Микрорайон Спасский мост в Красногорске: настоящая Москва за умеренные деньги

Формально говоря, все подмосковные города равны, нет среди них главного, «столичного». Но это именно что формально. На самом деле, «первый среди равных» в Подмосковье давно известен: это Красногорск. Именно сюда, в Мякининскую пойму, в середине прошлого десятилетия перебралась из центра Москвы администрация Московской области. Здесь же – единственная на сегодня находящаяся вне административных границ Москвы станция московского метрополитена – «Мякинино».

Жилищное строительство в различных районах Красногорска ведется активно. Один из новых объектов – микрорайон «Спасский мост». Расположен он в Павшинской пойме, в 1,5 км от МКАД. Официально проект предусматривает 11 жилых корпусов высотой в 17-30 этажей. Квартиры в них – 1-4-комнатные, площадью 43-99 кв. м. Предполагается обильная инфраструктура: супермаркет, детсад, школа, торгово-развлекательный комплекс, поликлиника, аптека, салон красоты, отделение банка. Запланирован подземный паркинг. Между новостройками будет проложен пешеходный бульвар, который образует площадь со сквером. Ориентировочный срок сдачи – IV квартал 2013 года.

Сайт «не продающий»

Девелопер проекта – компания «КомСтрин». Удивительно, но как я ни пытался найти каких-то нелицеприятных о ней отзывов – так и не смог. Положительных, впрочем, тоже. Но вернемся к изучению сайта компании. Здесь мы узнаем, что существует компания с сентября 2000 года. Занимается объектами как жилой, так и нежилой недвижимости. Общее число всех (и реализованных, и еще нет) – 37, из них 34 находятся в Москве и Московской области, еще три – в Екатеринбурге и Перми.

В разделе «Команда» можно найти данные о руководителях компании. Информации немного (в основном «на рынке недвижимости с такого-то года»), но сам факт того, что люди выложили в интернет собственные фотографии, как-то располагает.

Обратил на себя внимание раздел «Приглашаем инвесторов». Я сперва подумал, что это для таких, как я (точнее, как те, кого я изображаю) – покупателей квартир. Но ошибся. Адресованы предложения крупным инвесторам – тем, кто способен вложить в различные проекты компании суммы с очень многими нулями. Частным лицам явно не сюда.

И, наконец, расположенная прямо в центре сайта картинка микрорайона «Спасский мост». Кликаем по ней – и оказываемся на именной страничке объекта. Ее мы обязательно изучим позже. А пока вынуждены признать, что «КомСтрин» - явно не из тех компаний, которая пытается завлечь покупателей своим сайтом. Это не достоинство, не недостаток, а – скажем так – свойство. Фирма строит, а реализацию поручает другим игрокам рынка – профессиональным риэлторам.

Мост-призрак

Теперь, как обещали, посмотрим «именной» сайт объекта. На его первой странице нас встречает некий этюд в зеленых тонах – там порхают бабочки и угадываются фигуры людей. Фигуры эти двигаются – но как-то небыстро и неестественно… Авторам, возможно, показалось, что это красиво – мне же напомнило страшные истории о зомби. Ну ладно, все это – дело вкуса…

Идем по сайту дальше. Раздел «О микрорайоне». Тут небольшой текст, восхваляющий здешние места. «Новости». Их негусто – в среднем одна новость появляется раз в полгода. Предпоследняя (осень 2011-го) извещала о том, что открыта дорога, связывающая ЖК с Волоколамским шоссе. Последняя (05.05.2012) – о том, что «Получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию!».

В разделе «Инфраструктура», помимо собственно инфраструктуры (супермаркет, торгово-общественный центр, детсад, школа…), почему-то перечисляются «декоративные уличные фонари, озеленение, газоны, цветочные клумбы, скамейки, детские площадки с малыми скульптурными формами». В эту же кучу свалены и «монолитные современные и комфортные дома от 17 до 30 этажей, выполненные по индивидуальным проектам», и «лифты: пассажирский грузоподъемностью 400 кг и грузопассажирский грузоподъемностью 1000 кг». Все это, спору нет, имеет отношение к качеству жизни в будущем микрорайоне – но не инфраструктура же это!

В общем, данный сайт подтверждает мнение о «КомСтрине» как о компании, которая хорошо строит здания, но совершенно не умеет их продавать. Отдадим фирме должное: она и не пытается делать то, чего не умеет. В разделе «Контакты» нас встречает фраза: «По вопросам приобретения квартир в микрорайоне «Спасский Мост» обращайтесь к нашим дилерам». Далее список из четырех риэлторских компаний (все достаточно известные и солидные) с их адресами и телефонами. Пятым в списке идет Сбербанк – в нем можно получить ипотечный кредит на приобретение квартиры.

…Ну а окончательный аккорд на сайте поставил раздел «Расположение». В нем фраза «В южной части района застройки запроектирован мост через Москва-реку, по которому можно будет попасть к новой станции метро «Мякинино», планирующейся открыться в 2011 году». Тут что ни слово, то перл. Во-первых, на дворе уже, почитай, середина 2012 года – так что писать о том, что что-то там произойдет в 2011 году, как-то странно. Во-вторых, «Мякинино» давно открыта. А в-третьих, об этом самом мосте я премного наслышан. Все застройщики, что-либо возводящие в Павшинской пойме, рассказывают о планах его строительства – при том, что никто этот мост строить и не думает. Думается, уже не одной тысяче покупателей квартир в Красногорске «повесили на уши лапшу» с этим мостом…

Проверка в Интернете

Надо же, однако, переходить к тем, кто действительно продает. Первым в списке на рассматривавшемся нами сайте идет «Арсенал-Холдинг» - с него и начнем. Напомню, что если о девелопере ЖК «Спасский мост» я ничего не нашел, то о компании «Арсенал-Холдинг» нашлось много интересного. На их собственном сайте все отзывы сплошь хвалебные, что, в общем-то, и понятно. А вот на сторонних ресурсах, на различных форумах все не так гладко.

Приведу одну небольшую цитату (орфография и пунктуация сохранены): «Купил квартиру в строящимся мкрн Марусино. Во-первых, указано 9 км. от МКАДА, реально 25 км. Начал платить - запросили сверху 15000 руб. мол, за заключение договора. Не исключаю, что еще будут скрытые расходы в дальнейшим. Решать Вам, но с ними больше связываться не буду!»

Так что, уважаемый читатель, решать действительно только тебе, но я был обязан проверить продавца на такого рода отзывы, и вынужден признаться, что они есть. Тем не менее, вернемся к нашему ЖК «Спасский мост», точнее к сайту объекта, который «Арсенал-Холдинг» специально создал. На нем – кратенький текст, перечисляющий достоинства данного проекта (нам не очень интересно – мы все это уже знаем), а также долгожданная информация по продажам.

Максимально подробно 

Предложений оказывается три. Первое – корпус 4. О нем написано, что сдается он в IV квартале 2012 г., квартиры там по цене 4,9-9,2 млн. руб. Второе – корпус 5-6. Срок сдачи – тоже IV квартал, но уже 2013 года, цены пониже – 4,2-9,6 млн. Третье – корпус 8. Он, если верить сайту, уже сдан, и жителям выдаются ключи. Цены – 7,5-8 млн. руб. Но тут дело в том, что в продаже осталось значительно меньше квартир. Так что цена (в пересчете на 1 кв. м) будет здесь максимальной.

Против каждого корпуса – гиперссылка «Квартиры в продаже», при которой открывается «шахматка». Как и следовало ожидать, больше всего предложений в корпусах 5-6 (который дольше всего ждать) – квартир много десятков, во всех секциях, на любых этажах – прямо глаза разбегаются. Однако – я обратил внимание – что даже здесь очень мало «однушек». Видимо, они разлетаются в первую очередь.

В целом, сайт «Арсенал-Холдинга» мне понравился: тут много полезной информации. Помимо того, что мы уже знаем (из изучения предыдущих сайтов) тут есть:

- очень толковая схема проезда. Как выясняется, можно за 15 минут дойти от метро «Волоколамская». Путь, как уверяют, пройдет через ландшафтный парк. Альтернатива – автобусы или маршрутки от метро «Тушинская», причем приведены их номера и названа остановка «Таможня» - сойти надо на ней.

- раздел «Предложения». Тут все квартиры выкладываются в виде списка по возрастанию цены – сразу видно, что тебе по средствам.

- «Список машиномест». Тоже в порядке возрастания цены – и сразу видно и понятно, что места в паркинге стоят от 500 до 850 тыс. руб. Правда, самые дешевые из этих вариантов имеют площадь… 9 кв. м – как можно разместить там автомобиль, для меня загадка. Впрочем, это вопросы, скорее, к проектировщикам, а не к продавцам. А есть машиноместа вполне нормальной площади – 19 кв. м. Надо только не пожалеть за них 850 тыс. руб.

Еще – возвращаясь к сайту – там есть фотогалерея. Мне без особой нужды – все равно поеду. Но для настоящего покупателя, который решает, смотреть ему жилой комплекс воочию или нет, эти фотографии – вещь наглядная. Полезная штука – «Условия оплаты». Например, скидка при 100% оплате на 3-х комнатные квартиры  до 10%, на 2-х комнатные до 8%, а на однокомнатные до 6%.

Здесь же, прямо на сайте, телефоны и фотографии агентов на объекте. Для сравнения посмотрел сайты других компаний. Там все то же – и цены, и те же корпуса. А где же остальные – всего, как мы помним, обещано было 11 корпусов, а тут только три? Нет ответа… Что ж, этот вопрос (как и многие другие) придется выяснять в ходе телефонного разговора. Мой виртуальный бюджет, решил я, будет сегодня в 7 млн. руб. Все, звоню.

Звонок – неожиданное соединение

Можно, конечно, позвонить сразу на мобильный агентам на объекте. Но технология работы, предписанная любимым начальством, требует разговаривать сперва с офисом. Туда и звоню. Объявляю, что хочу двухкомнатную квартиру.

Собеседник, в общем, повторяет то, что есть на сайте. В самом готовом из всех корпусов (8-м) двушки стоят уже чуть дороже - 7,15-7,3 млн. В том здании, что сдается через полтора года, цены заметно доступнее. Самые дешевые варианты – от 5,8 млн. руб. (квартиры в 64,3 кв. м). А если иметь 6 млн., то предложений просто море, от 70 кв. м. Вообще, замечает собеседник, если сроки не поджимают, лучше купить здесь.

Интересуюсь остальными корпусами. В июле будет заложен еще один – он будет называться 1-3. Там пока нулевой цикл, так что цены будут еще ниже. Вероятно, стоимость однокомнатной квартиры будет начинаться от 3,5 млн. руб.

Интересуюсь, как все это посмотреть? Нужно ли звонить агенту на площадке? И тут выясняется, что я это уже делаю, т.е. разговариваю с человеком на стройке. Хитрая офисная АТС сама соединила меня с его мобильным. Больше звонить незачем, так что просто договариваюсь на сегодняшний день. Под занавес агент заботливо спрашивает меня, хорошо ли я понял, как добираться. И только убедившись, что я все хорошо усвоил, вешает трубку.

Поездка: видно издалека

Еду от «Тушинской». Автобус – обычный московский, все городские проездные в нем действуют. На Волоколамском шоссе выделена полоса для муниципального транспорта: водители машин ругаются, а наш «икарус» несется с ветерком. Минут 7 – и мы на месте.

«Спасский мост» виден издалека. Лучше всего заметен строящийся корпус 5-6: он поднялся уже на всю высоту, в нем возводятся стены из пеноблоков. Здание стоит прямо на Волоколамском шоссе, еще метрах в 150 проходит железная дорога. В общем, будущих жителей (особенно если окна в ту сторону) подобное соседство, вероятно, радовать не будет…

Соседство у района – самое разное. Кроме уже упоминавшихся шоссе и железной дороги, тут есть множество панельных многоэтажек – это уже завершенные стройки Павшинской поймы. Отмечаю, что хлипенькими магазинчиками на первых этажах этих домов вся окрестная инфраструктура и ограничивается. Так что торговый комплекс, запланированный в составе «Спасского моста», окажется весьма кстати…

Заборы, стены – все на пути завешано рекламой продающихся квартир. Тут же вдоль дороги припаркованы микроавтобусы – мобильные офисы продаж. Представляемые ими фирмы – уже известная нам из интернета «великолепная четверка» продавцов. Я же старательно ищу «Арсенал-Холдинг» - с ними же договорился…

На месте: 11 превращаются в шесть

Вопросов набежало много, задаю их агенту. Будут ли в районе муниципальные жильцы? Нет, все квартиры продаются. Со временем (когда возведение «Спасского моста» будет завершено) территория будет огорожена и встанет под охрану. Охрана, кстати, есть уже сейчас: вход в заселенные подъезды 8-го корпуса охраняют не только консьержки, но и видеокамеры.

Сколько стоит оформление? 2% для квартир и 50 тыс. руб. для машиномест в паркинге. Оформление – строго в соответствии с 214-ФЗ. Что за машиноместа? В подземном паркинге, под каждым корпусом. Лифт из подъездов будет спускаться прямо туда. Число машиномест – ровно столько же, сколько и квартир. Для объекта в Подмосковье это оптимальная пропорция. Какой будет квартплата? Однокомнатная квартира в 40 кв. м обходится жителям в 3000 руб. в месяц.

Что с другими корпусами? Тут выясняется любопытное. Формально их, как мы помним, 11, но в реальности будет меньше. Даже один из существующих, как мы помним, носит гордый номер 5-6 (т.е. это вроде как два), а тот, строительство которого начнется в июле, будет 1-3, т.е. займет как бы три «места». В будущем здесь появятся еще два корпуса – и все, больше места на площадке просто нет…

Продаются квартиры без отделки в хорошо известном всем состоянии голого бетона. Есть окна, батареи, подведены стояки воды. Также в квартирах есть опорные колонны. А будущие стены помечены на полу дорожкой в два кирпича. Захочет жилец – возведет их именно так, захочет – как-то иначе.

Агент предложил мне посмотреть либо строящийся корпус, либо уже готовый. Я выбрал второе (что я, бетона не видел?!), поскольку тут можно было оценить качество отделки. Она вполне достойная – лифты, к примеру, ОТИСовские. Правда, пока заслонены изнутри листами фанеры, чтобы не повредили при ремонтах. Вид с 15-го этажа открывается, конечно, шикарный. Река. Район Митино. А совсем вдали видны даже «Алые паруса» на Щукинской. Вопрос, конечно, только в том, не заслонят ли новые корпуса это великолепие?

И об ипотеке

Она, как сказали мне, возможна только от Сбербанка – это потому, что он финансирует строительство. Я позвонил по указанным на сайте телефонам – барышня оказалась очень занятой, но обещала перезвонить, как освободится. Обещание сдержала, и через три минуты я уже знал детали.

Если у меня есть 2 млн., а квартиру я хочу за 7 млн., то кредит мне нужен на 5. До получения собственности проценты по нему составят 13,75% годовых, после – 12,5%. При сроке в 20 лет ежемесячные выплаты составят 61.271 и 56.810 руб. соответственно. Чтобы получить такой заем, моя зарплата должна составлять минимум 90 тыс. в месяц, причем справку о доходах согласятся взять не только в виде 2-НДФЛ, но и «по форме банка». Обратим внимание, что обычно банки требуют, чтобы выплаты составляли не более 50% месячного дохода, здесь же соглашаются и на две трети – вот что значит кровный интерес!

Moralite

При всех минусах, объект, на мой взгляд, на пятерку. Хорошее качество строительства, интересный внешний вид. А главное – это, по сути, Москва. Потому как 20 минут пешком до метро (не 15, как сказано на сайте, а 20) – такое и в Москве не везде встретишь. Настороженность вызывает не очень хороший имидж продавца в Интернете, но если Вас это не пугает, то о покупке квартиры в ЖК «Спасский мост» действительно стоит подумать.

Василий Андреев