17 июня 2013

Приемка квартиры в новостройке: инструкция для покупателей

Дом достроен, и вы уже предвкушаете момент, когда полноправным хозяином переступите порог новой квартиры? Не спешите облегченно вздыхать. Впереди – ответственный и важный этап: приемка новостройки.

Нарисуем – осмотрим, подпишем, оплатим... – будем жить

После того как готовый дом вводят в эксплуатацию, начинается процесс заселения. Дело это не одного дня, и схематично его можно представить так.

  1. Расчет за квартиру по результатам обмеров БТИ (составляется акт о взаиморасчетах).
  2. Осмотр квартиры (при участии представителя управляющей компании, с составлением акта осмотра).
  3. Подписание акта приема-передачи квартиры в департаменте продаж.
  4. Оплата коммунальных платежей и заключение договора на эксплуатацию с управляющей компанией.
  5. Получение ключей.

На первый взгляд, все просто. В том случае, конечно, если покупатель полностью удовлетворен результатом работы застройщика. Но надо ли говорить, что так происходит далеко не всегда? На этапе осмотра покупатель может обнаружить, что он заплатил совсем не за то, о чем изначально шла речь в договоре о долевом участии. Что делать в такой ситуации? Эксперты рекомендуют: внимательно осматривать комнату за комнатой и фиксировать недостатки.

На что обратить внимание при приемке квартиры

Мелочей нет!

«Если обнаружены существенные недоделки (например, застройщик обязан был установить металлическую дверь, а оставил деревянную, должен был выполнить монтаж подвесных потолков и не сделал этого, площадь квартиры меньше той, что была оплачена), акт приема-передачи подписывать нельзя. Нужно требовать устранения недочетов или перерасчета, ведь вы уже оплатили указанные в договоре работы!» – настаивает председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова. И с ней соглашаются все опрошенные нами эксперты.

Петр Машаров, генеральный директор «CENTURY 21 Еврогруп Недвижимость»:

«При осмотре квартиры составляют дефектовую ведомость, в которой описывают все недоделки: подтекает вода из заглушки стояка, треснул стеклопакет, плохо закрывается балконная дверь, криво висит радиатор. Следует обратить внимание на подводку батарей, утепление швов в панельных домах, остекление балконов. Окна нужно проверить на целостность и надежность крепления».

Павел Зыков, генеральный директор УК «Царицыно-комфорт»:

«Если квартира сдается без отделки, обратите внимание на качество стяжки на полу в ванных и санузлах: она должна быть без неровностей, трещин и бугров. В квартирах с чистовой отделкой должны быть установлены входные и межкомнатные двери».

Юлия Николаева, руководитель управления постпродажного обслуживания компании «Главмосстрой-недвижимость»:

«В квартире с ремонтом нужно смотреть, чтобы стены были ровными, обои не отходили от них, на сантехнике не было трещин и сколов, электропроводка и водопровод находились в рабочем состоянии. Отделка квартиры прописывается в приложении к договору, поэтому можно сверяться непосредственно с договором, чтобы все указанные пункты были соблюдены»

В «зоне особого внимания» также вентиляция, электрические коммуникации, межпанельные швы. Покупатель имеет право привести на осмотр специалиста, которому он доверяет, а обнаруженные недостатки может фиксировать на фото и видео.

Ровные потолки, площадь квартиры, качество отделки

Все плохо. И что делать?

Единой формы для дефектовой ведомости не существует; можно заполнить отдельный смотровой лист или внести претензии в специальный журнал. Но форма в данном случае вторична, важнее суть: новосел имеет право не вселяться в квартиру, состояние которой его не устраивает. После оформления акта о недоделках застройщику дают время на их устранение (если нет другой договоренности, этот срок составляет 45 суток). Помните, что дефектовая ведомость – это не акт приеми-передачи квартиры, это отдельный документ. Сам акт вы подпишете, когда недостатки будут устранены или если вы договоритесь с застройщиком о другом выходе из положения. Хотя вы можете и не договориться, и дело дойдет до суда.

Вообще у дольщика, которого не устраивает состояние новой квартиры, есть несколько вариантов дальнейшего поведения, предусмотренных 214-ФЗ.

1. Потребовать, чтобы застройщик подписал дефектовую ведомость и устранил недостатки. Здесь есть одно но: если застройщик уже, по вашему мнению, не справился с поставленной задачей, не факт, что переделка вас устроит. В итоге вы можете просто потерять время. Некоторые компании специально затягивают процесс, а когда гарантийный срок на недвижимость (до 5 лет) истечет, добиться справедливости будет сложно. Застройщик отказывается исправлять недостатки? Обратитесь к независимому техническому эксперту. Если его заключение подтвердит несоответствие нормам, можно смело идти в суд. Но чаще всего удается договориться во внесудебном порядке – застройщики дорожат своей репутацией. К слову, коммерческий директор TEKTA GROUP Андрей Кугий отмечает, что суд может принять решение и в пользу застройщика, если сочтет претензии к нему необоснованными.

2. Подписать акт о недоделках и устранить их самостоятельно, потребовав от застройщика компенсации стоимости работ. В этом случае нужно будет собирать все чеки, чтобы ваши материальные претензии были подкреплены документами.

3. Принять квартиру с имеющимися недочетами, перечислив их в дефектовой ведомости и договорившись с застройщиком о снижении цены покупки.

Есть и еще один вариант – отказ от подписания акта приема-передачи жилья и расторжение договора с застройщиком, если при осмотре обнаружены неустранимые недостатки. Но это уже крайняя мера: в редких случаях покупатель может рассчитывать на своевременное и полное возмещение застройщиком стоимости квартиры.

Помните, что, пока акт приема-передачи квартиры не подписан, вы не сможете зарегистрировать право собственности, и этим часто пользуются недобросовестные застройщики. Но у новоселов есть свои рычаги давления – Мосгорстройнадзор, жилинспекция, прокуратура.

Кстати, предъявить претензии к застройщику можно и после подписания акта приема квартиры. Директор департамента по связям с общественностью ГК ПИК Наталия Иванова рекомендует действовать так: «Обратитесь в управляющую компанию. Она рассмотрит ситуацию, проверит соответствие гарантийных сроков, в зависимости от видов дефектов, определит ответственного исполнителя работ, самостоятельно перенаправит претензию в строительную организацию и будет контролировать процесс устранения дефектов».

Если же ваши отношения с застройщиком находятся в позитивном русле: недочетов в строительстве не обнаружено или их добровольно и в срок устранили, – финальным этапом станет подписание акта приема-передачи квартиры. Как и для дефектовой ведомости, единой формы для этого документа нет. Но в нем обязательно указывают, по какому договору куплена квартира, фиксируют ее параметры (адрес, фактическую площадь, цену после проведения обмеров).

Важно помнить, что никто не вправе принудить вас покупать то, что вам не подходит. Заключив договор долевого участия, требуйте от застройщика соблюдения обязательств – передачи квартиры в срок и в надлежащем состоянии.

Другие материалы с тегом "Century 21"
Другие материалы с тегом "TEKTA GROUP"
ЖК «Позитив» в Новой Москве: недорогие квартиры с минимумом инфраструктуры

Всего в 3-х км от МКАД компания Capital Group возводит жилой комплекс «Позитив». Технология строительства панельная, дома строят из современных панелей производства «ГВСУ «Центр». Продажи стартовали...

23 ноября
ЖК «Новокрасково»: квартиры с видом на воду, доехать до которых будет сложно

Новым заданием для Тайного покупателя от редакции Novostroy-M.ru стал ЖК «Новокрасково». Это масштабный проект, который компания «Тройка РЭД» возводит в поселке Красково. Жилой комплекс заинтересует тех, кто...

15 ноября
ЖК «Люберцы 2017»: квартиры на любой вкус, но инфраструктура сильно запаздывает

Новым заданием от редакции Novostroy-M.ru для Тайного покупателя стало «приобретение» квартиры в ЖК «Люберцы 2017», который компания «Самолёт Девелопмент» строит возле Люберец. Наш агент уже...

01 ноября