Генеральный п
лан развития присоединенных территорий Москвы планируется подготовить только к весне 2015-го года. В мае 2013-го появятся первые схемы планирования. Но уже сегодня «Новая Москва» застраивается более чем активно, во много раз опережая «старую» столицу по объемам возводимого жилья, а Подмосковье – по темпам роста цен на квартиры в новостройках.
Строят в «Новой Москве» много и охотно, причем не концентрируют внимание на однотипных проектах. Есть здесь и малоэтажные жилые комплексы, и «точечные» новостройки, и кварталы комплексной застройки. Ксения Гришковец, маркетолог компании «Пересвет-Инвест», говорит, что наиболее интенсивно ведется строительство в зоне 15-20 км от МКАД. Ситуация складывается традиционно для столичного рынка: девелоперы спешат реализовать проекты на территориях, максимально приближенных к черте города и относительно доступных с точки зрения транспортной инфраструктуры.
В целом, по данным аналитиков «Пересвет-Инвест», на новых территориях реализуется около 50-ти проектов, причем 31 комплекс относится к сегменту многоэтажного жилья. «Достаточно много здесь и малоэтажных проектов (их насчитывается 18); зачастую жилые комплексы включают в себя несколько форматов, например, многоквартирные дома и таунхаусы», – говорит Ксения Гришковец. По оценкам некоторых экспертов, инвестирование в недвижимость и землю «Новой Москвы» сегодня обходится на 20% дороже, чем в Подмосковье. При этом рынок здесь интенсивно развивается.
Юридически новые территории вошли в состав Москвы 1-го июля прошлого года. Площадь столицы увеличилась на 148 тысяч гектаров, то есть больше чем в два раза. По ловам Марины Тимашовой, заместителя директора по маркетингу девелоперской компании «Сити-XXI век», с июля по октябрь в присоединенных к Москве Новомосковском и Троицком административных округах сдали в эксплуатацию 266,4 тысяч кв. метров жилой недвижимости. Это составляет 88% от объема ввода жилья в границах «Старой Москвы» за тот же период времени. «Таким образом, за 4 месяца, вследствие расширения территории Москвы, показатель ввода жилья здесь возрос почти в 2 раза», – отмечает Марина.
Управляющий партнер компании «Blackwood», вице-президент РСИ (Российского союза инженеров) Константин Ковалев рассказал, что еще до официального включения присоединяемых территорий в состав столицы была начата реализация девяти новых крупных жилых проектов общей площадью более 4,5 млн кв. метров. «В целом в уходящем году на рынок «Новой Москвы» вышло достаточно много крупных проектов, среди которых можно выделить такие масштабные жилые комплексы, как «Переделкино Ближнее» (1,3 млн кв. метров) у деревни Рассказовка, «Первый Московский» (1,5 млн кв. метров) в Московском, «Новые Ватутинки» (1 млн кв. метров) у деревни Десна, «Татьянин парк» (270 тысяч кв. метров) у деревни Говорово, «Москва А101» (670 тысяч кв. метров) в Коммунарке», – сообщил эксперт.
 |
| ЖК «Новые Ватутинки»## |
Примечательно, что политика строительства жилых домов и объектов инфраструктуры в «Новой Москве» изначально концептуально отличалась от существующей в столице сейчас. По словам председателя комиссии Мосгордумы по законодательству Александра Семенникова, на присоединенных территориях не следует воссоздавать классические спальные районы. Акцент необходимо делать на смешанной застройке, придерживаясь так называемой полицентричности, когда вокруг населенного пункта концентрируются объекты, обеспечивающие новоселов рабочими местами.
Стоит отметить, что потенциал «Новой Москвы» предполагает строительство около 105 млн кв. метров недвижимости, причем 60 млн кв. метров приходится на жилые площади и 45 млн кв. метров – на коммерческие помещения. Марина Тимашова объясняет: «Конкретные перспективы будут ясны только после принятия генплана Большой Москвы, намеченного на 2014 год. В настоящее же время можно говорить только об устанавливаемых приоритетах. Очевидно, что многоэтажное жилье уместно возводить только на территориях, непосредственно примыкающих к МКАД. В более удаленных районах это нецелесообразно с точки зрения транспортной, инфраструктурной, инженерной нагрузки, уровня комфортности проживания и других факторов».
В компании «Пересвет-Инвест» тоже считают, что малоэтажная застройка – перспективное направление для районов за МКАД. «Подобные предложения привлекают покупателей своим комфортом, камерностью, интересной архитектурой, а в самых востребованных объектах и ценой предложения», – говорит Ксения Гришковец. А в компании Est-a-Tet заявляют, что «Новая Москва» имеет все шансы стать очередным стандартным спальным районом, ведь больше половины строящихся здесь сейчас домов – панельные многоэтажки. Новые территории, утверждают эксперты компании, должны развиваться как пригород с преобладающей малоэтажной застройкой, а именно таких проектов на присоединенных землях сегодня крайне мало.
Самыми престижными и привлекательными с точки зрения покупателей остаются Переделкино, Румянцево, Говорово, Солнцево, Коммунарка, окрестности городов Московский и Щербинка. Интерес к новостройкам в этих районах вполне объясним: здесь хорошо развита инфраструктура, неплохие экологические показатели, налажено железнодорожное сообщение, есть (или проектируется) метро.
К слову, о стоимости квартир: по данным «НДВ-Недвижимость», в «Новой Москве» большую часть предложения (86%) составляют новостройки с ценой квадратного метра менее 100 тысяч рублей. Остальные 14% от общего объема – это новостройки с квартирами стоимостью 100-150 тысяч рублей за кв. метр. В «Старой Москве» основная доля предложения приходится на жилье ценой 150-200 тысяч рублей за кв. метр.
 |
| ЖК «Юго-Западный» |
По словам генерального директора компании «НДВ-Недвижимость» Александра Хрусталева, на первичном рынке «Новой Москвы» преобладают объекты эконом-и комфорт-класса. В декабре средняя стоимость квадратного метра в новостройке составляла 82 тысяч рублей. Почти аналогичную цифру (85 тысяч рублей за «квадрат») называет и Константин Ковалев, отметив, что в течение прошлого года цены на квартиры в «Новой Москве» поднялись на 9%.
Ксения Гришковец добавляет, что если в июле новостройки «Новой Москвы» были дороже жилья в Подмосковье на 14,4%, то в ноябре эта разница составляла уже 16,9%. «В текущем году рост цен на новостройки «Новой Москвы» вряд ли значительно превысит уровень инфляции, – отмечает специалист. – Если общая экономическая ситуация в стране останется стабильной, то вероятней всего рост стоимости кв. метра за год не превысит 7-8 %».
В компании «Сити-XXI век» заявляют, что средняя цена квадратного метра на рынке новостроек «Новой Москвы» на конец 2012-го составила около 100 тысяч рублей. «Это на треть дороже (на 34%), чем в среднем по Подмосковью, – говорит Марина Тимашова. – В течение года ценовые показатели здесь демонстрировали несколько опережающую рынок, но не интенсивную динамику. Если в целом по Московской области за прошедший год цены на новостройки возросли на 7-9%, в границах «Новой Москвы» показатель прироста составил 9-11%».
Не так давно заместитель мэра столицы по вопросам градостроительной политики Марат Хуснуллин сообщил, что развитием присоединенных территорий будет заниматься бюро «Большая Москва». В его состав войдут эксперты и участники международного конкурса на разработку проекта концепции развития Московской агломерации. Уже сегодня понятно, что внушительный объем строительства объектов социально-бытовой инфраструктуры ляжет на девелоперов. К примеру, в ЖК «Град Московский» построят детский сад, поликлинику, школу, оздоровительный центр, развлекательный комплекс, рестораны. В ЖК «Юго-Западный» также откроют детсад и школу, административно-деловой центр, поликлинику, магазины, почтовые отделения.
Марина Тимашова считает, что в наступившем году сценарий развития рынка новостроек на присоединенных к столице территориях в целом будет повторять ситуацию, складывающуюся в ближнем и среднем Подмосковье. «При этом скорее всего, для районов Новой Москвы будет характерно некоторое смещение спроса со стороны соседних районов Подмосковья и несколько опережающая рынок ценовая динамика, но не более чем на 2-3% в год», – констатирует эксперт.
Источники: «Сити-XXI век», «НДВ-Недвижимость», Est-a-Tet, «Пересвет-Инвест».
Дата публикации 15 января 2013
