31 июля 2013

Почему в Москве так много панельных новостроек и так мало авторских проектов?

Принципы организации жилых кварталов – плотность, расстояние от домов до дорог, ширина тротуаров, площадь парковок и газонов – диктуют нормы градостроения и правила землепользования и застройки. В большинстве стран эти нормы пересматривают каждые десять-пятнадцать лет, но Россия в их число не входит. Некоторые положения градостроительной политики у нас остались с начала прошлого столетия, а последние кардинальные изменения в них вносились в 60-е. Возникающее у некоторых девелоперов желание «построить что-то необычное» почти всегда разбивается о стену давно устаревших правил.

Квартал Дефанс в пригороде Парижа

Квартал Дефанс в пригороде Парижа

Вековая история существования отечественных норм застройки – не преувеличение. К примеру, требования по инсоляции квартир действуют с 1920-х годов, когда в стране (тогда еще советской) свирепствовали туберкулез и рахит, для борьбы с которыми и было важно наличие дневного освещения. Принятые в свое время нормы противопожарной безопасности (широкие проезды, площадки для разворота, определенное расстояние между зданиями), по признанию экспертов, мешают развитию сегмента коттеджной застройки. Требования по размещению детских садов и школ в отдалении от жилых домов порождают унылые пространства внутри кварталов. А пустоту застройщики компенсируют высокой этажностью домов, на выходе получая все однотипные «гетто» с дворами-пустырями.

 

За рубежом комбинаты, специализирующиеся на панельном домостроении, постоянно находясь в условиях жесткой конкурентной среды, разрабатывали новые проекты, приобретали новое оборудование. Поэтому их продукт сегодня выглядит гораздо привлекательнее наших «типовых серий». У нас обстоятельства складывались таким образом, что у домостроительных комбинатов долгое время не было необходимости совершенствовать свой продукт. По сути, они занимаются этим только последние 15 лет.

Ирина Наумова, заместитель генерального директора по маркетингу и PR «НДВ-Недвижимость»

Район Кэнэри-Уорф в Лондоне

Район Кэнэри-Уорф в Лондоне

Не высотками едиными…

В Европе от принципов многоэтажной застройки постепенно отказываются. О том, чтобы застраивать высотками исторический центр старых городов, речь вообще не идет. Достаточно вспомнить парижский Дефанс или лондонский Кэнэри-Уорф – деловые кварталы вне исторических центров мегаполисов.

 

Все большее распространение в европейских странах получает малоэтажное строительство; спальные районы представлены двух-четырех этажными домами. Высотные здания – это обычно бизнес-центры или кварталы жилья экономкласса.

Вартан Погосян, директор департамента маркетинга TEKTA GROUP

 

В Европе много малоэтажных домостроений с благоустроенной территорией, кроме того, там отлично развиты ближайшие к крупным городам районы. Исторический центр старинных европейских городов, как правило, без крупных новостроек.

Ирина Кирсанова, заместитель генерального директора по маркетингу «Пересвет-Инвест»

Можно было бы говорить, что и в Москве придерживаются подобных принципов: в центральной части столицы (к примеру, на Остоженке) строят невысокое элитное жилье с тихими благоустроенными дворами. А вот дальше от центра проекты, даже премиум-сегмента (Mirax Park, «Тихомирово», «Новая Остроженка», «Алые паруса», «Воробьевы Горы», деловой район «Москва-Сити») растут в высоту и отличаются масштабностью.


Популярные проекты Москвы с малоэтажными новостройками

Коттеджный поселок «Ы» (ЖК «Золотые ключи 2»): четыре корпуса, в каждом – 21 таунхаус площадью 210-340 кв. метров. Центральные коммуникации.

МФК «Фьюжн парк»: четыре корпуса переменной этажности (от 5 этажей) в ретростиле образуют два полузамкнутых внутридворовых пространства. Подземный паркинг, фитнес-центр с бассейном, SPA-центр, кафе, офисы.

ЖК «Одиннадцать Станиславского»: пять клубных домов (3-6 этажей), парк во внутреннем дворе, фонтан, цветники.

ЖК «Золотые ключи 2»

ЖК «Золотые ключи 2»

Панель: плюс или минус?

Панельная застройка получила активное развитие в столице во времена Хрущева, когда на смену величественной «сталинской» архитектуре пришли непримечательные, но быстровозводимые строения без излишеств. Типовое панельное домостроение процветало вплоть до новой эпохи капитализма, и только тогда в престижных районах города стали появляться новые, интересные и комфортные жилые комплексы.

На вопрос о том, почему однотипных панельных домов в Москве так много, обычно отвечают: потому что панельное домостроение экономически более выгодно. Готовые панели собирают на месте быстро, высокая квалификация рабочих для этого не требуется. Дома строят оперативно, квартиры в них обходятся недорого и хорошо продаются. В силу всех этих факторов панель ассоциируется у покупателей с простотой, некоторой примитивностью и, как следствие, не слишком высоким качеством.

Между тем, специалисты настаивают: современная панель – не аналог хрущевской. Например, квартиры в новостройках серии П-44Т удобны, технология позволяет планировать широкие входные группы, эффектные эркеры, просторные лоджии (как в ЖК «Нахимово»). Особо отмечают новую серию «ЕвроПа» (европейская панель), которую вывела на рынок группа ЛСР. По этой технологии возводят и высотки, и малоэтажные комплексы (по ней построены ЖК «Сакраменто» и ЖК «Новое Нахабино»). Главное отличие серии – отсутствие межпанельных фасадных швов. Сами дома за счет отделки цветной штукатуркой выглядят интересно и совсем не похожи на типовую панель в привычном понимании. Квартиры в них – теплые, с просторными кухнями и прихожими, гостевыми санузлами, кладовыми – пользуются высоким спросом.

ЖК «Нахимово»

ЖК «Нахимово»

Что мешает хорошему застройщику?

Выходит, строить в Москве умеют, и даже внедряют новые технологии, пытаясь по возможности «очеловечить» облик столицы. Но большинство новых районов по-прежнему не отличить один от другого. Чиновники в этой ситуации грешат на застройщиков: реформам в градостроении якобы мешает ориентация девелоперов на сроки. Чем быстрее будет построен дом, тем меньше рисков несет компания. Чем меньше усилий тратится на эксперименты, тем скорее удается завершить проект и получить прибыль. Мало кто из участников процесса задумывается о вопросах урбанистики; выбирают работу по принципу «быстро и недорого». Застройщики, в свою очередь, жалуются на непосильную нагрузку и чрезмерно высокую себестоимость жилищного строительства.

 

Существенные затраты в структуре расходов девелоперов связаны с подводкой инженерных сетей и дорог, подключением к инженерным сетям и строительством социальной инфраструктуры. Нужно принимать меры, направленные на снижение затрат девелоперов, увеличивать прозрачность таких затрат и оптимизировать правила застройки, совершенствовать правовые механизмы совместной с органами власти реализации проектов по строительству инфраструктуры в рамках государственно-частного партнерства.

Василий Шарапов, юрист «Сити-XXI век»

ЖК «Одиннадцать Станиславского»

ЖК «Одиннадцать Станиславского»

Говоря проще, если бы государство могло снять с девелоперов часть нагрузки и пересмотреть принципы застройки, возможно, у тех, кто ведет строительство, было бы больше желания работать с фантазией, а не исключительно ради прибыли.

 

Если государство ближайшие лет десять будет хотя бы четверть бюджета вкладывать в инфраструктуру, не «латая дыры», а создавая мощности «с запасом» (при дорожном строительстве, организации общественного транспорта, в электроснабжении и водоснабжении), тогда у нас появятся все предпосылки для появления уютных одноэтажных пригородов на уровне американских и малоэтажных элегантных кварталов по аналогии с Европой.

Ирина Наумова

Вопрос о том, пойдет ли власть навстречу пожеланиям тех, кто строит жилье, и если да, то как скоро это произойдет, пока остается открытым.

Другие материалы с тегом "TEKTA GROUP"
Другие материалы с тегом "Вартан Погосян"
ЖК «Позитив» в Новой Москве: недорогие квартиры с минимумом инфраструктуры

Всего в 3-х км от МКАД компания Capital Group возводит жилой комплекс «Позитив». Технология строительства панельная, дома строят из современных панелей производства «ГВСУ «Центр». Продажи стартовали...

23 ноября
ЖК «Новокрасково»: квартиры с видом на воду, доехать до которых будет сложно

Новым заданием для Тайного покупателя от редакции Novostroy-M.ru стал ЖК «Новокрасково». Это масштабный проект, который компания «Тройка РЭД» возводит в поселке Красково. Жилой комплекс заинтересует тех, кто...

15 ноября
ЖК «Люберцы 2017»: квартиры на любой вкус, но инфраструктура сильно запаздывает

Новым заданием от редакции Novostroy-M.ru для Тайного покупателя стало «приобретение» квартиры в ЖК «Люберцы 2017», который компания «Самолёт Девелопмент» строит возле Люберец. Наш агент уже...

01 ноября