За комфорт пользования развитой инфраструктурой мегаполиса и относительную простоту решения административных вопросов жители Москвы «расплачиваются» необходимостью ежедневно решать транспортные проблемы. Столица славится своими пробками, по интенсивности автомобильных заторов не уступая крупнейшим городам мира. А покупка квартиры в Москве (впрочем, как и поиск жилья в Подмосковье) в числе главных ориентиров подразумевает поиск новостройки, расположенной в месте с хорошей транспортной доступностью. Цены на квартиры в таких домах, в большинстве случаев, на порядок выше стоимости квартир в отдаленных от транспортных развязок жилых комплексах.
Григорий Алтухов, советник президента финансово-строительной компании «Лидер» считает, что в условиях столичного цейтнота близость транспортных магистралей является одним из главных факторов, влияющих на востребованность, а значит и стоимость жилья. «Сама по себе близость крупной дороги, дающей широкие возможности для «маневра», может увеличить цену квадратного метра на 5%-7%, - отмечает эксперт. - Но, если рассматривать ее близость с учетом реалий транспортной загруженности города и количества возможных пробок, то далеко не каждая трасса является привлекательной для будущих покупателей».
И действительно, мало кто из собственников новых квартир радуется, если у дома проходит оживленная многополосная магистраль. Поэтому решения властей о прокладке новых дорог вызывают пристальное внимание и живейшую реакцию москвичей. Так произошло и в ситуации со строительством Северо-Западной хорды.
Новая автомобильная дорога, которая объединит Северо-восток и Юго-запад столицы, по мысли проектировщиков, должна разгрузить ТТК, МКАД и центральную часть Москвы. Проект трассы, которая должна пройти через четыре московских района, уже вызвал недовольство жителей районов Щукино, Коптево, Кунцево, Крылатское. Основная проблема заключается в том, что в рамках СЗХ планируется реконструировать (расширить) около 22 км автодорог; движение по некоторым участкам будет организовано по 10-12 полосам, и пройдет дорога (в частности, на участке улицы Академической) практически вплотную к жилым домам.
По мнению экспертов, эта ситуация повлияет не только на настроения жителей, но и на ценовую политику на вторичном и первичном рынках. Марина Тимашова, заместитель директора по маркетингу девелоперской компании «Сити-XXI век», отмечает: «Когда речь идет о непосредственной близости к автомагистрали, когда окна вашего дома будут выходить на эстакаду или подъезд дома, и дорогу будут отделять каких-то два-три метра, то в данном случае спрос и стоимость на такие квартиры будет в разы меньше».
Новая магистраль обладает несомненными преимуществами. Диагональная связь между СВАО и ЮЗАО даст автомобилистам возможность добираться, к примеру, из Кунцево в Бабушкинский район не дольше 25 минут. Тем не менее, при всех достоинствах налаженного сообщения, активного роста цен на новостройки все же ждать не стоит.
«Объекты, которые расположены в удалении от скоростной трассы, будут расти в цене в соответствии с развитием рынка и стадией строительства, – говорит Марина Тимашова. – А вот что касается домов, которые находятся в непосредственной близости от трассы, то цена на квартиры в таких домах снизится». Снижение цены, по мнению эксперта, будет спровоцировано тем, что в связи с расширением дороги трасса критически приблизится к жилым домам со всеми вытекающими отсюда для жильцов неудобствами: шум, загазованность, нарушение маршрутов общественного транспорта.
Согласен с этой точкой зрения и Григорий Алтухов, который уверен, что новая трасса хоть и поможет экономить время при переезде из одного района в другой, но для жителей близлежащих домов новое соседство будет иметь скорее негативную окраску. «Особенно это касается жителей первой линии улицы Народного Ополчения, которую расширят, и дорога будет находиться всего в нескольких метрах от домов, – подчеркивает эксперт. – Шумопоглощающие экраны и новые пластиковые окна, которые власти планируют установить в целях снижения нагрузки от дороги, может быть, и решат проблему шума, но вид из окна не компенсируют. Да и жить с постоянно закрытыми окнами, за которыми только смог и выхлопные газы, захочет не каждый».
Именно поэтому, по мнению специалистов, новая дорога может позитивно повлиять только на рост цен в тех домах, которые строятся от нее на некотором удалении и имеют удобный подъезд. В качестве примера приводят жилые комплексы «Две башни» и «Дом в сосновой роще» на проспекте Маршала Жукова.
А вот Наталия Иванова, директор департамента по связям с общественностью ГК ПИК, не считает, что цены в связи со строительством СЗХ существенно изменятся. Спрос на жилье в Москве, по мнению эксперта, всегда был и останется высоким. «Это связано с привлекательными условиями, которые дает столица – наличие рабочих мест, конкурентоспособная заработная плата, развитая инфраструктура и многое другое. Между тем, количество предложений проектов нового строительства в Москве ограничено. Поэтому снижения цены квадратного метра из-за близости новой дороги не произойдет, а спрос будет высоким».
В целом строительство новых автомагистралей влияет на ценообразование на рынке недвижимости в гораздо меньшей степени, чем открытие новых станций и линий метро. По данным ФСК «Лидер», новостройки у метро в Москве (у строящихся станций) прибавляют в цене до 10%-15%, а с момента ввода станции в эксплуатацию дорожают еще на 5%-10%.
К примеру, в Мытищах, после того как было заявлено об открытии в 2015-м новой станции «Челобитьево», квартиры в новостройках подорожали на 7%-10%. Аналогично сложилась ситуация в Бутово, новостройки в котором после открытия станций «Борисово» и «Шипилевская» подорожали на 5%-7%. Растут цены в Жулебино в преддверии открытия станций «Жулебино» и «Лермонтовский проспект».
Что касается строительства автомагистралей, в частности, СЗХ, то по ходу ее расположения сегодня насчитывается несколько новых жилых комплексов, в числе которых ЖК «Солнце», ЖК «Wellton Park», ЖК «Рублевские огни». Цены на квартиры здесь нельзя назвать низкими, но объясняется это не столько близостью СЗХ, сколько высокой стадией готовности новостроек и шаговой доступностью метро. В целом же Марина Тимашова считает, что коррекция цены будет происходить только после окончания этой грандиозной стройки, когда фактически будет видно состояние и расположение трассы.
«Дать конкретную цифру изменения стоимости квадратного метра с появлением новой автомагистрали или метро очень сложно, поскольку в этой цепочке много звеньев: появляется дорога – появляются новые экономические возможности, новые коммерческие предложения, новые сферы обслуживания», - резюмирует Наталия Иванова. Конечно, спрос на недвижимость в районах с удобной транспортной развязкой всегда высок, а вот как будут меняться цены с ростом готовности СЗХ, пока однозначно сказать нельзя.
Дата публикации 24 сентября 2012
