Квартира в готовой новостройке: что нужно знать покупателю

Не все покупатели квартир в новостройках предпочитают строящиеся дома, некоторые готовы заплатить больше, лишь бы сразу получить ключи и оформить собственность. Портал Novosrtoy-M.ru разбирался, сопровождают ли такую сделку какие-либо риски и что сегодня можно купить на рынке готовых новостроек Москвы.

Схемы покупки

Основная схема осуществления продажи квартир в сданных домах – это заключение договора купли-продажи (ДКП) между застройщиком и покупателем. Существует также схема с использованием предварительного договора купли-продажи (ПДКП).

По словам Владимира Богданюка, руководителя Аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet, когда дом сдан в эксплуатацию, и на квартиры оформлено право собственности, то помимо ДКП их реализация ведется по договорам уступки, если квартира продается от инвестора. Однако, как правило, инвесторы к моменту сдачи дома стараются реализовать свое имущество, чтобы не нести дополнительные расходы на налог. Если дом сдан, но на квартиры застройщик еще не оформил право собственности, то сделки осуществляются по ПДКП.

«После оформления права собственности квартиры в сданной новостройке реализуются по договорам купли-продажи. Этот период длится до продажи последней квартиры от застройщика»

Григорий Алтухов, ФСК «Лидер»

Риски

Очевидно, что риски при покупке квартиры в уже готовом доме минимальны, поскольку строительство уже завершено, и объект сдан в эксплуатацию. При этом в отличие от приобретения жилья на вторичном рынке, где у квартиры может быть ряд обременений, в новостройке квартира покупается у застройщика, поэтому сделка является юридически абсолютно чистой.  

«При покупке квартиры в сданном доме исключена ситуация с «недостроем», от чего не застрахованы, скажем, участники долевого строительства»

Вартан Погосян, TEKTA GROUP

В качестве основного риска для покупателя заместитель генерального директора по продажам компании «НДВ-Недвижимость» Яна Сосорева отмечает невыполнение заявленного уровня качества возводимого жилья. Но дефекты могут быть выявлены на этапе осмотра недвижимости независимым инженером. Кроме того, качество объекта покупатель может оценить и при визуальном осмотре помещения непосредственно перед сделкой.

Говоря о покупке квартиры по ПДКП, генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая поясняет, что основные риски связаны с тем, что получение права собственности может занимать довольно продолжительное время. «Проблема в том, что его оформление невозможно до тех пор, пока все инвесторы, финансирующие проект, и застройщик не подпишут акт реализации инвестиционного контракта. И этот момент может откладываться очень долго по самым разным причинам. Например, если в реализации проекта участвовали местные власти, они могут не подписывать акт при невыполнении девелопером заявленных работ (не построил детский сад, не учел пожарную безопасность и т.д.)», - поясняет Мария.  

А вот коммерческий директор ФСК «Лидер» Григорий Алтухов утверждает, что есть три на первый взгляд схожих понятия – «готовый дом», «сданный дом» и «дом с полученным свидетельством о праве собственности», но в зависимости от того, что в эти понятия вкладывается, юридическая нагрузка, в том числе и в контексте возможных рисков для покупателя, у них разная.

Готовый дом может означать, например, что он физически построен, но не подключен к коммуникациям по постоянной схеме или подключен, то есть полностью готов к проживанию, но квартиры в нем еще не оформлены в собственность.

Термин «сданный дом», как правило, применяется к строениям, которые прошли все этапы готовности, в том числе подключение к сетям, обмеры БТИ, на них получено разрешение на ввод в эксплуатацию, но еще нет свидетельств о собственности.

«Дом с полученной собственностью» – это финальный цикл, оформлены все необходимые бумаги, проведены все подключения, дом готов на 100%.

Из перечисленных вариантов определенные риски несет приобретение квартиры в готовом доме, но без ввода в эксплуатацию и без получения прав собственности, так как именно на этапе подключения дома к сетям коммуникаций могут возникнуть проблемы, затягивающие сроки ввода в эксплуатацию.

«На рынке были примеры, когда дома строились и достраивались, вводились в эксплуатацию, но в них долго не оформлялась собственность из-за спорных прав застройщика на земельный участок. Однако это коснулось тех, кто покупал квартиры на этапе строительства (по ДДУ). Кроме того, через суд собственность затем оформлялась очень быстро», - говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». 

При покупке квартиры в готовой новостройке рекомендуется проверять все правоустанавливающие документы компании-застройщика, разрешительную документацию (разрешение на строительство, согласование подключения всех сетей и разрешение на ввод в эксплуатацию), документы на земельный участок, на котором осуществлялось строительство. На рынке недвижимости встречаются незаконные жилые постройки, которые подлежат сносу.

«При выборе квартиры в готовой новостройке репутация застройщика, его стаж на рынке и количество успешно реализованных проектов не менее важны, чем при покупке жилья на этапе строительства»

Ольга Новицкая, ГК «МИЦ»

Почему готовая новостройка

Эксперты отмечают, что в связи с кризисными явлениями на рынке и в экономике в целом многие прогнозировали смещение спроса в строну проектов на высокой стадии строительной готовности из-за опасений покупателей по поводу ухудшения финансового положения застройщиков и возрастания риска недостроев. Однако выход на рынок ряда масштабных проектов с привлекательными ценами позволяет говорить, что бюджет покупки в готовых домах для многих покупателей слишком велик, и новостройки от надежных застройщиков, особенно на старте продаж, когда предлагаются минимальные цены, по-прежнему привлекают покупателей.

«В конце 2014 г. – начале 2015 г. мы отмечали увеличение интереса покупателей к готовым проектам, хотя за последнее время ситуация стабилизировалась. Нужно понимать, что в ассортименте остается небольшой объем предложений, а цены высокие»

Яна Сосорева, «НДВ-Недвижимость»

По словам Екатерины Фонаревой, коммерческого директора Корпорации «Баркли», спрос на готовое жилье, как правило, ниже, чем в проектах на начальной стадии строительства, в связи с тем, что в стартовых проектах большая доля инвесторов, а также на начальном этапе широкий выбор квартир при относительно низких бюджетах покупки.

«Привлекательные цены часто становятся весомым аргументом при покупке квартиры, поэтому в Москве спрос распределяется следующим образом: новостройки на начальной и средней стадии готовности приобретают 60% покупателей, а готовые дома - 40%», - говорит Мария Литинецкая.

Тем не менее, все равно есть те, кто предпочитает готовое жилье. По данным «Метриум Групп», как правило, квартиры в таких домах в Москве покупают представители среднего класса. Это супружеские пары в возрасте 28-40 лет с 1-2 детьми, с ежемесячным доходом 150-200 тыс. рублей. Обычно причиной покупки квартиры в новостройке для них является улучшение жилищных условий. Например, на приобретение нового жилья может повлиять прибавление в семействе, желание разъехаться с родственниками, потребность сменить район проживания в связи с переходом на другую работу и т.д. Зачастую потенциальные покупатели проживают в квартирах, доставшихся по наследству или в съемном жилье. Поэтому, как правило, в этих ситуациях клиенты предпочитают купить квартиру в уже готовом доме, чтобы не переносить дату переезда на неопределенный срок, а также не нести временных и финансовых потерь.

Льготная ипотека и рассрочка

Стоит отметить, что условия программы субсидирования ипотечной ставки распространяются не только на строящиеся по 214-ФЗ дома, но и на готовые. Если на дом еще не оформлено право собственности и реализация ведется по предварительным договорам купли-продажи и договорам уступки (от застройщика), то возможно получение субсидированной ипотеки. Если на квартиры оформлено право собственности, то на те квартиры, которые реализуются по договорам купли-продажи от застройщика, возможно оформление ипотеки с господдержкой, на квартиры от физических лиц – уже нет. В этом случае ипотечный кредит предоставляется покупателям по среднерыночной ставке 13-15% при первоначальном взносе не менее 20% от стоимости квартиры.

Условия предоставления льготной ипотеки на жилье в готовом доме такие же, как и в строящемся – 12% годовых, первоначальный взнос – от 20%, сумма кредита – до 8 млн рублей (в Москве и Подмосковье).

«Новостройка должна быть не только кристально «чистой» с юридической точки зрения, но и аккредитована банком, в котором человек оформляет льготный кредит. Если объект не аккредитован, банку, скорее всего, потребуется дополнительное обеспечение по договору»

Дмитрий Пантелеймонов, ГК «Лидер Групп»

В тех домах, что достраиваются, могут предоставляться рассрочки до конца строительства. Сроки могут быть разными – это и 1-1,5 года и несколько месяцев. На готовые квартиры программ рассрочек, как правило, нет, так как спрос достаточно высокий. Кроме того, рассрочки требуют обычно большого первоначального взноса – 30-50% от стоимости квартиры.

По словам Марии Литинецкой, девелоперы не предоставляют рассрочку на введенные в эксплуатацию дома, так как у них нет юридической возможности принудить покупателя к выполнению финансовых обязательств. Например, до сдачи дома стороны могут подписать договор долевого участия (ДДУ), который проходит регистрацию в Росреестре, где прописаны все финансовые обязательства. В случае их несоблюдения застройщик имеет право расторгнуть договор и начислить пени. ПДКП таких нюансов не предусматривает.

Конечно, в порядке исключения девелопер может согласовать с покупателем в индивидуальном порядке беспроцентную рассрочку на 2-3 месяца. Схема такова: клиент подписывает ПДКП, делает первый взнос, через 2-3 месяца вносит оставшуюся сумму и только после этого подписывает договор купли-продажи с последующим оформлением собственности. Если стороны будут оформлять беспроцентную рассрочку не по ПДКП, а по ДКП, то в этом случае рискует застройщик. Дело в том, что после оплаты первого взноса и подписания договора купли-продажи клиент имеет право оформить квартиру в собственность и, ввиду отсутствия обременений, может поступить недобросовестно и не оплатить вторую часть суммы. 

«В юридическом смысле рассрочка возможна, если стороны договорятся об этом и зафиксируют условия в контракте»

Василий Шарапов, «Сити-XXI век»

Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки», уверен, что наличие рассрочки воспринимается клиентами как один из вариантов покупки квартиры, но значительного влияния на объемы продаж она не оказывает. Сданные корпуса, которые продаются по договору купли-продажи от юридического лица, также кредитуются банками, участвующими в программе господдержки. Поэтому большая часть покупателей все же предпочитает ипотеку, ставки по которой сравнимы с рассрочкой, а срок выплаты при этом может быть больше в несколько раз.

В 2015 году на рынке появились новые инструменты покупки недвижимости, в том числе и готового жилья. Например, в проекте компании «ОПИН» ЖК VESNA, где первая очередь уже сдана, действует программа лизинга от «ВТБ24» аналогичная рассрочке. Программа предоставляется на условиях финансирования до 10 лет с авансовыми платежами от 20-50% в зависимости от предоставленного пакета документов.

В готовых домах большим спросом пользуются «двушки», «трешки», а также многокомнатные квартиры.  Так что логично предположить, что покупатель готового жилья человек семейный и с достатком. Причем, как отмечает Вартан  Погосян, директор департамента маркетинга TEKTA GROUP, почти во всех случаях это уже будущий жилец, а не инвестор. Хотя человек даже с низким уровнем дохода и без семьи может купить трехкомнатную квартиру в сданном доме, например, продав свою, доставшуюся в наследство.