02 апреля 2014

Новостройки в Балашихе: ЖК Новое Измайлово и ЖК Алексеевская роща

В разных частях подмосковной Балашихи компании «Гранель Девелопмент» и ФСК «Лидер» возводят интересные жилые комплексы: «Алексеевская роща» и «Новое Измайлово» соответственно. Обе новостройки были проверены Тайным покупателем, однако по заданию редакции Novostroy-M.ru он снова решил нанести визит в эти комплексы, посмотреть, как они строятся, а заодно и сравнить их.

Что строят?

В ЖК «Алексеевская роща», который был проверен ровно год назад, представляет собой 15 домов, из которых десять – панельные П111-М (высотой от 19 до 25 этажей) и пять 25-этажных монолитных корпусов, возведенных по индивидуальному проекту. Сдача первых шести корпусов (1, 2, 3, 5 – панельные, 4 и 6 - монолиты) намечена на III квартал 2014 года. Инфраструктура: детские сады, школа и даже поликлиники запланированы к строительству в рамках проекта.

ЖК «Новое Измайлово» - это частично бывший ЖК «Солнцеград», а по документам все корпуса проходят как «Балашиха-Сити». О непростой истории с названиями проекта можно прочитать в расследовании Тайного покупателя, который посетил его еще 2 года назад. Сегодня комплекс состоит из 12 монолитных корпусов, часть квартир будет продана с отделкой. Заселение началось больше года назад, корпуса 3, 4, 5, 8, 9, 10 уже сданы, 6 был сдан совсем недавно (как и планировалось - в I квартале этого года), 7 эта участь ожидает в III квартале. Корпуса 11 и 12 – в 2015 году. Для новоселов уже работает один детский сад из двух, известно также, что построят школу и гипермаркет.

Кто строит?

По традиции, начну с участников проекта. Компания «Гранель Девелопмент» известна как застройщик дома под громким названием ЖК «Новотроицкий» в поселке Мосрентген, «Лесного городка» в Балашихе (проверен Тайным покупателем), а сейчас, помимо «Алексеевской рощи», работает над малоэтажным ЖК «Валентиновка Парк» в Королеве.

В документах фигурирует под своим именем, генподрядчики строительства – ГВСУ «Центр» (панельные корпуса) и ООО «Техинвест» (монолитные дома). Продажей квартир занимается не только застройщик, но и один из генподрядчиков (под вывеской «ГВСУ-Риэлти»), а также агентства недвижимости: «Бастион», «Иска» и «Пересвет Групп».

ФСК «Лидер» имеет куда более давнюю и обширную историю. Среди ее проектов – ЖК «Зодиак» и «M-House» в Москве, поселок «Vita Verde» в Дмитровском направлении, ЖК «Западное Кунцево» в подмосковном Ромашкове (проверен Тайным покупателем). Однако в документах застройщиком выступает ООО «Балашиха-Сити», все акции которого принадлежат некоему «Свордфиш Глобал Холдингз Инк».

Неопытного покупателя такие названия могут отпугнуть. Однако в этом нет ничего страшного: в данном случае ФСК «Лидер» - девелопер проекта, который все свои комплексы всегда сдавал вовремя. К тому же, генподрядчиком проекта значится ОАО «Монолитное строительное управление-1», а продает жилье только ФСК «Лидер».

Разведка в Интернете

Официальные сайты обеих новостроек достаточно информативны. У ЖК «Новое Измайлово» есть несколько страниц на сайте ФСК «Лидер» и собственный сайт в другом дизайне, но с той же самой информацией. Там можно найти описание объекта, генплан, новости, дневник стройки, документы, основные условия ипотеки и калькулятор. В разделе «Квартиры в наличии» представлен большой список квартир с удобным поиском.

На сайте «Алексеевской рощи» цены представлены скупой табличкой (сколько в наличии квартир и в каких корпусах - неизвестно), нет новостей, и не все ссылки на поэтажные планы работают. Впечатление несколько улучшает посещение сайта агентства «Бастион»

После анализа информации на нем становится ясно, что скупая табличка отражает, да и то не полностью, стоимость и наличие квартир в корпусах 11 и 15, игнорируя корпуса 3 и 5. На сайте еще одного агентства, «ГВСУ-Риэлти», можно узнать цены на квартиры в корпусах 2, 5 и 13.

Пути дороги

Несмотря на то, что оба объекта расположены в Балашихе, путь к ним из Москвы кардинально отличается.

В «Алексеевскую рощу» нужно ехать по Щелковскому шоссе – как на машине, так и на автобусе или маршрутке. На автомобиле придется проехать мимо всего комплекса, виднеющегося за деревенской застройкой, развернуться перед Звездной улицей, проехать примерно 200 метров в обратном направлении и свернуть в сторону комплекса. Желающие могут повернуть с шоссе налево раньше, перед микрорайоном, и прокатиться примерно километр по взрыхленной земле или снегу.

На общественном транспорте сайт советует ехать от метро «Щелковская» до остановки «Опытное поле», при этом приводит неполный список маршрутов. Помимо автобусов 338, 361, 396, 447, можно добраться на 300, 321, 335, 360, 362, 371, 378, 380, 429, а к маршруткам 320, 335, 338, 349, 369, 447, 495 смело прибавляйте 361, 371, 378, 380, 396, 506. Однако учтите, что от остановки придется идти пешком тот же километр по бездорожью, уворачиваясь от машин.

Не хочется? Тогда едем на две остановки дальше на меньшем разнообразии вариантов (автобусы 300, 320, 335, 360, 361, 396, 447, маршрутки 320, 371, 396, 447, 506), выходим на «Химзаводе», пересекаем шоссе и метров через 50 в сторону Москвы сворачиваем к жилому комплексу. Отсюда до офиса продаж всего метров триста по такой же дороге. Впечатление, конечно, портится.

До «Нового Измайлова» дорога выглядит несколько проще. Маршрутки 108, 110, 125, 193 от станции метро «Новогиреево» до остановки «Вторые ворота (ГИБДД)», либо 291 от «Шоссе Энтузиастов». Затем надземный переход – и метров 200 мимо поста ГИБДД и его стоянки. На машине нужно проехать чуть дальше, до светофора, развернуться и повернуть к новостройке.

Время в пути от метро до обоих объектов – 12-15 минут без пробок и до часа – с ними. В час пик о том, чтобы сидеть в маршрутке, можно и не мечтать. Шоссе Энтузиастов считается одной из самых загруженных трасс, и это нужно учитывать. По Щелковскому шоссе поток машин меньше, но оно совсем узкое, случись авария – все стоят. Не ошибусь, если назову дорогу существенным минусом обоих вариантов. Правда, у ЖК «Новое Измайлово» в запасе есть козырь – будущий скоростной трамвай из Москвы, до которого будет 10 минут пешком, но его запуск сдвинули уже на 2016 год.

Офисы продаж

В офисе «Нового Измайлова» было немноголюдно, сидел один менеджер из трех (как позже выяснилось, второй показывал отделку квартир, третий тоже водил клиентов по объекту). Менеджер Руслан был крайне любезен, сразу представился и ответил на все мои вопросы. Первый касался, разумеется, «Солнцеграда» - двух недостроенных «скелетов» домов слева от жилого комплекса.

    

На фотографиях ЖК «Новое Измайлово»

На данный момент достраивать их никто не хочет, но не исключено, что в будущем кто-то соберется. Тем более, 3 и 4 корпус нынешнего комплекса изначально тоже относились когда-то к «Солнцеграду», застройщик которого, «Ви Эм Пи Лимитед», оформил проектную декларацию в 2005 году (по которой обещал сдать их в 2011). Руслан сказал, что обманутые дольщики квартиры все-таки получили.

Остальные корпуса фигурируют в документах как принадлежащие к ЖК «Балашиха Сити» с одноименным застройщиком, ФСК «Лидер» взял их под свое крыло и достроил. Спросила я и о радиовышках, излучения которых так боятся нервные граждане на форумах.

Менеджер сказал, что одну из них будут наращивать еще на 100 метров, но комиссия никаких превышений по нормам излучения не выявила. В принципе, найти действительно экологически безопасное место в Москве и окрестностях сложно, так что я бы, как покупательница, наверно, утешилась близостью Горенского лесопарка.

Помимо всего прочего, менеджер осведомился, нужна ли мне ипотека или рассрочка, дал контакт человека, к которому можно обратиться по всем вопросам с документами (да и сам ответил на все), предложил рассчитать выплаты по рассрочке, свозил меня в шоу-рум квартир с отделкой (об этом позже) и вообще был очень вежлив и мил. Вот так и надо продавать жилье!

В офисе продаж «Алексеевской рощи» было много менеджеров и мало покупателей. Я знала, что квартиры продает не только застройщик «Гранель Девелопмент», но и несколько агентств, и что цены немного отличаются. Поскольку я довольно долго искала проход к комплексу от шоссе, то дальнейший путь лежал мимо всех офисов продаж. Один работал, остальные нет – и их представители оказались в самом большом двухэтажном здании с надписью «Центральный офис».

Ближе всех к входу сидел представитель застройщика, имя которого я узнала уже при прощании (Денис). Он довольно вяло рассказал о районе, будущей инфраструктуре и о том, что сроки строительства выдерживаются, и первая очередь будет сдана в III квартале этого года.

Попасть на просмотр оказалось невозможно – монолитные корпуса показывают с 13.00 до 14.00 по записи, панельные вроде и можно было посетить, но показчиков не было в офисе, «да и что там смотреть, обычные П111М», сказал мне Денис. Он выглядел не заинтересованным в продажах, что-то даже подсказывала ему соседка-конкурент из агентства недвижимости.

В общем, построенные дома – видимо, главное, что должно интересовать потенциальных покупателей. В «Бастионе» были более любезны, предложили квартиры на 100-120 тысяч рублей дешевле, но на просмотр тоже попасть не получилось.

Соцкультбыт

Зная, что многие застройщики любят возводить жилые микрорайоны в чистом поле, вопрос «что вокруг» волновал меня изрядно. В «Алексеевской роще» инфраструктуры пока нет вообще. Кругом деревенские домики и даже приличного вида коттеджи, но ближайший магазин я увидела километрах в двух, а уж где прячутся больницы и школы – совсем непонятно. Разумеется, в Балашихе они есть, но микрорайон Лукино сложно назвать центром города. Да и до московских объектов пешком не дойдешь, нужно ехать.

Ситуацию, очевидно должен выровнять проект жилого комплекса, в котором предусмотрены школа, пять детских садов, стадион, детская и взрослая поликлиники. Все это, конечно, дополнится детскими и спортивными площадками, магазинами и прочими полезными объектами на первых этажах. В общем, неплохо будет когда-то в перспективе.

    

На фотографиях ЖК «Алексеевская роща»

Остается открытым вопрос с парковкой, поскольку в описании района мелькает один многоуровневый паркинг на 1250 машиномест, которого хватит всего на 3-4 дома. Из приятного – совсем рядом парк «Лосиный остров», Алексеевские пруды и конно-спортивный клуб.

В «Новом Измайлове» ситуация выглядит лучше, поскольку в некоторых домах уже живут люди. На первых этажах корпусов - магазины, недавно открылся детский сад. На месте складских ангаров будет построена школа, а рядом с ней – корпус 12, над которым еще не ведутся работы. Насчет этих ангаров менеджер уверенно сказал «снесут все», но у жителей есть сомнения. Как будет на самом деле – покажет время.

Совсем рядом с новостройкой, но не прямо «дом в дом», возводится гипермаркет «Атак». Руслан заверил меня, что покупатели будут парковаться рядом с магазином, а не на территории. Хотелось бы верить. Также планируется строительство надземных гаражей, но сроки и даже число мест пока не известны.

В декабре 2013 года в план района были внесены изменения – убрали объездную дорогу и одну школу (изначально их планировалось две). Жителей такие перемены, конечно, не обрадовали.

Квартиры и отделка

Поговорив с менеджером ФСК «Лидер» об общих вопросах, мы перешли к квартирам. Я хотела купить «трешку» с отделкой – такие варианты недавно появились в корпусах 9, 10 и 7, а в первых двух их уже не осталось. Мне предложили интересную квартиру с тремя окнами на лес в 7 корпусе, сдача которого намечена на конец 2014 года. Ее цена, около 6,8 миллиона рублей, аналогична стоимости «трешки» без отделки в уже сданных домах. Зная, что ремонтировать квартиру в монолитном доме – дело долгое и хлопотное, я попросила показать варианты отделки, ведь в 10 корпусе недавно открылся шоу-рум.

Туда мы отправились на микроавтобусе застройщика, заодно прокатившись и прогулявшись по территории. Благоустройство в сданном квартале выполнено: детские площадки, деревья, скамейки – все есть.

Седьмой корпус готов наполовину: возведена коробка, начаты фасадные работы. К сдаче точно успеют. Вход в шоу-рум был совсем недалеко, в ближайшем подъезде 10 корпуса. Когда мы вошли, пара пожилых покупателей уже осматривала эталонные квартиры, мы не стали им мешать и пошли в обратной последовательности.

Варианты отделки мне понравились. Все они есть на сайте, но в жизни смотрятся гораздо интереснее. Правда, в белоснежно-хирургическом стиле «Модерн» несколько удивляет ярко-красная плитка в санузле, но кому-то наверняка понравится. Мне пришелся по вкусу стиль «Арт-деко» в бежево-коричневых тонах, «Классический» выполнен в более светлой гамме, а любители стального, серого и синего найдут себя в квартире стиля «Авангард».

Понятное дело, что в итоговую комплектацию не входят шторы, светильники и мебель, а только отделка, включающая ламинат, моющиеся обои, плитку, плинтусы, а также полную разводку электричества. С последним можно поспорить – каждый любит делать по-своему, - но общее число розеток меня порадовало, да и вскрывать обои ради розетки вряд ли многим захочется. Словом, отделка в «Новом Измайлове» своих денег вполне стоит, а уж тем более, если хочется переехать туда побыстрее или без промедления сдать. В квартирах без отделки нет ни стен, ни разводки электричества.

В «Алексеевской роще» мне предложили несколько вариантов «двушек» в монолитных и панельных корпусах, не заостряя внимание на их расположении. Интересно, что в продаже есть монолитный корпус 14, которого нет на сайте «Бастиона» (а на официальных страницах комплекса, напомню, вообще непонятно, что и в каком корпусе продается).

Трехкомнатных квартир в наличии не оказалось (распроданы, а новые корпуса поступят в продажу ближе к лету, но у агентов можно поискать), однако есть возможность примерно за эти же деньги взять блок 2+1 в монолитном доме и сломать стену. Такие варианты есть на разных этажах и пользуются популярностью.

    

На фотографиях ЖК «Новое Измайлово»

Высота потолков в монолитных корпусах – всего 2,8 метра без стяжки (по информации менеджеров, заявленные 3 метра – не во всех корпусах), зато уже стоят межкомнатные стены и полностью разведено электричество. При желании их, конечно, можно снести. Застройщик предлагает отделку (от 4500 рублей за «квадрат»), но фотографий мало, конкретных вариантов нет и качество оценить сложно.

В обоих комплексах квартиры с интересными, хорошо продуманными планировками. ЖК «Алексеевская роща» выигрывает за счет возможности выбрать квартиру и в панельном, и в монолитном доме, установленных перегородок и более низких цен. На стороне «Нового Измайлова» - возможность купить и сразу заселиться, а также взять квартиру с отделкой, которую можно детально рассмотреть.

Что почем

В «Алексеевской роще» цены на квартиры - от 2,326 млн рублей за 1-комнатную и до 4,4 млн рублей за «трешку» - последние улетают, как горячие пирожки. Сводная таблица цен с сайта застройщика, «Бастиона» и «ГВСУ-Риэлти» (всего около 800 квартир в панельных корпусах 2, 3, 5, 11, 13 и 15) выглядит примерно так:

Количество комнат Площадь (кв. м) Стоимость квартиры (рубли)
1 38,52 - 49,12 2 326 608 – 3 241 420
2 59,42 – 65,29 3 410 708 – 3 927 193
3 74,99 – 77,38 4 124 450 – 4 526 730

 

Стоимость квартир у «Гранель Девелопмент» и «Бастиона» практически одинаковая, «ГВСУ-Риэлти» продает на 100-120 тысяч рублей дороже (сравнение аналогичных квартир в 5 корпусе, у каждого агентства свой объем квартир). Получить электронную версию прайса у застройщика мне не удалось.

В ЖК «Новое Измайлово» квартиры продает только ФСК «Лидер». Цены и наличие есть на сайте (сейчас – около 450 квартир в корпусах 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10). Интересно, что цены на «двушки» и «трешки» сильно пересекаются, да и метраж больших «двушек» почти не отстает.

Количество комнат Площадь (кв. м) Стоимость квартиры (рубли)
1 39,4 – 51,65 3 329 300 – 4 565 583
2 61,9 – 85,9 4 630 500 – 8 976 550
3 84 – 94,3 5 460 000 – 9 923 100

 

Цены в «Алексеевской роще», несмотря ни на что, гораздо более привлекательные, вход в каждый сегмент – примерно на миллион рублей дешевле конкурентов. При этом официальный срок сдачи первой очереди (корпусов 1-6) совпадает со сроком ввода 7 корпуса «Нового Измайлова», а по факту, очевидно, сдастся еще раньше. Но вот как там жить без инфраструктуры – другой вопрос.

Как купить?

В обоих комплексах продажа ведется по договору долевого участия (ДДУ), который регламентируется 214-ФЗ. Кроме того, квартиры в уже сданных домах ЖК «Новое Измайлово» реализуются по договору купли-продажи (ДКП), а часть квартир в «Алексеевской роще» - по договору уступки права требования.

В случае с ДДУ почти все одинаково: выбираете квартиру, платите 30 тысяч рублей за бронирование («Новое Измайлово»), заключаете договор, кладете на аккредитив в банке остальные деньги, и когда договор выходит из Росреестра – сумма автоматически перечисляется застройщику. Договоры купли-продажи и уступки права не регистрируются, так что оплата происходит быстрее.

Квартиру в обеих новостройках можно приобрести и в рассрочку, и в ипотеку, в том числе военную, принимается и материнский капитал.

    

На фотографиях ЖК «Алексеевская роща»

В «Новом Измайлове» работают 13 банков: «Сбербанк», «ВТБ24», «Банк Москвы», «Уралсиб», «Возрождение», «Райффайзенбанк», «Связьбанк», «Банк МИА», «Промсвязьбанк», «Балтика», «Альта-банк» (не путать с «Альфой»!), «Инвестиционный торговый банк», «СМП Банк».

Есть еще «Кредит Европа Банк», который предлагает редкий вариант: экспресс-кредит за 3 часа без подтверждения доходов. Правда, ставка – аж 16,5%, срок до 8 лет, взнос от 20%. Думаю, это хороший вариант для тех, кто купил квартиру в другой новостройке, собирается ее продать в ближайшие год-два и погасить ипотеку полученными деньгами.

«Алексеевскую рощу» кредитуют те же лица, но в усеченном составе: «Сбербанк», «ВТБ24», «Возрождение», «Райффайзенбанк», «Связьбанк», «Банк МИА».

Оформлять собственность в обоих комплексах можно самим. Если пользоваться услугами застройщиков, то в ЖК «Новое Измайлово» процедура обойдется в 35 тысяч рублей, а в «Алексеевской роще» стоимость еще не утверждена.

Резюме

Оба жилых комплекса по-своему интересны. Добраться до «Алексеевской рощи» от метро в час пик несколько проще, но отсутствие нормальной дороги от остановки не радует. С инфраструктурой пока тоже непонятно. Зато квартиры гораздо дешевле и есть выбор типа дома.

В «Новом Измайлове» смущают изменения проекта, неясная судьба складских ангаров и наличие рядом радиовышек. Зато некоторые дома уже обжиты, есть и продолжает появляться инфраструктура, а возможность купить квартиру с отделкой снимает головную боль по этому поводу.

Оба объекта интересны для инвесторов. В «Алексеевской роще» пул непроданных (и еще не продающихся) квартир гораздо больше, так что «держать» квартиру придется дольше, но в перспективе можно больше заработать. С другой стороны, есть риск: если развитие района затянется, квартира может осесть мертвым грузом надолго.

Виктория Зорина

ЖК «Новое Измайлово» - обсуждение отчета тайного покупателя:

Другие материалы с тегом "ГК МонАрх"
Другие материалы с тегом "инфраструктура"
ЖК «Позитив» в Новой Москве: недорогие квартиры с минимумом инфраструктуры

Всего в 3-х км от МКАД компания Capital Group возводит жилой комплекс «Позитив». Технология строительства панельная, дома строят из современных панелей производства «ГВСУ «Центр». Продажи стартовали...

23 ноября
ЖК «Новокрасково»: квартиры с видом на воду, доехать до которых будет сложно

Новым заданием для Тайного покупателя от редакции Novostroy-M.ru стал ЖК «Новокрасково». Это масштабный проект, который компания «Тройка РЭД» возводит в поселке Красково. Жилой комплекс заинтересует тех, кто...

15 ноября
ЖК «Люберцы 2017»: квартиры на любой вкус, но инфраструктура сильно запаздывает

Новым заданием от редакции Novostroy-M.ru для Тайного покупателя стало «приобретение» квартиры в ЖК «Люберцы 2017», который компания «Самолёт Девелопмент» строит возле Люберец. Наш агент уже...

01 ноября