Окружающий мир: как проходит Год экологии на рынке новостроек Москвы и Подмосковья

2017 год объявлен в России Годом экологии. Для Москвы и области он не остался незамеченным: власти закрывали мусорные полигоны, создавали «зеленые щиты». Новострой-М выяснил, какова сегодня экологическая обстановка в городе и чего ожидать москвичам в ближайшем будущем.

В начале года компания «Экостандарт» опубликовала рейтинг районов массовой застройки с лучшими экологическими показателями. Наиболее благоприятную экологическую обстановку специалисты зафиксировали в районах Покровское-Стрешнево и Хорошево-Мневники, а хуже всего обстоят дела в районах Даниловский и Южнопортовый. Исследование установило, что районы с низким экологическим рейтингом расположены рядом с объектами энергетики и промышленности, а также в зонах большого количества транспортных потоков. Зачастую даже большая площадь озеленения района или наличие водоемов не сильно повышают общий экологический рейтинг. Наиболее высокий он у районов, удаленных от центра и располагающихся в СЗАО Москвы: здесь много зелени и водоемов, а также нет потенциально опасных предприятий.

В июне специалисты «Экостандарт» представили еще один рейтинг районов Москвы, основанный на экологической безопасности. В списке рассматривались 125 районов с учетом пяти факторов: это площадь озеленения, количество опасных предприятий, автомобилей и трафика, а также качество воздуха и почвы. Аналитики «Экостандарт» оценили экологию районов по шкале от 1 до 10, где 10 – это наилучший показатель, а 1 – наихудший. Ни один из районов не набрал 1 или 2 балла, но при этом худшую максимальную оценку тоже не получила ни одна локация.

Группа компаний «Экостандарт» в течение двадцати лет занимается подобными исследованиями. И, каждый год, базируясь на результатах наших многочисленных измерений окружающей среды, которые проводят эксперты компании, составляются карты благополучия районов Москвы, рассказывает Екатерина Веселова, руководитель отдела экологического мониторинга ГК «Экостандарт». 

Неблагоприятную ситуацию в городе и области в последнее время стали подтверждать новости экологов: в августе «Мосэкомониторинг» несколько раз фиксировал превышение допустимого уровня сероводорода на востоке Москвы. К примеру, в районе Косино-Ухтомский предельно допустимая концентрация (ПДК) вредного вещества была превышена в 4 раза, в районе Выхино-Жулебино — в 3,5 раза, а в Капотне — в 1,3 раза. После этого «Гринпис России» опубликовал карту «Чем дышит Москва?», с помощью которой москвичи смогут проверить загрязненность воздуха в своем районе.

Действительно, время от времени происходят выбросы сероводорода в атмосферу, и чаще всего они фиксируются в ВАО и ЮВАО столицы.  Это объясняется, прежде всего, тем, что именно в этой части города расположено достаточно большое число промышленных объектов, где образующиеся соединения серы - побочный продукт производства или переработки. Порывами ветра сероводород может разноситься за пределы территории промзоны, рассказывает Екатерина Веселова.

Длительное нахождение в зоне, где постоянно превышен ПДК, опасно для здоровья. В таких случаях люди обычно страдают головокружениями, мигренями, тошнотой, слабостью, снижением зрения. Сероводород обладает опасным свойством: при воздействии на обонятельные рецепторы, в определенный  момент восприятие  запаха сероводорода притупляется вплоть до исчезновения способности распознавать его наличие в воздухе. Как обезопасить себя от токсического воздействия сероводорода? Надо постараться сократить время пребывания на открытом воздухе там, где произошел выброс сероводорода. 

Если ваше квартира или офис расположены в экологически неблагополучном районе, Екатерина Веселова рекомендует установить фильтры для очистки воздуха. Особенно эффективна система очистки, предусматривающая два режима: первый фильтрует и очищает воздух, попадающий внутрь жилья извне, а второй  очищает воздух исключительно внутри помещения.  Будет полезно приобрести комнатные растения, а в придомовой территории важно иметь как можно больше зеленых насаждений: недаром их называют «зелеными легкими». Конечно, полезно выбираться как можно чаще из неблагополучного района за город, на природу, дышать чистым воздухом.

С 1 января в России действует закон о «зеленых поясах», который предусматривает создание вокруг крупных городов охраняемой лесопарковой зоны, «зеленого щита», где запрещена вырубка деревьев. Однако 23 августа Минюст зарегистрировал документ, регулирующий особенности использования и охраны лесов, расположенных в «зеленых поясах», и теперь через лесопарковые зоны разрешено прокладывать автомобильные дороги и железнодорожные пути, линии связи, строить там гидротехнические сооружения, объекты здравоохранения, образования и физкультурно-туристические комплексы. Согласно приказу Минприроды России, в «зеленых поясах» будет запрещено строить капитальные объекты, размещать радиоактивные отходы, свалки, добывать полезные ископаемые (кроме лечебных вод и грязей), организовывать фермы, склады ядохимикатов и минеральных удобрений.

Большой урон экологии города может принести и программа реновации жилья в Москве. Летом экологи выступили против закона о реновации: Всемирный фонд дикой природы (WWF), «Гринпис России» и другие экологические организации обратились к председателю Совета Федерации Валентине Матвиенко с просьбой отклонить законопроект. По подсчетам экологов, из-за сноса домов и строительства на их месте нового жилья Москва может лишиться 27 млн кв. метров зеленых насаждений: в «старой» Москве это до 7% «зеленых» площадей, а в отдельных районах показатель может достигать 50%. Для мегаполиса это совершенно недопустимые потери, считают экологи. При этом за последние 20 лет площадь озелененных территорий Москвы сократилась на 7 млн кв. метров.

Городские власти осознают серьезность проблем в городе, пытаются минимизировать ущерб и улучшить ситуацию. Например, проводят программу ликвидации экологического ущерба от ТБО. За последние три года на территории Московской области было закрыто более 20 полигонов, однако не везде ведутся работы по рекультивации территории. Согласно принятой государственной программе, из 17 действующих полигонов на территории Подмосковья четыре будут рекультивированы в ближайшие три года. Вместо них построят мусоросжигательные заводы. К примеру, одним из значимых событий в Подмосковье стало закрытие мусорного полигона «Кучино» в Балашихе в августе: работы по рекультивации ТБО планируют начать в марте 2018 года. Как отмечает администрация городского округа, подготовка к рекультивации ведется согласно дорожной карте, 40% полигона уже засыпано грунтом.

«Промышленные предприятия постепенно выводятся из Москвы. И это очень полезная мера по улучшению экологической ситуации в столице. На сегодняшний день на долю выбросов промышленных предприятий приходится не более 5%, основной же – автотранспорт. Это наиболее значимый негативный фактор в мегаполисе»

Екатерина Веселова, руководитель отдела экологического мониторинга ГК «Экостандарт»​

Еще одним источником негативного воздействия являются полигоны ТБО. В Москве на сегодняшний день нет ни одной санкционированной свалки, в Московской области не более 10, отмечает эксперт. Чем опасно захоронение отходов: если произошло, например, воспламенение, появился очаг тления на территории ТБО, то отравляющие токсичные продукты горения выделяются в воздух. Также они проникают в почву, а оттуда поступают и разносятся грунтовыми водами.

Но, к сожалению, даже после закрытия свалки ТБО продукты распада мусора продолжают оказывать негативное влияние на экологию. Поэтому необходимо проведение рекультивации территорий. При выведении вредных продуктов с помощью очистных сооружений земля под полигоном восстанавливается только через 15-20 лет.

Экология и новостройки

Какие неудобства жителям новостроек могут создавать действующие полигоны ТБО? Ведь СНиПы не позволяют строить жилые дома в непосредственной близости от свалок.

Ежегодно каждый москвич выбрасывает от 200 до 400 килограммов твердых бытовых отходов (ТБО), рассказывает Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». Из них 20% уничтожается на мусоросжигательных заводах или перерабатывается, остальное попадает на полигоны ТБО. При хранении отходов образуется «свалочный газ» (смесь метана и угарного газа) и фильтрат (токсичная жидкость). Последний попадает в почву, загрязняя поверхностные и сточные воды.

Наличие полигонов в достаточной близости от жилой застройки воспринимается как минус, считает руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ-Недвижимость» Юлия Иванова. Прежде всего потенциальных покупателей жилья беспокоит экология данных мест, так как скапливающиеся отходы способствуют загрязнению окружающей среды (например, если стоки попадают в местные воды).

Важность фактора экологии зависит от того, в каком сегменте покупатель выбирает жилье, считает Наталья Шаталина, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки». Если речь идет о новостройках массового сегмента, то при выборе жилья на первое место ставятся цена и расположение. Если же выбирается жилье бизнес-класса, то тут уже экология является немаловажным фактором.

Хотя существующие строительные нормы позволяют размещать жилые дома на расстоянии 500-1000 метров от полигонов, часто этой меры недостаточно, чтобы исключить вредное влияние свалки на население всего микрорайона, считает Мария Литинецкая. Находящийся на разрешенном расстоянии от жилого дома полигон портит видовые характеристики части квартир, а при определенном направлении ветер может доносить до жителей неприятный запах. Соседство со свалкой повышает вероятность заболеваний органов дыхательной, репродуктивной, центральной нервной и других систем жителей микрорайона.

Конечно, если человек беспокоится об экологии, то он вряд ли будет выбирать жилье на территории бывших промзон или вблизи полигонов ТБО.

Могут ли застройщики нивелировать недостатки от соседства с полигонами ТБО? Или добиться закрытия мусорного полигона вблизи новостройки? Как показывает ситуация с полигоном в Балашихе, при резонансе, дошедшем до самого высокого уровня, можно добиться закрытия ТБО, комментирует Юлия Иванова. Однако нужно понимать, что это весьма сложный и длительный процесс. 

Если сравнить кладбище и свалку рядом, то полигон ТБО является намного более ощутимым «стоп-фактором» для покупки. Кроме соседства с ТБО покупателей настораживает слишком близкое соседство с МКАД и крупными шоссе, а также масштабное и длительное по времени строительство неподалеку. Хотя в Москве продаются все проекты, основным является вопрос цены. Плохие экологические показатели нивелируются ценой, транспортной доступностью, близостью к метро и т.д.

По нормативам расстояние полигонов ТБО до жилой застройки должно измеряться в километрах, но эти нормы не всегда соблюдаются. Как правило, борьбу с полигонами ТБО ведут и сами жители, и порой успешно (вспомним закрытие полигона в Кучино).

Застройщики стараются пролоббировать закрытие свалки при наличии соответствующего административного ресурса. Однако чаще они вынуждены проектировать комплекс с учетом существующих экологических особенностей территории, рассказывает Мария Литинецкая. Для снижения негативного влияния соседствующей свалки жилые дома размещают на максимальном удалении от нее, отгораживая их объектами коммерческой инфраструктуры. Также при высотном строительстве предусматривается адекватная посадка корпусов, минимизирующая количество квартир с видом на неблагополучный участок.

По сути, девелоперы не в состоянии изменить те факторы, которые загрязняют экологию, но они могут воздействовать на те факторы, которые от них зависят, считает Наталья Шаталина. Например, если застраивается масштабный участок в несколько очередей, то шум и загрязнение от строительства следующей очереди могут сильно мешать качеству жизни тех покупателей, которые уже заселились в квартиры предыдущей очереди. В силах девелопера минимизировать это отрицательное влияние.

Новостройку от полигона отделяет санитарно-защитная зона, однако сам факт наличия ТБО в достаточной близости от жилья оказывает отрицательное воздействие на цены, считает Юлия Иванова. По сравнению с другими проектами, расположенными в более экологичных районах, стоимость реализации будет ниже. Таким образом, привлекательные цены становятся ключевым стимулирующим инструментом в реализации подобных проектов.

При разработке стратегии ценообразования застройщик анализирует все факторы, включая экологию участка. При этом дисконт на «плохое соседство» нивелируется положительными сторонами проекта: обширной инфраструктурой, хорошей транспортной доступностью, обустройством территории и т.п., рассказывает Мария Литинецкая. Есть примеры комплексов эконом- и комфорт-классов, расположенных неподалеку от полигонов ТБО, где темпы продаж находились на очень высоком уровне. В целом можно сказать, что при невысокой цене квартир наличие неэкологичного соседства не оказывало заметного влияния на спрос. Большинство покупателей квартир в таких ЖК имеют ограниченный бюджет, поэтому на первый план для них выходят стоимость жилья и транспортная доступность.

В целом из застройщиков никто не привязывается к экологическому фактору, скорее, соседство с зелеными зонами может влиять на качественные характеристики новостройки, считает Наталья Шаталина. Рядом с зелеными зонами застройщики стараются построить более интересные и качественные дома, так как наличие парка обеспечит небольшое повышение спроса, следовательно, не будет необходимости предлагать большой дисконт, можно более свободно вести ценовую политику, а следовательно, получить большую прибыль. При прочих равных жилые комплексы, вблизи которых расположены подобные объекты (полигоны ТБО), будут стоить на 10-15% или даже 20% дешевле своих «более экологичных» аналогов.

На что нужно обратить внимания, покупая квартиру? Нужно узнать, что находилось ранее на территории жилого комплекса, не было ли там  свалки. Екатеина Веселова отмечает случай, когда эксперты Экостандарта проводили обследование коттеджного поселка в Московской области. Образцы воды показали наличие веществ половины таблицы химических элементов Менделеева. Поскольку поселок не имел централизованного водоснабжения, а получал воду благодаря колодцевой системе, то вода не очищалась должным образом, и люди ее пили. Как выяснилось в итоге, на месте до строительства поселка располагалась несанкционированная свалка, и люди, покупающие коттеджи, этого не знали. В Москве качество водоподготовки одна из лучших в России, а в области на это стоит обратить внимание.

При выборе жилья нужно учесть и то, находились ли поблизости какие-либо промышленные объекты. По-возможности,  нужно максимально изучить проектную документацию. Также может быть полезной информация о том, использовались ли при возведении дома строительные материалы, имеющие экологические сертификаты. 

В случае обнаружения фактов риска эксперты рекомендуют провести экологическое обследование воздуха, воды, шума, уровня радиации и электромагнитного излучения. Особенно, если рядом находится крупная автомагистраль, транспортный узел или развязка,  так как автомобильные пробки наносят серьезный урон экологической ситуации мегаполиса.