24 ноября 2015

ЖК «Загородный Квартал» и ЖК «Мишино»: сравниваем новостройки в Химках

Мультиформатные новостройки, то есть проекты, сочетающие в себе и многоквартирные дома, и таунхаусы, и коттеджи - редкость на первичном рынке Подмосковья. Однако два таких жилых комплекса бизнес-класса возводятся в Химках и были проверены Тайным покупателем. По просьбе редакции Novostroy-M.ru наш агент решил сравнить ЖК «Загородный Квартал» и «Мишино». Тем более, что находятся новостройки не очень далеко друг от друга.

Что строят?

В «Загородном Квартале» (читайте расследование Тайного покупателя) до 2016 года на территории жилого комплекса планируют построить 14 домов переменной этажности и 46 таунхаусов. Всего по проекту должно быть  93 многоквартирных дома, 46 таунхаусов и 126 коттеджей. Участок под застройку большой - 111 га.

В эксплуатацию на сегодняшний день сданы 5 многоквартирных домов и 5 таунхаусов. Стройка на полгода была заморожена, пока инвестор проекта, компания RDI, пыталась получить право на управление объектом. Сейчас вопрос решен, работы возобновлены. Достроить первую очередь планируют до конца 2016 года.

Причем, строительство начнется одновременно в домах 17-20. После них застройщик приступит к работам на корпусах 15-16. К строительству домов 1-2 компания RDI планирует вернуться весной 2016 года. О том, что стройка возобновилась, наглядно говорят фотографии в отчете на сайте компании, но почему-то веб-камера есть только одна, и показывает она исключительно строительство детского сада, не домов.

В ЖК «Мишино» (читайте статью Тайного покупателя) на данный момент возводятся 4 жилых дома (по проекту их 9) и 43 таунхауса с земельными участками 2-4,5 соток. В общей сложности их планируется 143. Коттеджей будет 72, сейчас продается 21 дом. Какое-то время работы были приостановлены и тут. И это еще один общий момент у обоих проектов.

Например, дом 2 должны были сдать в III квартале 2015 года (по первой проектной декларации, которая и сейчас есть на сайте - II квартал 2015 года), дом 4 - в IV квартале 2015 года. Если вы зайдете на сайт ЖК «Мишино» и включите веб-камеры, то увидите, что возведение дома 2 находится на уровне первого этажа, а в доме 4 не выложены стены кирпичом на верхних этажах. В общем, в сроки застройщик явно не укладывается.

Кто строит?

О деятельности девелопера «Загородного Квартала» — компании Limitless известно немного и это все общая информация. Головной офис расположен в Дубаи. Компания специализируется на строительстве жилых многофункциональных комплексов. Помимо Москвы, девелопер реализует свои проекты во Вьетнаме, Саудовской Аравии. В сети больше о компании ничего нет, понять, что она из себя представляет, довольно сложно.

RDI на рынке недвижимости известна с 2005 года. Жилых проектов у компании несколько, похвастаться досрочным вводом не получится, а вот просрочки со сдачей есть. Максимальная задержка составила около года.

Жилой комплекс «Мишино» строит «Ингеоком-001». Это — дочерняя структура «Ингеокома», в портфеле которого сплошь крупные проекты, в том числе, ТРК «Атриум», подземное ядро ММДЦ «Москва-Сити». Строительством жилья компания раньше не занималась, поэтому оценивать пока нечего.

Разведка в Интернете

Первое, что интересует потенциального покупателя, это цены на квартиры. На сайте «Загородного Квартала» рядом с планировками указана только «вилка» от и до, а вот на сайте ЖК «Мишино» теперь можно найти точные цифры по каждой конкретной квартире.

Отмечу, что выбрать квартиру на сайте «Загородного Квартала» можно только, кликнув на дом, возможность выбрать жилье по параметрам во всех домах отсутствует полностью. Проще говоря, если вы хотите купить «однушку», вам придется перебрать каждый дом, т.к. задать фильтр по поиску исключительно однокомнатных квартир во всех домах - не получится, его нет. Это очень неудобно.

В целом же наполнение и структура промо-сайтов схожи. В принципе, здесь есть все нужное покупателю: подробное описание проекта и генплан, разрешительная документация, условия покупки квартиры и т.д.

Самое интересное на форуме проекта RDI скрыто под замком. Прорваться сквозь бдительных администраторов, требующих предоставить отсканированный ДДУ для идентификации личности, мне не удалось, поэтому пришлось довольствоваться открытыми обсуждениями.

Все претензии, которые предъявляют жильцы «Загородного Квартала» к застройщику, касаются, в основном, приостановки работ и связанным с этим неудобством. Удивительно, но, мне показалось, что к отсутствию инфраструктуры жители относятся довольно спокойно. Вероятно, сказывается то, что семей с детьми здесь еще не так много, а остальным не сложно добраться на машине в Химки.

На форуме «Мишино» очень много недовольных задержкой строительства дольщиков. Люди пишут, что застройщик хочет изменить план застройки комплекса, но все это пока на уровне слухов. Вот, например, что пишет Serega (орфография и пунктуация сохранены): «1) Да, план застройки собираются поменять, но он пока не утвержден, поэтому что и как там будет расположено, на данном этапе утвердительно сказать нельзя. 2) Многоквартирные дома почти точно заменят во второй очереди тауны и коттеджи, расположенные у пруда. 3) По поводу переноса ТЦ - вопрос спорный, пока не понятно, где его расположат. Если на прежнем месте (где сейчас домик продаж), то будет возможно более менее крупный, а вот если около пруда, что тоже рассматривается, то будет небольшой, максимум в пару этажей (ну и зачем нам такой маленький тц)».

Пути-дороги

Один жилой комплекс от другого отделяет платная Ленинградка и час в пути. К Москве ближе расположен ЖК «Мишино», но более комфортной и приятной мне показалась дорога до «Загородного Квартала». Если часть пути до новостройки «Ингеокома» проходит по промзоне, то до квартала, где строит жилье RDI, дорога идет мимо частного сектора, коттеджных поселков и лесопарка.

Прямого сообщения с метрополитеном Москвы у обеих новостроек нет. Добираться и в том, и другом случае приходится на автобусах с пересадками через Химки, что не всегда удобно. До электричек тоже нужно ехать. Словом, чтобы не опоздать на работу (если у вас вдруг будут проблемы с автомобилем), выходить понадобится сильно заранее, пока не удастся оценить загруженность дорог в определенные часы и подстроиться под расписание общественного транспорта.

Офис продаж

На офисные здания оба застройщика не поскупились. В «Загородном Квартале» офис продаж выполнен в едином с жилым комплексом архитектурном стиле, поэтому не выделяется на его фоне и не бросается в глаза. В ЖК «Мишино» покупателя встречает коттедж, аналогичный тем, что будут построены в квартале.

В офисе RDI есть детский игровой уголок с удобным диваном. Можно, не беспокоясь за ребенка, оставить его здесь поиграть. Беседа с менеджером проходит в отдельной переговорной за столом. А вот в ЖК «Мишино» со встречей гостей — потенциальных клиентов ситуация обстоит гораздо хуже.

Жилой комплекс Тайный покупатель проверял дважды и оба раза пришлось простоять всю беседу на ногах, несмотря на то, что в соседней комнате был диван с журнальным столиком. Возможно, если бы я приехала с ребенком, мне предложили бы присесть и почувствовать себя более комфортно, но советую учитывать этот весьма неприятный нюанс и не брать с собой на встречу детей.

С доброжелательным отношением мне не повезло и в «Загородном Квартале». Слабый интерес к продаже квартиры менеджер проявил лишь тогда, когда я озвучила сумму, которую планирую потратить на покупку жилья. И еще один минус по «Мишино». Офис продаж расположен рядом с домами первой очереди строительства.

Если подъезжать со стороны Вашутинского шоссе, то приходится преодолеть приличное расстояние по бетонным плитам и строительной пыли вдоль будущей второй очереди. С ул. Академика Грушина подъехать я не пыталась, но в сети жалуются, что эта дорога разбита. Как эти расстояния безопасно преодолеть безлошадным для меня осталось тайной.

Планировки и цены

Планировки квартир хороши в обоих проектах. Выбор разнообразный, остается лишь подобрать подходящий для себя вариант.

Первое, что бросается в глаза в «Загородном Квартале», открытые летние террасы (метражом 10-13 кв. м) в некоторых квартирах. Вспомнив увиденную на форуме «трешку», перепланированную в «двушку» с высокими 3-метровыми потолками, просторной кухней-столовой и максимальным количеством естественного света, я подумала, что примерно так и должна выглядеть квартира моей мечты. Дополнял картину шикарный вид на лес.

Место под гардеробную предусмотрено в каждой квартире, что важно, даже, если семья состоит из двух человек. Все лишнее можно хранить здесь, не загромождая шкафами комнаты.

 

Существенный плюс квартир в проекте — их площадь. Метраж «однушек» в «Загородном Квартале», в среднем, по 45-50 «квадратов». Из квартир большей площади (57 кв. м) можно легко сделать «двушку», разделив ее на две зоны: гостиную с кухней в нише и спальню.

В ЖК «Мишино» площади поскромнее, но по планировкам проект ничем не уступает «Загородному Кварталу». На будущее для ребенка я присмотрела «однушку» площадью 44,9 «квадратов». Метраж прихожей скромный (5,3 кв. м), но больше и не нужно, поскольку есть отдельная гардеробная. Санузел совмещенный (3,9 кв. м), меня это не смущает, поскольку поделить помещение на зоны можно визуально или с помощью небольшой перегородки. Кухня, по моим меркам, просторная — 12,8 кв. м, площадь комнаты — 18 «квадратов». Из гостиной предусмотрен выход на небольшой балкон, можно развести на нем цветы. Перепланировать здесь ничего не хочется, что со мной бывает редко, квартира оказалась грамотно спроектирована.

Непонятными для меня остались лишь 4-комнатные квартиры. Судя по количеству комнат, предназначаются они для большой семьи, но при этом санузел здесь только один. Кухни в таких квартирах небольшие (9,7 кв. м), но при этом есть длинный коридор (17,8 кв. м).

Учитывая, что разница между трех- и четырехкомнатными квартирами по площади не так велика, разумнее взять «трешку» с двумя санузлами, просторной кухней и отсутствием бесполезных коридоров. Высота потолков в ЖК «Мишино» 3,1 метра, в «Загородном Квартале» - 3 метра.

Для того, чтобы было удобнее сравнить цены, приведу таблицу:

Кол-во комнат Стоимость квартиры (рубли) ЖК «Загородный Квартал» Стоимость квартиры (рубли) ЖК «Мишино»
1 От 3 385000 От 2 992 480
2 От 5 136 000 От 4 665 600
3 От 6 154 000 От 6 750 000
4 От 11 670 000 От 9 135 600

 

Разница в цене заметна невооруженным глазом, но надо учитывать, что метражи «однушек», например, в ЖК «Мишино» начинаются от 34 кв. метров, а в «Загородном Квартале» от 44 кв. метров. Так что если ориентироваться на стоимость «квадрата» в однокомнатных квартирах, то в «Загородном Квартале» его цена получается 77 тысяч рублей, а в ЖК «Мишино» - 87 тыс. рублей. По геометрии жилья и площадям более привлекательным мне показался «Загородный Квартал». Более дешевый, но не менее интересный по планировкам вариант жилья — в «Мишино».

Как купить?

Реализация жилья в обоих проектах ведется по ДДУ, в соответствии с 214-ФЗ, что уже внушает доверие и исключает двойные продажи. На счет продавца «мои» деньги поступят с аккредитивного счета после того, как я получу на руки зарегистрированный в Регпалате договор долевого участия.

Что касается ЖК «Мишино», то вносить на аккредитивный счет я могу как всю сумму по договору сразу (100%), так и частями — 50% до регистрации ДДУ и оставшиеся 50% после. В любом случае до того, как договор выйдет из Регпалаты, мои деньги никуда не уйдут. Такая схема актуальна при 100%-ной оплате покупки.

Если будет задействована ипотека, то на счет зачисляется сумма первоначального взноса. После того, как деньги поступят на счет, банк уведомит об этом продавца, а договор долевого участия уйдет на регистрацию. После того, как и эта процедура будет пройдена, понадобится подписать необходимые бумаги с застройщиком. В итоге я остаюсь с зарегистрированным ДДУ на руках, а банк перечисляет продавцу оставшуюся сумму по ипотеке.

В «Загородном Квартале» купить квартиру можно по предварительному договору купли продажи (ПДКП), если интересно жилье в уже построенных и сданных домах. Вряд ли тут можно опасаться такой схемы, ведь дома возведены, а ПДКП опасен только, если вам предлагают так приобрести жилье в новостройке на этапе котлована. В строящихся домах можно стать владельцем жилья по ДДУ, то есть все надежно.

Ипотека, в том числе льготная, доступна от Сбербанка и ВТБ24, они выдают кредиты в обоих проектах, годовой % одинаковый (11,75%). Рассрочка более выгодная — в «Загородном Квартале». Минимальный взнос — 50%, остаток вносится частями до окончания строительства дома, но не позднее 30 дней до его сдачи. Если на взнос есть 30% от суммы, то ее можно оформить на тот же срок , но под 1% в месяц.

 

Беспроцентную рассрочку в ЖК «Мишино» с 50%-ным взносом дают только на 3 месяца. При наличии 40-30% от суммы договора, на остаток будет начисляться 1,25% и 1,5% в месяц, а срок рассрочки составит полгода и год соответственно.

Акций и в том, и другом случае практически нет. Но в «Мишино» дисконт продавец готов обсуждать индивидуально, и есть возможность получить неплохую скидку, а в «Загородном Квартале» возможна только скидка в 3% при оплате наличными.

Инфраструктура

Наличием развитой инфраструктуры на данном этапе не может порадовать ни один из проектов. Несмотря на то, что часть домов в «Загородном Квартале» заселена, здесь нет ни магазинов, ни детсада, ни школы с аптекой. Немного лучше ситуация в «Мишино». В шаговой доступности есть небольшие продуктовые магазинчики, а детсад планируется к вводу вместе с первой очередью. Правда, теперь непонятно, произойдет ли это.

За остальной инфраструктурой жителям обоих комплексов придется ехать в Химки. От «Мишино» ближайшие крупные магазины, которые находятся на Ленинградском шоссе, расположены примерно в 10 минутах на машине, от «Загородного Квартала», учитывая локацию, ехать чуть дольше.

Детских садов и школ в самих Химках достаточно много, но, как полагается, надо отстоять очередь с рождения, и не факт, что к трем годам предложат место в нужном ДОУ. В школы, как и везде сейчас, попасть без проблем можно, только имея постоянную регистрацию и так называемую «приписку» к определенному учебному заведению. В остальных случаях придется лично договариваться с директором или надеяться на недобор в классах.

Медицина в Химках есть на любой вкус. Можно прикрепиться к государственной поликлинике по полису обязательного медицинского страхования или же заключить контракт с частной клиникой. Кстати, по личному опыту, разницы между подмосковным ОМС и столичным нет никакой. С постоянной московской пропиской и таким же полисом у меня была возможность прикрепиться как к поликлинике в Куркино (Москва), так и Химкам (Подмосковье).

Из обещанной застройщиком инфраструктуры в «Загородном Квартале» планируется детсад на 120 мест, супермаркет, аптека, салон красоты и кафе, поликлиника и спорткомплекс. Напомню, что строительство было приостановлено и сейчас, кроме домов и подземного паркинга с машиноместами, в среднем, за 550 тыс. рублей, на территории ничего нет.

В «Мишино» детсад, как я уже сказала, будет сдан вместе с первой очередью, строительство которой сильно затягивается. Запланирована также школа с углубленным изучением иностранных языков, торгово-развлекательный центр (с которым теперь тоже все неясно) и парковка.

К моменту заселения первых жителей комплекса на территории появится плоскостная парковка, места на которой будут сдаваться в аренду. При необходимости застройщик обещает возвести двухуровневый паркинг. Решение о целесообразности его строительства будет приниматься позже, и места в нем планируют продавать.

Резюме

По-своему оба комплекса мне показались интересными, но каждый из них имеет свои плюсы и минусы. Прежде всего, это приостановка строительства, но если RDI заявляет о возобновлении возведения домов, что подтверждается хотя бы фотографиями в разделе «Ход строительства», то ситуация с ЖК «Мишино» непонятная. На веб-камерах можно рассмотреть строителей, работает техника, однако очевидно, что первая очередь уже не будет сдана в срок.

Будем надеяться, что оба комплекса, имеющих так много общего, преодолеют трудноссти, а новоселы получат квартиры с небольшой задержкой. В целом же более выгодное расположение, несмотря на расстояние до МКАД, на мой взгляд, у «Загородного Квартала».

Путь мимо частного сектора и леса после тяжелого рабочего дня успокаивает. Транспортной доступностью и развитой инфраструктурой похвастаться пока не может ни один из комплексов. Дороги одинаково загружены, а за всем необходимым приходится ехать в Химки.

Мария Калашникова 

ЖК «Загородный Квартал» - обсуждение отчета тайного покупателя:

Другие материалы с тегом "RDI Group"
Другие материалы с тегом "ДДУ"
ЖК «Позитив» в Новой Москве: недорогие квартиры с минимумом инфраструктуры

Всего в 3-х км от МКАД компания Capital Group возводит жилой комплекс «Позитив». Технология строительства панельная, дома строят из современных панелей производства «ГВСУ «Центр». Продажи стартовали...

23 ноября
ЖК «Новокрасково»: квартиры с видом на воду, доехать до которых будет сложно

Новым заданием для Тайного покупателя от редакции Novostroy-M.ru стал ЖК «Новокрасково». Это масштабный проект, который компания «Тройка РЭД» возводит в поселке Красково. Жилой комплекс заинтересует тех, кто...

15 ноября
ЖК «Люберцы 2017»: квартиры на любой вкус, но инфраструктура сильно запаздывает

Новым заданием от редакции Novostroy-M.ru для Тайного покупателя стало «приобретение» квартиры в ЖК «Люберцы 2017», который компания «Самолёт Девелопмент» строит возле Люберец. Наш агент уже...

01 ноября