК «Новокрасково». Это масштабный проект, который компания «Тройка РЭД» возводит в поселке Красково. Жилой комплекс заинтересует тех, кто...

15 ноября
ЖК «Люберцы 2017»: квартиры на любой вкус, но инфраструктура сильно запаздывает

Новым заданием от редакции Novostroy-M.ru для Тайного покупателя стало «приобретение» квартиры в ЖК «Люберцы 2017», который компания «Самолёт Девелопмент» строит возле Люберец. Наш агент уже...

01 ноября