06 октября 2015
оценка 5 из 10

ЖК «Рублевское предместье»: доступное жилье без инфраструктуры

Между двумя шоссе на западе области возводится жилой комплекс «Рублевское предместье». Застройщик свой проект называет не иначе, как «мини город, расположенный у самой черты своеобразной «Золотой мили» Подмосковья – Рублевки». Сюда я и отправилась с проверкой по заданию редакции Novostroy-M.ru выяснить, как строится доступное жилье в престижном месте.

Что строят?

Не заметить «Рублевское предместье» невозможно. На Ильинском шоссе среди многочисленных домов частного сектора это едва ли не единственный «высотный» жилой комплекс бизнес-класса. Строить дома на территории в 29,5 га начали еще в 2006 году.

Дома с первой по седьмую очереди сданы без задержек. Исключение — только четвертая очередь. Просрочка по вводу корпусов 20-29 составила 2 года (по проектной декларации срок сдачи — IV кв. 2011 г.), фактически дома введены в 1 квартале 2013 года.

Всего очередей в рамках проекта запланировано 10, а домов 53. В последнюю очередь планируют построить элитный квартал «Рублевское предместье. Премиум».

Сейчас строится 8 очередь проекта (корп. 45, 46 и 47).

45 корпус — монолитный 5-6 этажный дом на 168 квартир.

46 корпус — монолитный 7-этажный дом на 108 квартир.

47 корпус — монолитный 7-этажный дом на 108 квартир.

Жилой комплекс не стандартный, категорий квартир здесь несколько, включая двухуровневые. Однако все дорогое жилье давно распродано, в продаже остались единичные квартиры в квартале «Престиж». Хороший выбор квартир представлен только в восьмой очереди (45-47), чуть меньше - в четвертой (20-22, 24-26, 28-29) и единственная квартира в 9 корпусе шестой очереди проекта.

Помимо жилья, застройщик обещал построить школу (к 2017 году), медицинский центр, спорткомплекс, торгово-развлекательный центр. Подземный паркинг есть под каждым из домов, уже открыт билингвальный детский сад. Рядом с въездом строится многофункциональный центр.

Сроки сдачи: третий перенос

Из проектной декларации, которая размещена на сайте новостройки, видно, что изначально сдать дома восьмой очереди планировали в конце 2014 года. Позже в документ были внесены изменения, и срок ввода перенесен на III квартал 2015 года.

По информации с форумов я поняла, что в ДДУ указана дата получения ключей до 30 сентября текущего года, однако в отделе продаж во время моего визита говорили уже о начале 16-го года для домов 46, 47 и третьем квартале для 45 корпуса. Слухи подтвердились. Недавно дольщикам разослали официальные письма с уведомлением о том, что срок сдачи восьмой очереди перенесен на март 2016 года.

Из обсуждения «Вконтакте» понятно, что заключается причина переноса сроков в отсутствии денег на достройку домов. Привожу слова одной из дольщиц Татьяны Ивановой (орфография и пунктуация сохранены): «Стройка встала! Денег нет! Застройщик пытается взять кредиты в других банках, вопрос пока не решен. В данный момент господин управляющий отдыхает в отпуске и , наверное, ему все по «барабану»(извиняюсь за сленг). Вопрос о ключах можно даже не ставить и о времени их получения. Предлагайте варианты решения данной ситуации. Давайте обратимся к губернатору МО, господину Воробьеву».

Представитель застройщика обещает в ближайшее время (до 9 октября 2015 года) запустить журнал стройки, где будут публиковаться подробные отчеты о ходе строительства. Но факт остается фактом - сроки сдачи домов восьмой очереди были перенесены в третий раз.

Технические характеристики

На сайте проекта и в буклете дома заявляются как монолитно-кирпичные, однако в предыдущих очередях есть и монолитно-блочные дома. Восьмая очередь от всех других отличается тем, что фасады будут вентилируемыми.

Внешне разница между облицовкой кирпичом и плиткой хорошо заметна. Кирпичный фасад, на мой взгляд, выглядел бы более привлекательно. Кстати, изначально облицовка должна была быть выполнена кирпичом, но потом было решено заменить кирпич на вентилируемый фасад, о чем тоже сокрушаются дольщики в «Вконтакте».

 

 

Потолки в квартирах высокие — 3 метра. Окна и балконные двери изготавливаются из ПВХ, используется 5-камерный профиль, стеклопакеты будут двухкамерными. На лоджиях запланировано одинарное остекление в алюминиевом профиле.

Окна в зависимости от планировки и типа квартиры будут или распашными, или раздвижными. В подъездах устанавливаются лифты OTIS. Удобно, что можно подняться на них прямо из подземного гаража.

Кто строит?

Застройщиком проекта является ЗАО «Новая усадьба», основанное в 2004 году. На сайте новостройки я прочитала, что приоритетным направлением для компании является строительство жилья в различных сегментах рынка, начиная от бюджетных новостроек до коттеджных поселков элит-класса.

Однако на сайте девелопера я обнаружила только три проекта: бизнес-центр «Третья охота», коттеджный поселок «Третья охота» и жилой комплекс «Рублевское предместье». Получается, что новостройка - первый среднеэтажный и очень крупный проект для застройщика. Учредителями компании являются пять физических лиц и кипрская компания Lexoil Investments Limited.

Надежность застройщика —  3 из 10 баллов

Компания на рынке новостроек малоизвестная. В списке учредителей значатся физические лица и, вероятнее всего, оффшорная кипрская компания. Не добавляет надежности застройщику просрочка с вводом в два года, а также непонятная ситуация со строительством восьмой очереди, а ведь впереди еще 2 очереди.

Разведка в Интернете

Оказавшись на сайте новостройки, первое, что я попыталась сделать - выбрать квартиру на 3D-модели. Однако это у меня не получилось ни в одном браузере, процесс останавливался на выборе очереди строительства. Выбрать дом, секцию и квартиру нельзя. Пришлось подбирать жилье по параметрам.

Подсмотреть за ходом строительства через web-камеру не удалось, она тоже не работала. В целом, сайтом удобно пользоваться, и здесь есть все необходимое для знакомства с проектом, включая актуальный прайс на жилье, план застройки, фотографии хода строительства. Проектную документацию можно найти на сайте застройщика. Удобно что искать адрес не нужно, на сайте новостройки есть прямая ссылка.

Обсуждения на форуме мне показались более интересными, чем сайт. Квартир в 45-47 корпусах в связи с мелкой нарезкой много, на этаже их запланировано 6-8, есть и совсем небольшие апартаменты, судя по поэтажным планам, в 18-20 «квадратов», словом, сегмент жилья другой, и владельцы престижных первых очередей открыто показывают недовольство таким соседством, мечтая о том времени, когда отделятся от владельцев «клетушек» собственным шлагбаумом.

Не меньшее беспокойство вызывает строительство мортонграда «Ильинское-Усово» (ГК «Мортон»). Масштабы будущего соседства впечатляют. Площадь застройки — 215 га. Здесь появится 1 млн 730 тыс. «квадратов» жилья с инфраструктурой. Существенный плюс для жителей «Рублевского предместья» - вместо очистных сооружений в поселке появятся пруды.

ГК «Мортон» планирует применить современную систему очистки сточных вод, в результате чего вода окажется пригодной для разведения рыб. Насколько это реально, я не знаю, но сейчас рядом с очистными запахи в воздухе витают не самые приятные, несмотря на то, что это ливневые, а не канализационные стоки. Некоторые из пользователей форума предположили, что запах может распространяться от био-туалетов, установленных строителями. Не возьмусь утверждать обратное.

Самый главный вопрос, который мучает пользователей соцсетей - «успеют — не успеют». «Что происходит на 46, 47 корпусах? Фотографий нет, обещанная камера не работает....Когда ждать сдачи домов?» - спрашивают дольщики в группе новостройки в Facebook. На других форумах говорят, что видимость строительных работ заметна лишь на той стороне домов, которую показывают потенциальным покупателям. С другой, где находятся 45-47 корпуса, по словам дольщиков, дома совсем не готовы к вводу.

Убедиться в обратном или опровергнуть опасения покупателей я не смогла, поскольку заглянуть внутрь на эту часть стройки не представлялось возможным. Кстати, наблюдать за ходом строительства можно в Instagram. Застройщик регулярно обновляет фотографии и отвечает на вопросы дольщиков.

В том, что касается качества строительства, в сети обсуждался случай, когда в доме первой очереди всего через два года появилась трещина и начал осыпаться кирпич. Продолжение истории неизвестно, но высказывались разные мнения — от вины застройщика до несоблюдения владельцем квартиры технологии ремонта. Других серьезных претензий к уже построенным домам я не обнаружила.

Информационная доступность — 8 из 10 баллов

Понять, что происходит на стройке и принять решение можно, побродив по Интернету. Информации более чем достаточно, но и времени на ее поиск придется потратить изрядно.

Пути-дороги

Находится «Рублевское предместье» в Красногорском районе Московской области, в деревне Глухово. Навигатор мне предложил доехать до места назначения по Ильинскому шоссе. Обрадоваться итоговым 15 минутам от МКАД, обещанным навигатором, до офиса продаж я не успела, поскольку сразу же после въезда в Красногорск присоединилась к вялотекущей пробке. В общей сложности, время в дороге составило 40 минут.

 

Поскольку 99% пути занимает проезд по Красногорску, а Ильинское шоссе однополосное, в часы пик здесь практически не проехать. Лучше воспользоваться скоростной Новой Ригой. Для ориентира — павильоны «Главкино» с левой стороны по ходу движения. В этом месте нужно уйти в разворот в сторону Ильинки. Отсюда до офиса продаж буквально пять минут.

На маршрутке № 898 из Крылатского можно доехать до автобусной остановки в Ильинском. Отсюда или пройти пешком одну остановку или сесть на любой автобус или маршрутку до Глухово.

От платформы «Павшино» до Глухово ходит автобус № 520, а от метро «Тушинская» маршрутов два - № 541 и 549. Время в пути предугадать сложно, в среднем, это 35-40 минут.

Кстати, если ехать по Ильинскому шоссе, то, не доезжая до «Рублевского предместья», есть два места отдыха — усадьба «Архангельское» и заказник «Лохин остров» с озером, не придется искать, где провести с семьей выходные.

Транспортная доступность — 8 из 10

Без пробок практически не обойтись, но вариантов подъезда несколько. Прямое сообщение с Москвой есть.

Офис продаж

Сейчас квартиры в «Рублевском предместье» продает агентство по недвижимости «Шанс» и «Домострой». Два мобильных офиса установлены рядом с въездом в жилой комплекс. Внутри ничего особенного: стол, пара стульев и схема новостройки с планировками некоторых квартир на стене.

Выбрать, у кого «купить» жилье, я не успела, ко мне подошел менеджер АН «Шанс» и поинтересовался целью визита. Такую консультацию я получаю впервые за время работы Тайным покупателем. Единственная ценная информация, которую предоставил Александр, это - актуальный прайс-лист на квартиры.

С вопросами о схеме покупки и прочими финансовыми и юридическими деталями меня отправили к.. генеральному директору агентства недвижимости Наталье. Именно такую визитку мне дал менеджер. Собственных визиток у менеджеров нет, номер Александра был написан ручкой на оборотной стороне. Кстати, в столь же скромном буклете указано, что все действующие сотрудники агентства имеют высшее образование МГУ или МАИ, трое из них являются кандидатами наук.

Несмотря на то, что жилой комплекс считается территорией, закрытой для посторонних, пройти внутрь можно беспрепятственно, а вот проехать на машине можно лишь в присутствии сотрудника отдела продаж.

Прогулявшись по уже заселенному «Рублевскому предместью» и рядом со стройкой 8 очереди, я вернулась к офисам, но представителя «Домостроя» уже не застала на месте, поэтому оценить качество консультации второго продавца не смогла.

Сервис — 7 из 10 баллов

Консультации в офисе продаж на стройке не получилось. В какой-то момент мне показалось, что я знаю о жилом комплексе больше, чем Александр. Ситуацию сгладил телефонный разговор с Натальей, которая подробно рассказала о новостройке, ответила на все мои вопросы и была крайне доброжелательно настроена. Нашей беседой я осталась довольна. Снижаю оценку сервиса за отсутствие информативного буклета и неосведомленность менеджера на стройке.

Планировки и цены

На первых этажах строящихся домов запланированы апартаменты, которые, кстати, в проектной декларации указываются как мини-гостиницы. В части коммуникаций отличий от квартир нет. В помещения будут введены стояки основной инженерии, а вся внутренняя разводка ложится на плечи владельца.

Продажи апартаментов ведутся, покупают их, по словам менеджера, менее охотно, но все же берут. Думаю, что причина в слишком маленькой площади. Конкретики о том, кто приобретает апартаменты, от «Шанса» я не получила, а вот Елена из «Домостроя» сказала, что 90% купивших помещения, брали их именно под жилье.

Точная сумма платежей за ЖКХ в случае апартаментов пока неизвестна. По квитанциям за квартиру тоже сказать что-то определенное сложно, поскольку все зависит от управляющей компании, которая будет оказывать услуги. В среднем, по «Рублевскому предместью», с «квадрата» получается 50-65 рублей.

Выбор планировок  квартир в 45-47 корпусах небогатый. В наличии только студии, «однушки» и двухкомнатные квартиры. Площадь - от 39,94 кв. м.

В «двушках» на 5-6 этажах предусмотрена просторная (7,56 — 12,57 кв. м) лоджия, а на 2-4 этажах в квартирах примерно такой же площади запланированы небольшие балкончики (2,76 — 4,13 кв. м).

 

Поскольку я люблю квартиры студийного типа, то между «однушкой» и студией выбрала бы второй вариант. По площади разница не так велика (44,46 и 39,94 кв. м), а возможность за счет отсутствия перегородки между комнатой и кухней получить максимум солнечного света бесценна.

Цены у АН «Шанс» на сегодняшний день таковы:

4 и 6 очередь, договоры купли-продажи (квартал «Престиж»)

Количество комнат Площадь квартиры (кв. м) Стоимость квартиры (рубли)
1 38,5 — 74,4 4 404 015 — 8 556 000
2 59,2 — 158,1 7 492 359 — 12 806 100
3 106,45 — 268,0 10 645 000 — 21 708 000

 

8 очередь, договоры долевого участия (квартал «Комфорт»)

Количество комнат Площадь квартиры (кв. м) Стоимость квартиры (рубли)
студия 39,94 — 50,63 3 356 000 — 4 488 645
1 44,46 — 51,84 4 004 000 — 5 400 849
2 41,48 — 69,13 4 549 141 — 6 679 383

 

8 очередь, апартаменты

Количество комнат Площадь апартамента (кв. м) Стоимость апартамента (рубли)
1 20,21 — 25,03 1 684 400 — 1 833 500
2 41,48 — 52,03 3 212 000 — 3 658 000

 

Корпус 46, 47 (договоры уступки)

Количество комнат Площадь апартамента (кв. м) Стоимость апартамента (рубли)
1 39,94 — 44,46 4 000 000 — 4 500 000
2 62,14 — 63,16 5 700 000 — 6 400 000

 

В 1,8 км от «Рублевского предместья» расположился ЖК «Новорижский». Это - проект бизнес-класса, все дома 8-9-этажные, монолитные. «Однушка» здесь стоит от 4 млн 371 тыс. рублей. Существенный плюс квартир в проекте — возможность объединения их в блоки. Кроме того, некоторыми планировками предусмотрен просторный балкон размером 11 кв.м.

В ЖК «Западный остров», который тоже является соседом ЖК «Рублевское предместье», самое бюджетное жилье стоит 4 млн 300 тыс. рублей. Всего построено два многосекционных 7-8-этажных дома бизнес-класса. Первые этажи отданы под службы быта и сервиса, на территории есть паркинг. На этом все, другой инфраструктуры в комплексе нет.

Планировки и цены — 8 из 10 баллов

Квартирки маленькие, планировки типовые. Компенсируют отсутствие разнообразия и просторных квартир доступные цены. Конкурентом, как видно из сравнения, можно назвать «Новорижский». Этажность проектов примерно одинаковая, стоимость жилья схожая.

Как купить?

Схем, по которым продается жилье, три. В уже построенных, сданных и заселенных домах квартиру можно купить по договору купли-продажи. В строящихся корпусах есть вариант покупки по ДДУ (от застройщика) или договору уступки (от физических лиц).

Помимо суммы за квартиру, дополнительно оплачивается регистрация договора (любого). Эта услуга стоит 20 тыс. рублей. В случае покупки по ДДУ, денежные средства перечисляются с расчетного счета после регистрации договора.

В случае договора купли-продажи или уступки, деньги закладываются в ячейку. При необходимости через агентство можно оформить квартиру в собственность. Это обойдется в те же 20 тыс. рублей. Бронирование на 2-3 дня бесплатное. При длительном бронировании варианты обсуждаются индивидуально.

Есть рассрочка при покупке жилья в 8-ой очереди «Рублевского предместья». При первом взносе 20-30%, на остаток начисляется 5%. При взносе 31-50%, процент на остаток составит 4%. Есть также вариант беспроцентной рассрочки при взносе более 50%. Максимальный срок, на который можно оформить рассрочку, не более 12 месяцев.

Ипотеку, в том числе, с господдержкой дают 7 банков, включая «Сбербанк» и ВТБ24. Если кредитоваться в «Сбербанке», через АН «ШАНС» одобрение можно получить быстрее.

Есть и акции. На квартиры в корпусах 46, 47 действует скидка 2,5%. Жилье в 45 корпусе продается со скидкой в 7%.

Схема покупки — 8 из 10 баллов

Схемы, по которым продается жилье, считаются самыми надежными. Однако от долгостроя ДДУ не защищает, как видно на примере новостройки. Скидки и рассрочка есть, ипотека от 7 банков, включая флагманские.

Соцкультбыт

Билингвальный детсад в жилом комплексе рассчитан на 120 мест, по 12 детей в каждой группе. Удовольствие это не дешевое, месяц посещения обойдется в 65 тысяч рублей. Для жителей «Рублевского предместья» действует скидка в 10%. Школы на территории нет. Когда она достроится и примет первых учащихся, неизвестно.

Ближайший муниципальный детсад расположен в Ильинском-Усово. Но, учитывая, что пользуются им не только жители поселка, становится понятно, что шансы устроить ребенка минимальны.

В окрестностях есть большое количество частных детских садов и школ, например, «Павловская гимназия». Стоит иметь в виду, что обучение здесь сильно ударит по карману родителей (год — свыше 1 млн рублей).

Из бесплатных вариантов — школы и детсады в Архангельском (6,5 км), Петрово-Дальнем (6,5 км), Николо-Урюпино (5 км). Словом, либо платить, либо возить. Других вариантов нет.

Магазинов на территории «Рублевского предместья» я не обнаружила. Судя по генплану, они появятся в здании административно-бытового центра, который только строится. Сейчас есть несколько небольших магазинчиков в шаговой доступности или можно закупаться впрок в торговых центрах, например, в «Павловом Подворье».

 

Медцентр обещают в строящемся административном здании, но пока жителям приходится либо пользоваться услугами частных центров, либо стоять в очередях в поселковых поликлиниках.

Места в паркинге есть. Стоят они, на мой взгляд, дорого. Самый бюджетный вариант — 14,5 кв. м за 850 тыс. рублей. Самые дорогие машиноместа (37,41 кв. м) отдают за 1 млн 850 тыс. рублей.

Инфраструктура — 5 из 10 баллов

С социальными объектами не густо, особенно, учитывая масштабность жилого комплекса. Судите сами: детсад есть один и дорогой. Школы, медцентра и магазинов на территории нет, везде нужно добираться транспортом. Паркинг для жителей квартала «комфорт» может оказаться не по карману.

Резюме

Расположение у «Рублевского предместья» выгодное, а транспортная доступность неплохая. Недалеко есть два шоссе, одна из дорог скоростная. Рядом нет никаких промышленных предприятий. Из минусов — кладбище на границе с пос. Ильинское-Усово, но между ним и «Рублевским предместьем» - лесополоса шириной около 250 метров. Существенный плюс — два парка рядом.

Квартиры в строящихся домах 8 очереди небольшие, но и просят за них не так много. В планировках ничего особенного я не увидела, как-то более удачно их перепланировать не получится.

С инфраструктурой пока ситуация непростая, но застройщик обещает ее возвести. Хотя до окончания строительства осталось две очереди из десяти, основные социальные объекты могли бы уже работать.

Схемы, по которым продается жилье, надежные, чего не скажешь о застройщике, учитывая задержку со вводом части домов и непонятную ситуацию со строящейся сейчас очередью. Тем не менее, в проекте есть акционные предложения, ипотека от семи банков, включая ВТБ24 и «Сбербанк». Главный плюс - доступные цены.

По сумме факторов ЖК «Рублевское предместье» от меня получает «5» баллов, и то с большой натяжкой. Если честно, сейчас, в кризис, я бы поостереглась покупать тут жилье из-за волнений дольщиков относительно домов восьмой очереди.

Мария Калашникова

5баллов

ЖК «Рублевское Предместье» - обсуждение отчета тайного покупателя:

Другие материалы с тегом "Андрей Воробьев"
Другие материалы с тегом "ВТБ24"
ЖК «Позитив» в Новой Москве: недорогие квартиры с минимумом инфраструктуры

Всего в 3-х км от МКАД компания Capital Group возводит жилой комплекс «Позитив». Технология строительства панельная, дома строят из современных панелей производства «ГВСУ «Центр». Продажи стартовали...

23 ноября
ЖК «Новокрасково»: квартиры с видом на воду, доехать до которых будет сложно

Новым заданием для Тайного покупателя от редакции Novostroy-M.ru стал ЖК «Новокрасково». Это масштабный проект, который компания «Тройка РЭД» возводит в поселке Красково. Жилой комплекс заинтересует тех, кто...

15 ноября
ЖК «Люберцы 2017»: квартиры на любой вкус, но инфраструктура сильно запаздывает

Новым заданием от редакции Novostroy-M.ru для Тайного покупателя стало «приобретение» квартиры в ЖК «Люберцы 2017», который компания «Самолёт Девелопмент» строит возле Люберец. Наш агент уже...

01 ноября