Российское законодательство предполагает, что некоторые категории товаров покупатель может вернуть продавцу. На квартиры в новостройках это правило не распространяется, но в последние несколько лет на первичном рынке появилась услуга, предполагающая, что застройщик до сдачи дома в эксплуатацию может забрать квартиру обратно и вернуть деньги клиенту.
Так называемый обратный выкуп в разных компаниях может именоваться по-разному, но по сути означает одно и то же: покупатель получает назад свои деньги, уплаченные за квартиру, а в некоторых случаях еще и небольшой процент от этой суммы.
По словам Алексея Оленева, заместителя директора департамента новостроек Est-a-Tet, программа обратного выкупа – это фактически разновидность трейдн-ин, когда застройщик выкупает объект гораздо дешевле рыночной стоимости и быстро продает по несколько заниженной цене, ничего не потеряв, а еще и пользуясь вложенными в квартиру средствами покупателя. Это «быстрые деньги» для застройщика, однако для покупателя никакой экономической выгоды в этом нет, поскольку предлагаемый застройщиком годовой процент доходности даже ниже уровня инфляции. Интересно конечному потребителю это может быть только в одном случае – если очень срочно нужно получить вложенные наличные деньги.
«Покупатель, воспользовавшись такой программой, получает на руки наличные деньги той же номинальной стоимости плюс небольшой процент, однако их реальная стоимость ниже той, что была вложена три года назад в квартиру»
Алексей Оленев, Est-a-Tet
Между тем, сами застройщики считают, что обратный выкуп – это лишь дополнительная гарантия того, что покупатель не потеряет вложенные в квартиру деньги. В условиях кризиса, когда цена квадратного метра падает, обратный выкуп сможет привлечь внимание частных инвесторов к проекту. Компании не скрывают, что заработать много таким образом вряд ли удастся, ведь зачастую сделки по переуступке прав более прибыльные, но сохранить сбережения – однозначно.
Одной из первых компаний, предложивших своим клиентам услугу по обратному выкупу, была «Дон-Строй Инвест», в рамках открытия продаж в квартале «Сердце Столицы». Приобретая недвижимость в этом объекте, клиент может сделать выбор: получить действующую на текущий момент скидку (как правило, 3% при единовременной оплате) либо заключить договор с условием «обратного выкупа». В последнем случае покупатель сможет при желании вернуть недвижимость компании через 3 года с даты подписания договора, и ему будут возвращены вложенные средства плюс 18%. А если к тому моменту рост стоимости приобретенной недвижимости составит больше гарантированных компанией 18%, покупатель-инвестор опять же сможет сделать выбор: продать ее на открытом рынке с еще большей выгодой или сохранить за собой для дальнейшего проживания, сдачи в аренду и т.д.
Ирина Прачева, первый заместитель генерального директора ЗАО «Дон-Строй Инвест», поясняет, что обратный выкуп – это инструмент расширения круга потенциальных покупателей путем привлечения наиболее консервативных и не желающих рисковать своими деньгами клиентов.
«Обратный выкуп» дает клиентам возможность купить недвижимость по стартовым ценам, не опасаясь непредвиденного снижения цен на рынке в случае кризисной ситуации. Таким образом, покупатель минимизирует свои риски и избавляет себя от волнений за судьбу своих сбережений в период экономической нестабильности»
Ирина Прачева, «Дон-Строй Инвест»
Похожая услуга есть в ГК «Мортон». В рамках программы «Жилье с гарантированной доходностью» предусмотрено два варианта использования инвестором права предъявить купленные квартиры к обратному выкупу – через 1,5 и через 3 года. При выкупе квартир через 1,5 года компания выплачивает инвестору стоимость квартиры по ДДУ и дополнительный процентный доход в размере 8,55% годовых от стоимости квартиры. При выкупе через 3 года – 9,05% годовых. Однако стоит отметить, что программа действует только при покупке не менее трех квартир. «При росте цен на недвижимость можно получить максимальную прибыль, а опция обратного выкупа гарантирует фиксированный доход в случае, если рост стоимости «квадратного метра» не оправдает ожидания», – говорит Павел Виг, руководитель отдела инвестирования ГК «Мортон».
Услуга обратного выкупа квартир в компании «НДВ-Недвижимость» получила название Money Back. Покупателю выплачивается вся сумма, указанная в ДДУ, расторжение договора проходит без санкций и штрафов. Согласно условиям, эта услуга доступна в течение года с начала ее действия, но не позже запланированной сдачи объекта в эксплуатацию.
«Всегда есть процент сделок, в рамках которых покупатели отказываются от купленной квартиры. Например, если они приняли решение выбрать вариант с другими качественными характеристиками или поменять проект»
Яна Сосорева, «НДВ-Недвижимость»
В ФСК «Лидер» в апреле 2015 года появилась опция «квартира-бумеранг», которая предполагает, что по истечении года с даты подписания ДДУ, покупатели могут в течение 3 месяцев обратиться в компанию с заявлением о выкупе квартиры обратно. После рассмотрения заявления в течение двух месяцев, после урегулирования всех возможных вопросов, клиент получает потраченные ранее деньги. Как рассказал Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер», весь прошедший год был достаточно турбулентным, в том числе и для покупателей жилья, которые уже не так, как два года назад, уверены в своем финансовом положении, стабильности своих будущих доходов. Именно тем, кто нуждается в покупке квартиры, долго к этому шел, но, как и весь рынок в целом, оказался лицом к лицу с новой реальностью, компания и предоставила возможность обратного выкупа.
Таким образом, услуга обратный выкуп рассчитана не только на инвесторов. Более того, покупатели квартир пока не спешат продавать их застройщикам – либо перепродают третьим лицам самостоятельно, либо изначально приобретают жилье для себя. Но интерес к услуге заметен. Например, в компании «Дон-Строй Инвест» в период с 2013 года данной программой воспользовалось в пределах 10% покупателей. «Этим предложением нам удалось привлечь наиболее осторожных клиентов, которые посчитали предложенную компанией гарантированную доходность хорошей альтернативой операциям с валютой и банковским вкладам», – говорит Ирина Прачева. При этом с учетом того, что за 2 года с момента старта продаж цены в «Сердце Столицы» выросли уже на 54%, в компании не ожидают массовых возвратов.
В «НДВ-Недвижимость» также пока не отмечают возврата квартир. Услуга Money Back действует в таких проектах, как мкр. «Красногорский» и ЖК «Ленинградский». То же самое в ФСК «Лидер» – сделки проходят, интерес есть (в общих объемах продаж за 2015 год – 5-7%), но возвратов квартир пока не было. В проектах «Мортона» сроки для обратного выкупа пока не наступили.
Эксперты уверены, что вряд ли с помощью обратного выкупа удастся привлечь большое число клиентов, соответственно, риск, что к моменту сдачи дом будет полупустой, исключен. Тем более, как показывает практика, покупатели не возвращают квартиры застройщику, но рассматривают данную возможность как дополнительную гарантию сохранности средств, уплаченных за квартиру. «Дом вырастает в цене по мере повышения стадии готовности, поэтому ближе к вводу объекта в эксплуатацию экономически выгодно продавать жилье через переуступку, чем возвращать квартиру застройщику», – говорит первый заместитель генерального директора компании «НДВ-Недвижимость» Яна Сосорева.
Алексей Оленев считает, что такая услуга как «обратный выкуп» покупателю неинтересна, она выгодная только застройщику. Никакого дохода инвестору эта не принесет, наоборот, за время строительства дома высокие темпы инфляции «съедают» реальную ценность вложенных средств, и на момент обратного выкупа на вырученные деньги инвестор уже не сможет купить аналогичный объект с учетом роста цен. «Это некая «приманка» и маркетинговый ход, позволяющий в глазах потребителей закрепить за застройщиком статус надежной компании, раз он может себе позволить гарантировать, что даже в условиях стагнации рынка покупатели смогут вернуть вложенные деньги, – поясняет Алексей. – Однако существенного падения цен за год, несмотря на негативные прогнозы, не произошло, напротив, цены в отдельных проектах росли по мере повышения стадии строительной готовности. Поэтому нужды «перестраховывать» свои вложения, таким образом, у инвесторов пока нет, им гораздо выгодней «пересидеть» этот период и потом получить адекватную прибыль».
Читайте также:
Каким будет 2016 год на рынке новостроек: прогнозы и перспективы
Дата публикации 15 января 2016
