Почему элитное жилье покупают в ипотеку?

Считается, что приобретение квартиры в ипотеку – прерогатива тех, кого интересует исключительно жилье эконом-класса. И в самом деле, зачем покупать недвижимость «в долг» тому, у кого денег достаточно, чтобы расплатиться сразу? Однако опыт столичных риэлторов и застройщиков доказывает обратное: ипотекой и рассрочкой не пренебрегают владельцы квартир элитного сегмента и бизнес-класса.

В целом процент ипотечных сделок по элитному жилью нельзя считать внушительным. В компании «Est-a-Tet» заявляют, что с помощью ипотеки подписывается до 20% договоров на рынке элитной недвижимости. По данным компании «Clayton&Boyers», их доля составляет не более 10% от общего числа покупок жилья премиум-класса. В основном это квартиры в центре Москвы стоимостью до 1,5 млн долларов в монолитных и монолитно-кирпичных домах; причем стоит отметить, что ипотека доступна практически в каждом новом проекте.

Но если возникает необходимость отсрочить выплату всей суммы, предпочтение отдается несколько иной схеме. Николай Винидиктов, исполнительный директор «Clayton&Boyers», рассказывает: «В отличие от жилья эконом- и бизнес-класса, в элитном сегменте гораздо реже разрабатываются специальные ипотечные программы с партнерскими банками. Как правило, покупатели предпочитают договариваться о рассрочке платежа, которая почти никогда не превышает один год». По словам эксперта, на рынке элитного жилья четко прослеживается тенденция: чем дороже квартира, тем реже она покупается с использованием ипотеки.

Самые популярные новостройки Москвы, в которых можно купить элитные квартиры в ипотеку – «Садовые кварталы», «Итальянский квартал», «Литератор». Объекты аккредитованы в банках с хорошей репутацией, но покупатель может получить кредит и в «стороннем» финансовом учреждении. Как отметила Наталья Хабилевская, генеральный директор компании «VIVALDI-REALTY», новостройка аккредитуется в определенных банках, и застройщик при продаже сразу предлагает покупателям в случае необходимости взять заемные деньги под ипотеку. «Хотя не исключен и вариант аккредитации покупателем «своего» банка, - уточняет эксперт. - Но это займет немало времени, и, как правило, клиенты соглашаются на уже готовые ипотечные программы». Специалист приводит в пример строящийся жилой комплекс «Садовые Кварталы», где покупателям предлагают кредитные решения сразу несколько банков-партнеров проекта: Сбербанк, ВТБ24 и Номос-банк.

Почему состоятельные покупатели идут на покупку с отсрочкой платежа? Директор департамента элитной недвижимости компании «Est-a-Tet» Владимир Кушнарёв считает, что ипотека выгодна тем, кто не стремится изымать средства из оборота компании. Учитывая, что в сегменте элитного жилья принцип индивидуального подхода к решению любых вопросов остается приоритетным, покупатели охотно отказываются от стопроцентной оплаты единовременно.

ЖК «Садовые Кварталы»##

С другой стороны, покупка в ипотеку с точки зрения имиджа не соответствует статусу владельцев элитной недвижимости. Именно поэтому, отмечает Николай Винидиктов, в сегменте премиум-жилья чаще можно столкнуться с покупкой в рассрочку.

«Богатые люди умеют считать деньги и прекрасно понимают, что с текущим уровнем ставок по ипотечным кредитам им придется очень сильно переплачивать, - поясняет Винидиктов. - Да и чаще всего люди, которые могут позволить себе элитное жилье, в дополнительных кредитных средствах не нуждаются. Кроме того, ипотека на элитное жилье требует подтверждения очень высокого уровня дохода. В России не так много состоятельных людей могут показать белый доход, ведь обнародование информации о деньгах может привести к проблемам».

Рассрочка же позволяет разумно распределить средства и не попадать в зависимость от банка. Обычно отсроченные выплаты оговариваются еще на этапе коммерческих переговоров. Как правило, отсрочку дают на год (реже на полтора-два года), при этом первоначальный взнос может составлять от 30% до 70%, а на оставшуюся сумму в некоторых случаях начисляют проценты (обычно по истечении полугода после покупки).

Выбор конкретной ипотечной программы или варианта рассрочки зависит от финансовой состоятельности клиента и предложений застройщика. Следует отметить, что покупателям delux-недвижимости и бизнес-класса банки обычно не предлагают каких-либо особых условий кредитования. Однако могут пойти на некоторые уступки. «Если вы VIP-клиент этого банка, тогда вам гарантирован индивидуальный подход и, может быть, индивидуальные условия кредитования», – говорит Наталья Хабилевская. Согласен с этим утверждением и Николай Винидиктов: «Банки готовы идти навстречу крупным клиентам. Средний уровень снижения ставки по сравнению со стандартной может достигать 1%. Конкретный уровень снижения сильно зависит от взаимоотношений клиента с банком и степенью «прозрачности» и «стабильности» доходов заемщика».

ЖК «Садовые Кварталы»

Расширяется ипотека и в сегменте бизнес-класса. Застройщики охотно идут на сотрудничество с банками, предлагающими специальные программы. По мнению Николая Винидиктова, с течением времени ввиду постепенного снижения ставок, повышения финансовой грамотности населения и увеличения «белой» доли рынка количество ипотечных сделок по жилью бизнес-класса будет расти.

По данным компании «Knight Frank», в прошлом году на рынок новостроек Москвы вышли несколько интересных проектов элитного и бизнес-сегментов, в рамках которых покупателям предлагали апартаменты. Около 400 апартаментов поступили в продажу в МФК «ОКО» на территории ММДЦ «Москва Сити», 112 апартаментов предложил девелопер «KR Properties» в проекте «Studio 8». По словам Натальи Хабилевской, апартаменты или «офисные  квартиры», которые в последнее время становятся популярными среди покупателей бизнес-класса, банки кредитуют неохотно. Риски предпочитают компенсировать за счет ужесточения условий выдачи ипотеки (дают кредит на меньший срок, увеличивают процент и т.д.).

«Это связано с особым статусом апартаментов: законодательно они относятся к нежилому фонду, хотя используются в основном для проживания, также в них невозможно зарегистрироваться», – отмечает эксперт. В числе крупных банков, кредитующих апартаменты, – ВТБ24 и Транскредитбанк. Николай Винидиктов отмечает, что апартаменты сегодня проще купить в рассрочку: «Ипотечные программы для апартаментов банки стали вводить только сейчас. На данном рынке практически повсеместно развита рассрочка». Владимир Кушнарев говорит, что одно из лучших предложений по рассрочкам сроком до конца года сегодня действует для покупателей апартаментов в ЖК «Wine house».

В перспективе, по мнению экспертов, ипотека в сегменте элитной недвижимости будет развиваться достаточно медленно, а в бизнес-классе будет использоваться все более активно. Стимулировать процесс могут снижение процентных ставок и предложение выгодных программ. Для многих обеспеченных людей кредит экономически выгоднее, чем стопроцентная оплата. А таких людей в стране немало.  

Источники: VIVALDI-REALTY, Est-a-Tet, Clayton&Boyers.