20 ноября 2014

ЖК Флотилия и ЖК Фили Град: сравниваем покупку апартаментов

В последние годы все больше застройщиков предпочитают возводить не классические квартиры, а апартаменты. Фактически это обычное жилье, в котором, правда, невозможно прописаться. Именно по этой причине апартаменты дешевле квартир на 15-20%, что очень привлекает покупателей, которые не заинтересованы в московской прописке. По заданию редакции Novostroy-M.ru Тайный покупатель решил сравнить покупку апартаментов в двух популярных проектах – в ЖК «Флотилия» и в ЖК «Фили Град».

Кто строит?

Девелопер ЖК «Фили Град» – группа компаний MR Group, созданная в 2003 году и известная проектами в Подмосковье – город-спутник «Новое Ступино» (проверен Тайным покупателем), ЖК «Эко Видное» и «Химки сквер», а также многофункциональными комплексами «Савеловский Сити» и «Водный».

Застройщик – ЗАО «Фили Девелопмент». Компания существует с 2007 года, владеет землей на Береговом проезде с 2012 года, это первый ее проект. Генеральный подрядчик – компания Renaissance Construction, занимающаяся строительством жилых, промышленных и бизнес-объектов. Земля находится в собственности.

ЖК «Флотилия» - проект группы компаний «ГРАС», которая построила в Сочи ЖК «Новая Александрия» и комплекс «Александрийский маяк», жилые дома в Москве - ЖК «Утесов», дома на Тимирязевской и Осташковской улицах, а также коттеджный поселок «Земляничная поляна» на Киевском шоссе.

Заказчик - ОАО «МФС-1» (Мосфундаментстрой-1), которое с 1953 г. занимается строительством жилья в Москве и теперь входит в группу «ГРАС». Генподрядчик -ООО «Монолит-центр», еще одна «дочка» застройщика. Земля находится в аренде у МФС-1 на 49 лет.

Разведка в Интернете

Сайт «Фили Града» яркий, современный, в качестве обоев выступает генплан комплекса. Есть все необходимые сведения от документов до фотографий стройки, а вот цены на апартаменты и их наличие, как выяснилось после посещения офиса продаж, не отражают актуальное состояние предложения в новостройке.

Сайт «Флотилии» похож, но меню располагается слева, а не вверху. Комплекс достаточно подробно описан, но стоимость апартаментов не указана, даже в формате «от». В общем, сетевая «визитка» ЖК «Фили Град» понравилась мне чуточку больше, чем сайт ЖК «Флотилия».

Что касается форумов, то обсуждения обоих объектов в Интернете в основном сводятся к стоимости эксплуатационных услуг и разнице между апартаментами и квартирами.

Пути-дороги

Оба комплекса расположены на расстоянии 10-12 минут ходьбы от метро. В случае «Флотилии» это живописная дорога от станции «Речной вокзал» через парк Дружбы. Можно доехать и на транспорте, но лучше от «Водного стадиона»: 5 остановок на автобусах №621, №70 или маршрутках № 600м и № 70м. На машине нужно ехать до пересечения улиц Фестивальной и Лавочкина.

До «Фили Града» - пешком по Новозводской улице, затем Береговому проезду или 3 остановки от метро «Фили» на маршрутке или автобусе № 653. По дороге – обычная жилая застройка, затем промзона, Москвы-реки не видно.

В общем, по проезду у комплексов паритет (удаленность «Флотилии» компенсируется приятной дорогой), но ЖК «Фили Град» все же значительно ближе к центру, поэтому немного выигрывает.

ЖК «Флотилия» vs ЖК «Фили Град»

ЖК «Фили Град» представляет собой 6 прямоугольных монолитных корпусов высотой от 16 до 31 этажа, к которым потом добавится еще 8, стоящих кругом (сейчас заливают фундамент, 2 будут офисными, 5 – под апартаменты, высотность 21-24 этажа). Часть окон выходит на Москву-реку и Cити, эти варианты несколько дороже.

Дома - будем называть их так - имеют номера 1А, 1Б, 2А, 2Б, 2В (эти три соединены в один), 3, из них 1А и 3 – квартиры, остальные – апартаменты. Первая очередь сдается целиком в конце 2015 года.

Инфраструктура включает строительство двухэтажного подземного паркинга. Цены от 780 тысяч до 2 млн рублей, на большое машиноместо можно поставить 2 машины, этаж –1  на 100-150 тысяч дороже -2. Также тут появятся: детский сад, фитнес-центр, кафе, магазины. Вокруг и по дороге от метро тоже достаточно инфраструктурных объектов.

ЖК «Флотилия» - это 4 корпуса апартаментов с выпуклыми западными фасадами с панорамным остеклением для придания сходства с парусами. Если смотреть от метро «Речной вокзал», то слева направо они располагаются так: 3, 1 (левая пара), 4, 2 (правая пара).

Между парами корпусов появится спортивно-досуговый центр с кинотеатром, а рядом с ними расположен спорткомплекс «Динамо». Под землей расположен паркинг на 1275 мест (от 400 тысяч рублей, но таких мало), на территории парковочных мест будет немного.

Коробки корпусов в обоих случаях построены (в «Фили Граде» - первая очередь). Все дворы предполагается освободить от машин. ЖК «Фили Град» будет полностью окружен забором, «Флотилию» планируют огородить по рядам, чтобы центр посередине не вошел в долевую собственность хозяев апартаментов.

Кстати, Тайный покупатель уже проверял и ЖК «Фили Град», и проводил расследование в ЖК «Флотилия»

Офисы продаж

Одноэтажный офис продаж «Флотилии» расположен посередине между парами корпусов со стороны парка и улицы Лавочкина. Внутри стоит 3D-макет комплекса, в мой приезд работали два менеджера. Я была единственной посетительницей, новые зашли, когда прощалась с менеджером Денисом.

Он подробно рассказал о компоновке квартала и подчеркнул, что поскольку в обязанности жителей апартаментов входит оплата содержания территории и объектов на ней, спортивно-досуговый центр выделили в отдельный участок, и платежи не увеличатся. Из-за выпуклости западных фасадов квартиры там имеют разную площадь: внизу меньше, на средних этажах самые большие, потом опять уменьшаются.

Офис «Фили Града» переехал из небольшого домика с видом на Береговой проезд в отдельное двухэтажное здание на улице Заречной, между первой и второй очередями стройки. Трехмерный генплан внутри отображает обе очереди.

Как подчеркнул менеджер Сергей из агентства Metrium (они продают весь объем квартир по одним ценам вместе с агентством «Бест-Новострой»), предполагается, что в скором будущем заключение договоров будет происходить здесь же. Сергей произвел приятное впечатление своей осведомленностью и подробными ответами на все каверзные вопросы.

Обслуживание

Поскольку бытует мнение, что обслуживание апартаментов в разы дороже, чем квартир, стоит начать именно с этого. Да, цена кубометра воды и киловатта электричества в апартаментах отличается от квартирных на 10-50% в большую сторону. С другой стороны, апартаменты продаются гораздо дешевле квартир, и жизни не хватит, чтобы покрыть разницу «лишними» платежами.

Стоимость обслуживания в обоих комплексах примерно одинакова. Во «Флотилии» платежи составят 60-70 рублей за кв. метр плюс оплата по счетчикам, в «Фили Граде» - 70 рублей за кв. метр и плюс счетчики.

 

На фотографиях ЖК «Фили Град»

Дополнительный платеж в «Фили Граде» будет возможен, если управляющая компания получит статус гостиничного оператора. Это нужно для оформления временной регистрации (постоянной в апартаментах быть не может). Однако вопрос еще прорабатывается, да и если сами «временные жители» скажут на общем собрании, что им это не нужно - такого варианта может не быть.

Примерная сумма «за прописку» - около 1000 рублей в месяц. Во «Флотилии» регистрация на данный момент учитывается в стоимости услуг. Кроме того, застройщик будет отслеживать то, чтобы апартаменты не использовались под офисы (в «Фили Граде» это возможно), а в перспективе апартаменты могут быть переведены в жилье. В общем, по сумме факторов «Флотилия» немного выигрывает у соперника.

Планировки и цены

Теперь о планировках. В обоих комплексах представлены варианты от 1 до 3 комнат (точнее, помещений с окном и без мокрой зоны, но будем называть их так) со свободной планировкой, с радиаторами отопления, но без стяжки.

Во «Флотилии» все квартиры – линейные, что обусловлено двумя разными типами фасадов. Вид балкона/лоджии зависит от фасада. На западном это радиусные балконы разной площади (7 –17 кв. метров), туда выходят окна только «двушек» и «трешек». На восточном (все варианты комнат) – лоджии по 4 кв. метра на кухне (в «трешке» - в маленькой комнате) и эркер в одной из комнат. В 2-комнатных вариантах может быть 1 или 2 санузла, в 3-комнатных – везде два, наличие темной комнаты зависит от планировки.

В «Фили Граде» планировки более разнообразны, есть 2- и 3-комнатные варианты с окнами на две стороны, чаще смежных, в некоторых «трешках» есть лишнее окно. Два санузла – только в «трешках», в большинстве квартир есть темные комнаты. Площадь балкона (иногда лоджии если квартира примыкает к подъездной лестнице) – от 2,2 до 3,9 кв. метра, некоторые «однушки» их лишены. На мой вкус, планировки интереснее в «Фили Граде», зато во «Флотилии» большие балконы, что тоже здорово.

Цены в обоих комплексах практически держат в секрете. Сайт «Фили Града» обновляется редко, наличие предложения там неактуально, цены растут постоянно. Например, только в августе стоимость повышали трижды и дважды за первую половину сентября. В офисе можно получить прайс-лист на выбранные апартаменты по запросу.

Во «Флотилии» ситуация немного лучше, но полный прайс тоже не получить – на почту присылают варианты. 

  ЖК «Флотилия» ЖК «Фили Град»
1-ком. 48 – 56,4 (кв. м) 41 - 59 (площадь, кв. м)
  160 000 – 210 000 (за кв. м) 152 000 — 170 000 (за кв. м)
  8 400 000 – 11 000 000 (руб.) 6 500 000 — 9 100 000 (руб.)
2-ком. 75 – 115 (кв. м) 56 - 76 (площадь, кв. м)
  140 000 - 200 000 (за кв. м) 152 000-175 000 (за кв. м)
  10 500 000 – 21 000 000 (руб.) 9 500 000 — 13 000 000 (руб.)
3-ком. 98 — 143 (кв. м) 77 - 89 (площадь, кв. м)
  140 000 — 200 000 (за кв. м) 160 000-175 000 (за кв. м)
  14 000 000 — 25 000 000 (руб.) 12 400 000 — 15 700 000
4-ком.   147 (площадь, кв. м)
    150 000 — 160 000 (за кв. м)
    22 000 000 — 23 500 000 (руб.)

 

Во «Флотилии» окна 1-комнатных выходят только на восток (вид хуже) и есть немного 4-комнатных апартаментов на втором этаже (цены от 20 млн рублей).

Вторую очередь «Фили Града», по слухам, продавать начнут в начале 2015 года с ближайших к первой очереди корпусов (без вида на реку), цены от 140 тысяч рублей за «квадрат».

Корпуса с видом выйдут в продажу к лету 2015 года по цене от 180-190 тысяч рублей за кв. метр. Сдача второй очереди – на год позже первой (во II квартале 2016 года). Во «Флотилии» еще не вышел в продажу 4 корпус, планируют запустить до конца года.

Как я уже упоминала, в ЖК «Фили Град» в продаже есть и обычные, классические квартиры, вот цены на них:

  ЖК «Фили Град» (квартиры)
1-ком. 43– 48 (площадь, кв.м.)
  200 000 – 255 000 (руб. за кв. м)
  8 960 000 – 12 300 000 (руб.)
2-ком. 66,5 – 84,6 (площадь, кв. м)
  195 000 – 250 000 (руб. за кв. м)
  14 300 000 – 21 000 000 (руб.)
3-ком. 84,9 – 90 (площадь, кв. м)
  200 000 — 250 000
  17 200 000 — 21 000 000

 

Словом, по ценам у комплексов паритет, причем их не назовешь низкими.

Как купить?

Оба комплекса продаются по договору долевого участия (214-ФЗ). Во «Флотилии» есть устная бесплатная бронь, периодически бывают спецпредложения. Регистрация ДДУ стоит 30 тысяч рублей. Беспроцентная рассрочка на 5 месяцев при взносе от 50%. Ипотека от 6 банков – «Сбербанк», ВТБ24, «Дельта Кредит», «Росавтобанк», «Номос банк», «МИА».

 

На фотографиях ЖК «Флотилия»

В ЖК «Фили Град» бронь на неделю стоит 1,5% от стоимости апартаментов, включается в цену и не возвращается, если передумали. Есть бесплатная бронь на сутки. Оформление ДДУ и собственности - 1% от стоимости покупки. Рассрочка беспроцентная на полгода при взносе от 50%, при полной оплате или ипотеке – скидка 3%. Ипотека от 9 банков –  ВТБ24, «Банк Москвы», «Банк Балтика», «Дельта Кредит», «Возрождение», «Связь-банк», «Локо банк», «МИА», «Зенит».

На мой взгляд, в «Фили Граде» условия немного интереснее, чем во «Флотилии».

Апартамент или квартира?

Противостояние этих двух видов жилья уже давно наблюдается на рынке. В этом смысле ЖК «Фили Град» слегка выигрывает у «Флотилии», ведь в первом есть и классические квартиры, тогда как второй проект состоит исключительно из апартаментов.

О важности московской прописки тоже уже сломано много копий. Тем не менее, нельзя не признать, что апартаменты стремительно развивались в последние несколько лет, а раз на них есть спрос, значит, этот сегмент актуален и занял свою нишу на рынке недвижимости Москвы.

Хотя многие эксперты в блиц-опросе для Novostroy-M.ru прогнозируют сокращение количества проектов апартаментов в столице из-за недавно вступившего в силу Постановления Правительства Москвы о запрете строительства апартаментов под видом жилья.

Несомненно классические квартиры выигрывают по стоимости коммунальных услуг (она ниже), статусу жилого помещения и возможности постоянной регистрации, возможности использовать материнский капитал.

В остальном квартиры и апартаменты идентичны: продаются по ДДУ, в том числе в ипотеку, и одинаково оформляются в собственность. Регистрация нужна, скорее, семьям с детьми, но во многих случаях можно обойтись имеющейся в другом месте.

Резюме

Оба рассматриваемых комплекса относятся к бизнес-классу и по многим параметрам (размеры и цена апартаментов, инвестиционная привлекательность, богатая инфраструктура) имеют полный паритет.

Однако есть и различия. На стороне «Фили Града» - близость к центру, вид на Москву-реку, возможность выбора между апартаментом и квартирой.

ЖК «Флотилия» выигрывает за счет меньшего количества жителей, симпатичных радиусных балконов, более дешевых парковочных мест, чуть меньшей стоимости обслуживания, и вообще более интересной архитектурной концепции. 

Виктория Зорина

ЖК «Фили Град» - обсуждение отчета тайного покупателя:

Другие материалы с тегом "апартаменты"
Другие материалы с тегом "Бест-Новострой"
ЖК «Позитив» в Новой Москве: недорогие квартиры с минимумом инфраструктуры

Всего в 3-х км от МКАД компания Capital Group возводит жилой комплекс «Позитив». Технология строительства панельная, дома строят из современных панелей производства «ГВСУ «Центр». Продажи стартовали...

23 ноября
ЖК «Новокрасково»: квартиры с видом на воду, доехать до которых будет сложно

Новым заданием для Тайного покупателя от редакции Novostroy-M.ru стал ЖК «Новокрасково». Это масштабный проект, который компания «Тройка РЭД» возводит в поселке Красково. Жилой комплекс заинтересует тех, кто...

15 ноября
ЖК «Люберцы 2017»: квартиры на любой вкус, но инфраструктура сильно запаздывает

Новым заданием от редакции Novostroy-M.ru для Тайного покупателя стало «приобретение» квартиры в ЖК «Люберцы 2017», который компания «Самолёт Девелопмент» строит возле Люберец. Наш агент уже...

01 ноября