Сегодня собственники квартир в новостройках Москвы и Подмосковья сами выбирают управляющую компанию, доверяя ей обеспечение безопасных и комфортных условий для проживания. Однако нередки случаи, когда застройщик предлагает услуги собственной управляющей компании. Портал Novostroy-M.ru решил выяснить, стоит ли отдавать предпочтение аффилированным с девелопером организациям.
Выбирать управляющую компанию владельцы квартир должны на общем собрании, но в новостройке этот процесс особенно затруднителен. Дело в том, что процесс оформления прав собственности всех жильцов может длиться до года, а все это время дом нуждается в обслуживании. Для этого застройщики создают собственные управляющие компании либо доверяют это сторонней организации.
«Большинство крупных застройщиков так или иначе стремятся сохранить контроль за ситуацией в сданном доме, особенно, если этот дом не один, а в составе крупного квартала из нескольких очередей. В первую очередь, это нужно для того, чтобы длительный процесс передачи квартир и заселения жильцов проходил без ущерба для самого дома»
Олег Громков, «Северо-Запад Инвест»
Как рассказал исполняющий обязанности генерального директора УК «Пионер-Сервис» Александр Ушаков, подавляющее большинство крупных девелоперов (около 80-85%) создают свои управляющие компаний, которые в дальнейшем занимаются управлением и эксплуатацией возводимых ими объектов жилой и коммерческой недвижимости. У ГК «Пионер» - это УК «Пионер-Сервис», у ГК «ПИК» - УК ПИК Комфорт, у «Донстроя» - «ДС-Эксплуатация» и т.д.
Сегодня все крупные застройщики, осуществляющие комплексную застройку территорий, располагают собственными управляющими компаниями. Среди них:
- ГК «Эксперт» (микрорайон «Новокосино-2»);
- ФСК «Лидер» (Жилой комплекс «Зодиак», ЖК «Новое Измайлово» и «20-я Парковая»);
- «Донстрой» (ЖК «Алые паруса», Квартал «Воробьевы горы» и др.);
- «Домостроительный комбинат №1» (ЖК «Солнцево-Парк» и др.);
- ГК «Домостроитель» (ЖК «Юго-Западный», ЖК «Бриз»);
- KFS-Group (ЖК «Гранатный, 6»);
- «Сити XXI век» (ЖК «Подсолнухи», ЖК «Краски Жизни», ЖК «Янтарный город»)
«Практика создания собственной управляющей компании наиболее распространена в премиальном сегменте и бизнес-классе. Однако сегодня в столице достаточно управляющих компаний, аффилированных с застройщиками, которые специализируются на управлении не только элитными жилыми комплексами, но и домами эконом-класса»
Дмитрий Пантелеймонов, ДК «Лидер Групп»
Например, собственная управляющая компания входит в структуру ФСК «Лидер». В настоящее время компания занимается эксплуатацией и управлением объектами эконом-, комфорт- и бизнес-класса в Москве и Московской области общей площадью более 400 тыс. кв. м, включая многоквартирные жилые комплексы, коммерческую недвижимость, автостоянки и подземные гаражи.
Стоит отметить, что с принятием ряда законов застройщики не могут монопольно управлять своими объектами после ввода их в эксплуатацию. Поэтому если условия, на которых управляющая компания оказывает услуги, или качество услуг не удовлетворяют собственников жилого дома, то путем голосования они могут поменять управляющую компанию.
Чаще всего люди недовольны завышенной стоимостью услуг. Особенно это касается недвижимости премиум-класса. Нередко стоимость эксплуатационных услуг возрастает в 1,5-2 раза. Также случаи отказа собственников от управляющей компании застройщика происходят из-за ее неудовлетворительной работы.
«В сложившей практике, собственники жилья все же выбирают управляющую компанию застройщика ввиду доказанной высокой компетенции в части управления и эксплуатации многоквартирным домом»
Диана Нилиповская, «Эксперт-девелопмент»
.jpg "Коммунальные и прочие платежи в управляющей компании от застройщика зачастую на грани допустимого.")
Кстати, о завышенных ценах на услуги. По словам вице-президента корпорации риэлторов «Мегаполис-Сервис» Виталия Иванова, коммунальные и прочие платежи в управляющей компании от застройщика зачастую на грани допустимого. Так, для однокомнатной квартиры не редкость цифры в 6000-7000, а то и 10 000 рублей в месяц. В то время как в Московском регионе коммунальные платежи за «однушку» в старом фонде редко превышают 4000-5000 рублей.
В то же время, коммерческий директор компании «Эксперт-девелопмент» Диана Нилиповская утверждает, что рынок управляющих компаний хотя и молодой, однако, в отношении ценовой политики достаточно сбалансированный. Исключением может являться обслуживание элитных домов, где из-за сложности и нестандартности инженерных систем здания стоимость услуг управляющей компании может значительно возрасти.
«Стоимость услуг определяется не тем, кому принадлежит компания. Сегодня цены выше только в объектах бизнес-класса, но и там не всегда причина в собственной управляющей компании. Стоимость складывается из тарифов, дополнительных услуг и расходов компании на первоначальном этапе»
Ольга Гусева, ГК «МИГ-Недвижимость»
«Бытует мнение, что управляющая компания, не аффилированная с застройщиком, наиболее выгодна жильцам, так как работает на открытом рынке в режиме свободной конкуренции и, как следствие, имеет более гибкую ценовую политику, - говорит директор департамента маркетинга и продаж ДК «Лидер Групп» Дмитрий Пантелеймонов. - Но это утверждение очень спорно, так как известно множество случаев необоснованного завышения тарифов именно частными управляющими компаниями, не связанными с застройщиком».
Так или иначе, но с учетом того, что управляющая компания находится с застройщиком в рамках одной структуры, это дает жильцам новостройки ряд опций, за которые бывает не жалко переплатить. Директор по маркетингу Urban Group Леонард Блинов выделяет несколько преимуществ управляющих компаний от застройщика:
- Во-первых, жители получают полноценный набор коммунальных и эксплуатационных услуг сразу с ключами от квартир.
- Во-вторых, такая управляющая компания имеет более эффективную связь с застройщиком и может оперативно решать все вопросы, связанные, к примеру, с текущим и гарантийным обслуживанием зданий. Сторонней компании пришлось бы потратить гораздо больше времени на решение подобных вопросов.
- В-третьих, застройщику очень важно качественное постпродажное обслуживание, так как этот фактор формирует его репутацию, поэтому контроль за действиями управляющей компании ведется не только со стороны жителей, но и со стороны застройщика.
С точки зрения контроля собственная управляющая компания действительно наиболее приемлемый вариант и для застройщика, и для жильцов. Распространена ситуация, когда первая очередь комплекса сдана, но управляющая компания, выбранная жильцами, работает плохо, что отражается на продажах в следующих очередях. По мнению коммерческого директора ГК «МИГ-Недвижимость» Ольги Гусевой, у застройщика есть два пути решения данной проблемы. Первый - призвать к ответственности управляющую компанию (ведь вторая очередь может ей не достаться). Второй - сменить управляющую компанию, поскольку застройщик имеет контакты всех жильцов и может предложить им провести собрание для принятия соответствующего решения. В случае, если управляющая компания принадлежала бы застройщику, подобные проблемы попросту были бы исключены.
Эксперты воздерживаются от однозначных суждений относительно того, стоит ли отдавать предпочтение управляющей компании от застройщика или наоборот. И в том, и другом случае есть множество нюансов, рассматривать которые нужно предметно.
Выбирая управляющую компанию, кому бы она ни принадлежала, сегодня недостаточно читать отзывы в Интернете. Нужно внимательно сравнивать тарифы и собирать отзывы владельцев квартир, которые находятся на обслуживании у рассматриваемых организаций. Кроме того, специалисты советуют проверять наличие у компании сертификата, который бы подтверждал качественное оказание услуг в жилищно-коммунальной сфере.
Юрист девелоперской компании «Сити-XXI век» Василий Шарапов советует выбирать те управляющие компании, которые имеют положительный опыт управления другими зданиями, даже если их услуги более дорогие. «Часто бывает, что конкурс выигрывает управляющая компания, которая предложила более низкие цены жителям за обслуживание, но которая имеет минимальный уставный капитал и создана накануне конкурса. На практике ее деятельность сводится к сбору платежей с жителей, не более того», - говорит Василий Шарапов.
«ЖКХ сейчас мало кто доволен. Но, тем не менее, есть управляющие компании, которые предоставляют качественные услуги и готовы прислушиваться к нуждам жителей и реализовывать их. Как правило, это компании небольшие, не слишком известные, без лоббирования кем-то их интересов (не только застройщиками, но и местной администрацией)»
Виталий Иванов, «Мегаполис-Сервис»
Между тем, коммерческий директор компании «Эксперт-девелопмент» Диана Нилиповская убеждена, что управляющие компании застройщиков, как правило, имеют собственные стандарты работы, что является имиджевой составляющей функционирования всего холдинга от этапа продаж квартир до последующей эксплуатации всего дома.
«Работа с управляющей компании должна начаться задолго до сдачи дома, чтобы была возможность и проконтролировать строительство, и начать работу с жильцами. «Взаимодействие «Застройщик-УК-житель» до сдачи дома, в принципе, снизит основной негатив и проблемы в дальнейшей работе»
Ольга Гусева, ГК «МИГ-Недвижимость»
Как видим, управляющая компания, принадлежащая застройщику, может принести дому большую пользу, так как ей проще устранять многие технические проблемы. Однако нередки случаи, когда стоимость услуг таких организаций выше, чем в других, не имеющих к девелоперу никакого отношения. Выбирать в любом случае приходится собственникам квартир, поэтому и последствия такого выбора во многом ложатся только на их плечи.
Дата публикации 10 апреля 2014
