Еще в 2004 году в Госдуму РФ был внесен и принят в первом чтении законопроект об уплате физическими лицами налога на недвижимое имущество в зависимости от его кадастровой, а не инвентаризационной стоимости. В 2013 году Правительство РФ опубликовало проект поправок к данному законопроекту, предложенных Минфином России, согласно которому предлагается дифференцировать ставку налога на недвижимость граждан в зависимости от ее стоимости. В частности, предполагается обложить недвижимость стоимостью ниже 300 млн рублей налогом по ставке 0,1%.

Также согласно этим поправкам налоговую базу планируют уменьшать на 20 кв. м для собственников жилых помещений, а значит, если у вас квартира общей площадью 60 кв. м, то налог вы будете платить с 40 кв. м. Однако вскоре первый вице-премьер Игорь Шувалов поручил проработать вопрос о том, чтобы налоговая база была уменьшена не на 20, а на 50 кв. м, а также определить допустимый уровень нагрузки для разных категорий граждан при уплате налога на недвижимость. При таких вычетах из-под налогообложения могут быть выведены практически все однокомнатные и некоторые двухкомнатные квартиры в новостройках Москвы и Подмосковья.

Пока работа над законопроектом продолжается, и в какой редакции он будет принят в итоге – сказать сложно. Вместе с экспертами рынка недвижимости мы попытаемся определить возможные последствия нововведений.

«Во всех развитых странах взимание налога с недвижимости по ее реальной стоимости считается нормой, - говорит управляющий партнер Contact Real Estate Денис Попов. - Так, в США, к примеру, ставка налога составляет 1,4%, в странах Европы колеблется от 1 до 2%». По мнению коммерческого директора ФСК «Лидер» Григория Алтухова, окончательный размер налога, в том числе для льготников и социально незащищенных групп граждан будет утверждаться местными властями каждого региона, но даже по предварительным расчетам расходы физических лиц могут возрасти как минимум в два раза.

«Введение такого закона может повлиять лишь на пассивных инвесторов, в чьем портфеле находится единовременно много квартир, которые они никак не используют и не сдают в аренду»

Денис Попов,  Contact Real Estate

«Введение новых налоговых ставок особо отразится на помещениях, расположенных в старом фонде, поскольку инвентаризационная стоимость, исходя из которой рассчитывается налог в настоящее время, учитывает износ здания и значительно ниже кадастровой стоимости»

Дарья Погорельская, ГК «МИЦ»

«В большей степени новый подход отразится на собственниках жилья в так называемых «сталинках», подавляющее большинство которых находятся в центре города, и квартиры которых отличаются достаточно большими площадями»

Сергей Свиридов, Sminex

«В большей мере ведение налога на недвижимость коснется собственников больших квартир элит-класса (площадью более 250 кв. м)»

Владимир Богданюк, Est-a-Tet

 
По подсчетам специалистов, владельцу среднестатистической квартиры эконом-класса в Москве стоимостью 10 млн рублей придется платить 10 тыс. рублей в год. Собственнику квартиры премиум-класса за миллион долларов предстоит отдать около 35 тыс. рублей в год.

Источник: Novostroy-M.ru

«Новые правила ориентированы на средний класс и состоятельных людей, способных платить не по инвентаризационной, а по кадастровой стоимости, близкой к рынку»

Светлана Бирина, «НДВ-Недвижимость»

Что касается инвесторов, то изменение ставки налогообложения имеет больше последствий для тех, кто имеет в собственности несколько квартир. Генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая поясняет, что так как затраты на их содержание увеличатся, большинство инвесторов будут стараться сбрасывать жилплощадь до момента оформления в собственность. Соответственно, теоретически может увеличиться объем квартир на «вторичке». В свою очередь генеральный директор Homeland Group Юлия Подольская допускает возможное увеличение доли инвестиционных покупателей на 10% или даже больше.

«Новый закон предусматривает уплату налога после оформления прав собственности. Инвесторам ничто не мешает покупать жилье на раннем этапе и продавать, фиксируя свою прибыль, до завершения строительства»

Юлия Подольская, Homeland Group

Несмотря на то, что изменения налоговой политики существенно ощутят в основном владельцы недвижимости элит- и бизнес-класса, данный налог не станет «налогом на роскошь». Сергей Свиридов видит причину этого в том, что элитное жилье построено относительно недавно, и его стоимость, определенная БТИ, уже и так достаточно близка к кадастровой.

Одновременно в Москве строится не более 5-6 домов, которые можно отнести к элитному сегменту. Для этого класса жилья гораздо более важно и критично размещение на карте города, нежели цена. По данным компании Est-a-Tet, в 2013 году на рынок премиального сегмента жилья вышли 6 проектов. За год объем предложения увеличился на 12%. В 2014 году запланирован ввод в эксплуатацию 8 комплексов, среди которых: МФК «Негоциант», ЖК «Садовые Кварталы», ЖК «Кленовый DOM».

Эксперты отмечают, что элитная недвижимость менее подвержена рыночным колебаниям, так как ее покупатели в первую очередь руководствуются престижностью и статусностью того или иного объекта, и цена приобретения играет не первостепенную роль.

«Массового отказа от покупок или снижения цен в рамках данного сегмента мы не ожидаем. Возможно, покупатели будут более тщательно относиться к выбору конкретных предложений – в том числе, делать выбор в пользу более рациональных планировок (меньшая площадь при большей функциональности)»

Екатерина Фонарева, корпорация «Баркли»

Руководитель аналитического и консалтингового центра компании Est-a-Tet Владимир Бргданюк предсказывает, что новый налог может свести на нет спрос на недвижимость стоимостью свыше 300 млн рублей, поскольку сумма выплат в этом случае возрастет до 1% от кадастровой стоимости объекта.

По данным аналитиков Contact Real Estate, на конец декабря 2013 года средневзвешенная цена предложения в сегменте жилья элит-класса увеличилась на 7,1% c начала года и достигла отметки $18052. «Пока не стоит ожидать, что новый закон повлияет на динамику цен, - считает генеральный директор Homeland Group Юлия Подольская. - При консервативном прогнозе, если не произойдут какие-либо серьезные экономические потрясения, рост цен будет в пределах инфляции - порядка 10%».

«Стоимость квадратного метра элитного жилья очень мало зависит от последующей уплаты налогов. Если эта составляющая не станет слишком значимой в структуре цены, то стоимость кв. м. «элитки» введение этого закона не заметит»

Василий Кривошеин, ГК «Премьер»

Согласно законопроекту для апартаментов ставка налога составит 0,5%, так как это нежилые помещения. Кроме того, в апартаментах выше и коммунальные платежи. В совокупности эти параметры будут приниматься во внимание потенциальными покупателями при выборе между традиционной квартирой и апартаментами, но, по большей части, в сегменте эконом.  «Покупатели элитных апартаментов - люди небедные, и это для них, как правило, далеко не единственное жилье. Хоть им и будет неприятны дополнительные затраты, но платить будут», - говорит управляющий партнер Contact Real Estate Денис Попов. Директор по маркетингу компании «КомСтрин» Ирина Игнатьева считает, что стоимость апартаментов по сравнению с обычными квартирами – более низкая, и за счет экономии на цене можно компенсировать более высокий налог.

В эконом-классе главный фактор, влияющий на выбор, это бюджет покупки. Проекты апартаментов эконом-класса предлагают существенный дисконт относительно квартир.

«Для людей, которым принципиальна покупка жилья в Москве по минимальной цене, апартаменты – самый подходящий формат. За 3 млн рублей можно купить либо комнату в Москве, либо квартиру в Подмосковье, что подходит не для всех. Поэтому спрос на апартаменты обеспечен, несмотря на налоговые нововведения»

Мария Литинецкая, «Метриум Групп»

Каким в итоге будет налог на недвижимость для физических лиц пока неизвестно, но уже сейчас понятно, что основной удар придется на владельцев элитного жилья, в том числе чрезвычайно популярных сегодня апартаментов. В то же время, эксперты убеждены, что люди, готовые заплатить большую сумму за покупку подобного рода объектов, вряд ли испугаются высоких налогов. Для них это станет лишь дополнительной статьей расходов.