Ипотека: основные понятия и риски

Об основных понятиях ипотеки, условиях ее получения, рисках и их минимизации порталу Novostroy-M.ru рассказал генеральный директор ипотечного центра «Двиц» Вячеслав Горобец.

Ипотека

Ипотечный кредит/займ — это один из видов займов, выдаваемый кредитными и некредитными организациями физическим или юридическим лицам на длительный срок для приобретения недвижимости (жилых и производственных зданий, различных сооружений и помещений). Основное отличие ипотечного займа от кредита – форма договора.

Для получения займа на покупку квартиры в новостройках, необходимо, чтобы строящееся или уже возведенное здание (если право собственности не оформлено) прошло аккредитацию. Нужно отметить, что за последнее время процедура упростилась, и зачастую ее длительность зависит от добросовестности застройщика (т.е. чем выше надежность строительной компании и чем лучше ее репутация, тем быстрее совершается проверка).

При кредитовании покупки жилья на первичном рынке процентная ставка обычно выше, чем на вторичном. При этом для получения займа на покупку вторичного жилья желательно страховать титул (право собственности), поскольку такая квартира может оказаться собственностью сразу нескольких человек (например, разведенных супругов).

Условия ипотечного займа

Условия получения ипотеки отличаются — они зависят от вида самой ипотечной программы, а также от покупаемой недвижимости. Решение о выдачи займа и его размере принимается после рассмотрения заявки и пакета документов заявителя, средний срок рассмотрения заявки - от двух до пяти рабочих дней.

Специалисты выносят решение о максимальной денежной сумме, которую может выдать организация — в ее пределах заемщик с учетом первоначального взноса выбирает объект недвижимости. Это решение так или иначе зависит от уровня доходов заявителя, и сумма ежемесячной выплаты не может превышать определенный процент от них (например, 40%).

Чаще к списку обязательных документов для предъявления относится:

1. Заполненная анкета.

2. Копия паспорта РФ (всех страниц).

3. Копия всех страниц трудовой книжки, заверенная работодателем. 

4. Справка 2-НДФЛ.

Рассмотрение заявки продолжается несколько рабочих дней с момента подачи заявления.

Риски и их минимизация

При покупке жилой недвижимости с помощью ипотеки существуют риски. Например, строительство новостройки может остановиться, а кредит выплачивать все равно придется. При этом банки перед аккредитацией строящегося объекта недвижимости проверяют документы застройщика в целях минимизации собственных рисков и безопасности клиентов. Заемщику же стоит приобретать строящееся жилье только по ДДУ, поскольку этот тип договора регулируется 214-ФЗ, максимально защищающим интересы дольщика.

Нужно отметить, что при заключении договора ипотечного займа заемщику следует максимально ответственно подойти к вопросу оценки своих финансовых возможностей, поскольку он берет на себя обязательство, по которому в течение длительного времени будет выплачивать долг и проценты за пользование займом.

Необходимо учитывать, что если заемщик перестает совершать платежи, для погашения накопившейся задолженности организация может взыскать приобретаемую недвижимость с целью дальнейшей реализации. Чтобы избежать столь радикального варианта развития событий, заемщику в случае снижения доходов необходимо сразу же обратиться к заимодателю для рефинансирования задолженности, а также еще перед подписанием договора-займа рекомендуется оформить страхование жизни/здоровья для снижения процентной ставки, на случай потери трудоспособности.

Существует опасность повреждения или уничтожения самой недвижимости (может случиться пожар, наводнение, взрыв и проч.). Примечательно, что тогда с заемщика не снимаются обязательства по займу/кредиту. Кроме того, организация в праве потребовать от заемщика полного и досрочного погашения ипотечной задолженности. Для минимизации этого риска нужно оформлять страхование недвижимости.

Итак, лучшим способом минимизации рисков при покупке жилья с помощью ипотеки является страхование здоровья, жизни, приобретаемой недвижимости, а также титула (права собственности).

Если происходит одно из событий, указанных в договоре страхования, стразовая компания выплатит банку оставшуюся сумму задолженности. Безусловно, при этом недвижимость остается в собственности покупателя или его наследников. Каждый из описанных рисков страхуется на сумму не меньшую, чем размер долга заемщика по ипотечному кредиту.