МФК: демократичная «горизонталь»

Горизонтальные многофункциональные комплексы, в отличие от вертикальных, располагаются в удалении от центральных городских районов. Они, как правило, занимают обширную и относительно свободную территорию на окраинах мегаполисов, за счет чего у девелопера нет необходимости выстраивать небоскребы. Такие МФК по структуре напоминают обычные микрорайоны, в пределах которых есть все необходимое для жизни, работы и отдыха.

Большая территория дает возможность сохранить обширные зеленые зоны, обустроить скверы и прогулочные аллеи. Здесь девелопер уже может проектировать не только жилые, офисные и административные здания, но и детсады, и школы. Квартиры и коммерческие площади в горизонтальных МФК стоят на порядок дешевле, чем недвижимость в вертикальных комплексах. Единственным, но весомым недостатком таких МФК является удаленность от центра: основные государственные учреждения и офисы крупных компаний расположены все же в «сердце» Москвы, поэтому тем, кто не нашел работу в пределах МФК, придется ежедневно ездить в столицу.

Горизонтальные многофункциональные комплексы по сути своей достаточно демократичны и ориентированы на семьи с детьми. Однако, по мнению большинства экспертов, утверждения о полифункциональности таких комплексов не совсем верны. Формат МФК предполагает более выраженную структуру, тогда как в пригородных комплексах речь скорее идет о жилой составляющей, дополненной несколькими торговыми и развлекательными точками, а офисная недвижимость здесь представлена крайне слабо.

Но не все так однозначно; популярный проект «Даниловская мануфактура», лофт-квартал у ТТК, между Варшавским шоссе и Новоданиловской набережной, является ярким примером горизонтального МФК. Бизнес-центр класса Б, отель, лофт-апартаменты, ивент-центр, паркинги соседствуют здесь с зелеными внутренними двориками и разноуровневыми террасами. Основная составляющая проекта приходится на офисы, а наряду с просторными апартаментами есть и небольшие, площадью от 50 кв. м. К слову, «Даниловская мануфактура» на сегодня является одним из самых недорогих проектов в формате МФК. Стоимость квадратного метра жилой недвижимости здесь составляет 5-7 тысяч долларов.

В качестве примера горизонтального МФК можно также упомянуть проект компании «СУ-155» «Красногорье-Сити». Согласно планам девелопера, этот МФК займет территорию в 13 га, на которой будут представлены офисная, жилая, торговая недвижимость, отель и паркинг. А вот проект «Химки-Сити» (деловой центр на пересечении МКАД и Ленинградского шоссе), который планировала реализовать компания Strabag-DB Development при поддержке Deutsche Bank, в свое время претерпел изменения. Теперь компания «Стройкомплекс» возводит здесь крупную торговую галерею «Торжок».

МФК: серьезный подход и большое будущее

В целом формат многофункционального комплекса требует от девелопера достаточно серьезного подхода. Синтез жилой и коммерческой недвижимости будет удачным только в том случае, если планировка помещений тщательно продумана, соблюдены все правила по звукоизоляции, четко разграничены входные группы для отдельных категорий посетителей. Кроме того, застройщику необходимо продумать, как будут организованы подъезды и выезды, запланировать разгрузочные площадки для торговых точек, рассчитать необходимое число парковочных мест. Пресс-секретарь девелоперской компании «Сити-XXI век» Сергей Лядов говорит: «Безусловно, при проектировании МФК необходимо разделять людские и транспортные потоки, что в конечном итоге приводит к увеличению коммерчески неэффективных площадей (за счет лестничных пролетов, дополнительных эвакуационных выходов, технических помещений). К этому нужно быть готовым».

Многофункциональные комплексы, как горизонтальные, так и вертикальные – это всегда дорогостоящие проекты. Внушительные затраты девелопера должны окупаться, иначе реализация подобных проектов теряет смысл. Но, с другой стороны, основное бремя оплаты коммунальных услуг в МФК ложится на плечи арендаторов, поэтому при всех плюсах жизни в «городе в городе» стоит это его обитателям не слишком дорого. Строительство многофункциональных комплексов дает возможность более экономно расходовать ресурсы земли, а девелоперу, в случае грамотно разработанной концепции, приносит прибыль, несравнимую с доходами от строительства обычного жилого комплекса.

Сергей Мигунов, руководитель управления маркетинга и развития группы компаний «Конти»: «Износ сети в МФК процентов на 20% выше по сравнению с жилыми объектами. Пока на рынке недостаточное количество профессионально управляющих такого рода объектов компаний, и это один из минусов формата». Действительно, себестоимость содержания многофункционального комплекса довольно высока; в силу интенсивного износа строений МФК чаще требует капитального ремонта, нуждается в постоянном сервисном обслуживании инженерных коммуникаций, систем безопасности и пожаротушения. Поэтому для девелопера очень важно найти профессиональную управляющую компанию, которая могла бы комплексно решать все проблемы с обслуживанием МФК. Российские управляющие компании в большинстве случаев узкоспециализированные, а компаний, которые с одинаковым успехом могут управлять и коммерческими площадями, и жилой недвижимость, крайне мало.

Еще один важный момент: любой многофункциональный комплекс должен быть адаптирован под среду того района, в котором он находится; инфраструктура МФК должна соответствовать окружающим реалиям. К примеру, в отдаленных районах Подмосковья не будут пользоваться спросом офисы класса А; зато представители среднего и малого бизнеса охотно обратят внимание на качественные и недорогие офисные площади.

Многофункциональным комплексам в Москве пророчат большое будущее. «Пока в столице и в России существует неудовлетворенный спрос на торговые и офисные помещения в целом, любой МФК будет по определению удачным», – говорит Сергей Лядов. А Сергей Мигунов добавляет: «Существующие на данный момент центробежные силы в Москве (развитие проекта «Новая Москва», запрет на точечную застройку в центре) будут подогревать интерес к МФК, расположенным на периферии». Что ж, покупателям апартаментов и арендаторам коммерческих площадей остается подождать, пока выбор недвижимости в многофункциональных комплексах будет еще более широким. Хотя и сегодня им уже есть из чего выбирать.