10 июля 2014

Малоэтажные жилые комплексы Подмосковья: локации, цены, перспективы

Сегодня в ближнем Подмосковье (до 30 км от МКАД) представлено более чем 50 малоэтажных жилых комплексов с объемом предложения около 8 тыс. квартир. Большая часть подобных новостроек сосредоточена в Красногорском, Истринском и Одинцовском районах.

Предложение

Основной объем малоэтажных комплексов, строящихся в Подмосковье (около 80%), относится к массовому сегменту – эконом- и комфорт-классу. Однако присутствуют и объекты бизнес-класса. Например, ЖК «Западное Кунцево» (Одинцовский район), ЖК «Рублевское Предместье. Престиж» (Красногорский район), ЖК «Отрада» (Красногорский район) и другие.

Малоэтажные новостройки Москвы

«Большая часть малоэтажных комплексов расположена на западе и северо-западе – в принципе, это удачные локации с точки зрения экологии, транспортной доступности и пр. Подобная география связана, прежде всего, с историей формирования формата малоэтажного строительства. В кризисный период застройщики, стараясь расширить целевую аудиторию своих проектов и тем самым минимизировать риски, переформатировали свои проекты. Вместо коттеджных поселков они стали строить мультиформатные жилые комплексы, которые включают в себя не только коттеджи и таунхаусы, но и малоэтажные многоквартирные дома. Основная часть участков для таких проектов находилась в престижных западных и северо-западных районах, вследствие чего сегодня именно здесь сосредоточена основная часть как строящихся, так и уже введенных в эксплуатацию объектов»

Анна Соколова, «Метриум Групп»

Как рассказал Сергей Касаткин, коммерческий директор «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость», видна тенденция концентрации новой малоэтажной застройки вблизи существующих городских образований. В Новой Москве активно застраивается район города Троицка и территория в пределах 5-10 км от МКАД. Масштабный проект в данной зоне – ЖК «Рассказово», который строится на 34 гектарах земли вблизи Ульяновского лесопарка, в 800 метрах от строящейся станции метро.

«Как правило, объекты малоэтажного строительства располагаются в более экологически чистых зонах, чем многоэтажные комплексы. Исходя из необходимой плотности застройки в центральных частях города, как правило, жилье должно быть многоэтажным, а чем дальше от центра – этажность может  быть более низкая»

Дарья Третьякова, «Азбука Жилья»

Особенности «малоэтажки»

По словам Леонарда Блинова, директора по маркетингу Urban Group, основным и главным критерием жилого комплекса является его расположение. Малоэтажное жилье сочетает в себе преимущества и комфорт городской жизни с загородным окружением. От традиционной высотной застройки его выгодно отличают как архитектурно-эстетические качества, так и особый психологический климат, благодаря которому люди, живущие в таких комплексах, ощущают себя комфортно и безопасно.

Соответственно, наиболее подходящими можно считать локации, обладающие следующими характеристиками:

- отсутствие плотной городской, особенно высотной застройки;

- хороший уровень транспортной доступности (не менее трех вариантов подъезда на автомобиле и возможность добраться общественным транспортом от центра не менее чем за час);

-наличие социальной инфраструктуры (появление новых жилых комплексов, естественно, увеличивает нагрузку на существующую инфраструктуру);

- наличие природной рекреационной зоны поблизости (лес, водоем или местность с интересным рельефом).

Малоэтажное жилье в Подмосковье

«Как правило, территория малоэтажных комплексов более просторная и граничит с природными объектами, а не плотно застроенными «спальниками». Все это избавляет жителей большого мегаполиса от ощущения жизни в «муравейнике», от которого многие и бегут на дачи, в загородные дома или как раз в малоэтажные комплексы»

Владимир Богданюк, Est-a-Tet

«Малоэтажные кварталы приближают нас к европейскому укладу жизни, такие жилые комплексы уютнее. Они пользуются заслуженной популярностью у покупателей с детьми и тех, кто приобретает жилье для пожилых родителей. В малоэтажных ЖК действительно складывается собственная микро-среда с уникальной атмосферой, когда все соседи знают друг друга в лицо и по именам, что практически невозможно в крупных микрорайонах»

Ирина Доброхотова, «БЕСТ-Новострой»

Инфраструктура

По большому счету инфраструктура в малоэтажных и многоэтажных проектах принципиально не отличается. Владимир Богданюк, руководитель Аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet, отмечает, что в малоэтажных комплексах создают много спортивных и прогулочных зон, так как обширная территория это позволяет. Также в большинстве малоэтажных проектов воплощена концепция «двор без машин», то есть парковка автомобилей осуществляется около въезда в комплекс, что повышает уровень безопасности и чистоты на придомовой территории.

«Разрабатывая проект ЖК «Сказка», авторы придерживались концепции создания «горной деревушки с высокими соснами и приватными двориками». На прибрежной территории реки Истры появится холмистая местность с перепадами высот от 8 м до 2 м и искусственными ручьями. Инфраструктура включает в себя большой развивающий комплекс, детский сад, гончарные и столярные мастерские для малышей, мини-ферму, а также открытые павильоны для занятий пилатесом и йогой, бассейн, бани, SPA-центр»

Мария Елова, «НДВ-Недвижимость»

Торговый центр

Все требования по обеспеченности комплексов объектами инфраструктуры привязаны к планируемой численности населения. А в «малоэтажках» она низкая, поэтому застройщики чаще всего возводят только детский сад. Более развитая инфраструктура (паркинги, торговый центр, спортивные объекты и т.д.) представлена в масштабных проектах, однако их число пока крайне ограничено. В качестве примера можно привести малоэтажный квартал Южный, который входит в состав ЖК «Новые Ватутинки» - проекта, реализуемого на присоединенных территориях.

«Строить детские сады и школы в небольших малоэтажных комплексах часто просто невыгодно. Но как только в проекте повышается плотность застройки, возникает и потребность в высокоразвитой инфраструктуре, а главное – достаточная проходимость коммерческих точек, позволяющая привлечь туда операторов. В этом отношении мультиформатные проекты более комфортные. В них есть все: от объектов торговли и фитнеса до детских садов и школ»

Анна Соколова, «Метриум Групп»

Спрос

Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки», пояснил, почему малоэтажные комплексы становятся все более популярными. Во-первых, они привлекательны для покупателей, так как предлагают комфортный образ жизни. Во-вторых, подобные проекты экономически выгодны для застройщиков. Девелоперов данный формат привлекает, прежде всего, отсутствием экспертизы домов (с высотностью до 3-х этажей). Соответственно, они в более короткие сроки могут разработать проектную документацию, получить разрешение, начать стройку и сдать комплекс в эксплуатацию. Кроме того, себестоимость строительства «малоэтажки» значительно ниже благодаря упрощенному инженерному оснащению домов. Да и возводить такие дома, в принципе, проще из-за небольшого размера.

«Все эти особенности строительства малоэтажных комплексов позволяют установить более низкую стоимость квадратного метра по сравнению с многоэтажными домами, что, в свою очередь, оказывает существенное влияние на активность со стороны покупателей, которая в последнее время только увеличивается»

Александр Зубец, «Новые Ватутинки»

Как рассказал Денис Бобков, руководитель аналитического центра ОАО «ОПИН», спрос на квартиры в «малоэтажке» выше, чем в аналогичных по местоположению панельных многоэтажных новостройках на 20-30%. За счет невысокой этажности сроки возведения в малоэтажных многоквартирных проектах с монолитным или кирпичным конструктивом сопоставимы с панельными, а именно сроки строительства являлись долгое время одним из основных преимуществ «панели».

О высоком спросе на малоэтажные новостройки свидетельствуют темпы продаж. Так, в ЖК «Павловский квартал», который возводится в 14 км от МКАД по Новорижскому шоссе, продажи открылись в январе 2014 года, и, по данным на начало июля, 1-ая очередь уже реализована на 30%.

Цены и портрет покупателя

Цены на квартиры в малоэтажных домах в Подмосковье, в среднем, варьируются от 50 до 95 тыс. рублей за квадратный метр. Они, как правило, зависят от класса жилого комплекса, его расположения, стадии строительства и уровня отделки. Соответственно, чем дальше объект расположен от МКАД, тем ниже его цена. Как правило, стоимость квартиры в «малоэтажке» на 20-30% ниже рыночных цен на квартиры в многоэтажных комплексах.

«Наибольшее количество сделок на рынке малоэтажного жилья совершается в диапазоне 3-5 млн рублей (если говорить об удаленности от МКАД до 30 км и классах «эконом» и «комфорт»)»

Дмитрий Гусев, ГК «Глубина»

Вообще стоимость квадратного метра определяется производной от различных характеристик объекта, прежде всего, расположением. Например, квадратный метр малоэтажного комплекса «Марусино» в Люберецком районе будет стоить в районе 55 тыс. руб. за кв. м, а в «Ромашково» (Одинцовский район) – порядка 88 тыс. руб. Средняя цена кв. м в мкр. «Сакраменто» (14 км от МКАД по Горьковскому шоссе) составляет 62,1 тыс. руб., а в ЖК «Бутовские аллеи» на территории Новой Москвы - 121,6 тыс. руб., при этом комплекс находится на высокой стадии строительной готовности и недалеко от станции метро «Бунинская аллея».

Название ЖК Местоположение Цена 1 кв.м., тыс. руб. Цена квартиры, тыс. руб.
«Красногорск парк» Красногорский 67-72,4 3580-5200
«Этюд» Красногорский 65-89 7400-12400
«Отрада» Красногорский 97,8-130 6100-19700
«Рублевское предместье» Красногорский 85-117,9 12150-28200
«ЗаМитино» Красногорский р-н, д.Сабурово 57,5-66 1800-4200
«Пятницкие кварталы» Красногорский р-н, д.Сабурово 76,4-107 2600-6100
мкр. Красногорский Красногорский р-н, Нахабино 52,5-59,1 2290-4450
Эко парк «Нахабино» Красногорский р-н, Нахабино 53,8-60 2500-4300
«Южная долина» Видное, мкр. Южные горки 58,8-79,5 2265-11020
«Булатниково» Видное, Ленинский р-н, с. Булатниково 84,7-117,4 2700-4555
«Видный» Видное, Ленинский р-н, Белокаменное шоссе 94,3-104,3 3100-4850
Rastorguevo Village Видное 80-90 3800-16000
«Суханово парк» Видное, Ленинский р-н, с. Булатниковское 73,2-125 5000-12000
«Новый Эдем» Красногорский, д. Гаврилково 86-100,9 3500-8000
«Мишино» Химки 50,2-82,5 3400-14500
«Загородный квартал» Химки, квартал Ивакино 77-102,5 4300-18500
«Ривер Стрит» Химки, Фирсановка 66-82 3200-3700
«Дубрава» Химки 115-117 4400-4900
«Химки.Новогорск» Химки,мкр. Новогорск, квартал 7-11 77-95 4090-10100
«Шаляпинская усадьба» Химки, мкр. Сходня 83-78 5550-18000
«Кавалькада» (апартаменты) Одинцовский р-н 55-75 1700-7400
«Перхушково лайф» Одинцовский р-н 63-78 2330-6300
«Рублевский» Одинцовский р-н 83,6-90 2350-6300
«Клубный дом Мамоново» Одинцовский р-н 67,8-79 2400-5000
«Валь дЭмероль» Одинцовский р-н 86-109 3050-7500
«Западное Кунцево» Одинцовский р-н 104,5-146 4466-15630
«Заречье» Люберецкий р-н, Малаховка 48-68 1152-2992
«Кореневский форт» Люберецкий р-н, Красково 58-62 1325-3895
«Марусино» Люберецкий р-н, Марусино 62,2-67,5 2200-3300

 

Источник: ГК «МИГ-Недвижимость» 

Целевая аудитория у малоэтажных комплексов довольно широкая. Они пользуются спросом у разных категорий покупателей – молодые люди, семейные пары с детьми, одинокие мужчины и женщины старшего возраста (40-45 лет) и т.д. 

«По данным исследований потребителей малоэтажных жилых комплексов Urban Group, такие квартиры приобретают экономически активные люди (25-35 лет), по своей профессиональной деятельности – специалисты или руководители, около половины из них имеют детей»

Леонард Блинов, Urban Group

«Большая часть покупателей – это жители Москвы и области. На их долю приходится 50-60% в структуре спроса. Оставшиеся 40% покупателей – это приезжие из других регионов»

Сергей Касаткин, МИЭЛЬ

Предложение в малоэтажных жилых комплексах достаточно популярно среди частных инвесторов. На этапе строительства качественный малоэтажный объект дорожает в среднем на 20-30% в год, а после сдачи дома ГК - примерно на уровне инфляции. Основное преимущество «малоэтажки», по сравнению с многоэтажными проектами, заключается в большей ликвидности самого формата.

«Принято считать, что в «малоэтажку» невыгодно инвестировать, так как сроки строительства маленькие - как правило, строительство ведется в 1 или 2 очереди, соответственно, темп роста средней стоимости ниже среднерыночного. Поэтому для инвестирования нужно выбирать проекты, которые строятся в несколько очередей. Как примеры, проекты в Новой Москве: ЖК «Булатниково», «Борисоглебское», Экопарк «Горчаково», «Новые Ватутинки», мкр. Красногорский (на уровне котлована)»

Ольга Гусева, «МИГ-Недвижимость»

Динамика средней цены и объема предложения малоэтажных проектов в Московской области и Новой Москве

Источник: Аналитический центр ОПИН

Развитие малоэтажного строительства

На сегодняшний день сегмент малоэтажного строительства активно развивается, и эта тенденция, по мнению экспертов, сохранится в будущем. Во-первых, этот формат жилья пользуется популярностью у потребителей. По данным «Метриум Групп», одной из ярких тенденций прошлого года стало увеличение покупательского спроса на малоэтажные комплексы примерно на 10-15%. Люди оценили преимущества жизни в таких комплексах, а застройщики, почувствовав настроение рынка, стараются этот спрос удовлетворять. Во-вторых, сейчас прорабатываются новые нормативы градостроительного проектирования Московской области, где довольно жестко прописаны ограничения этажности многоквартирных домов. 

«Активный рост малоэтажного многоквартирного строительства, особенно в зоне до 30 км от МКАД, возможен, в том числе за счет появления государственных программ по развитию малоэтажного многоквартирного строительства с целью повышения уровня доступности жилья», - считает Сергей Касаткин, коммерческий директор «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость».

«Возможно в будущем, доля малоэтажных комплексов в структуре предложения превысит долю многоэтажных. Уже сейчас подмосковные власти прорабатывают вопрос ограничения этажности на уровне 9 этажей максимум (в крупных населенных пунктах). В принципе, отношение властей к «малоэтажке» более положительное, потому что она создает меньше нагрузки на социальную и транспортную инфраструктуру, не портит ландшафт и т.п.»

Денис Бобков, ОПИН

По данным Аналитического центра ОПИН, доля малоэтажных комплексов в структуре предложения к концу 2014 года может достигнуть 30% от всех экспонируемых корпусов на первичном рынке Подмосковья.

Другие материалы с тегом "Est-a-tet"
Другие материалы с тегом "Urban Group"
ЖК «Позитив» в Новой Москве: недорогие квартиры с минимумом инфраструктуры

Всего в 3-х км от МКАД компания Capital Group возводит жилой комплекс «Позитив». Технология строительства панельная, дома строят из современных панелей производства «ГВСУ «Центр». Продажи стартовали...

23 ноября
ЖК «Новокрасково»: квартиры с видом на воду, доехать до которых будет сложно

Новым заданием для Тайного покупателя от редакции Novostroy-M.ru стал ЖК «Новокрасково». Это масштабный проект, который компания «Тройка РЭД» возводит в поселке Красково. Жилой комплекс заинтересует тех, кто...

15 ноября
ЖК «Люберцы 2017»: квартиры на любой вкус, но инфраструктура сильно запаздывает

Новым заданием от редакции Novostroy-M.ru для Тайного покупателя стало «приобретение» квартиры в ЖК «Люберцы 2017», который компания «Самолёт Девелопмент» строит возле Люберец. Наш агент уже...

01 ноября