Среди покупателей квартир в новостройках есть те, кто приобретает недвижимость с целью сохранить и приумножить свои сбережения. Однако, чтобы частный инвестор действительно мог получить прибыль от вложений в жилой комплекс, необходимо хорошо ориентироваться на рынке.
Рынок инвестиционных квартир
По данным Аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet, по итогам первого полугодия 2014 года доля инвестиционных сделок на рынке новостроек Московского региона варьировалась от 30 до 34% от общего объема сделок. По сравнению с прошлым годом рост составил около 10% из-за колебаний курса доллара, политикой ЦБ РФ по отзыву лицензий у банков, а также нестабильной внешнеполитической ситуацией. Все эти факторы повлияли на то, что население начало интенсивно вкладывать деньги в наиболее понятный и надежный актив – недвижимость.
По оценкам агентства недвижимости SPENCER ESTATE, доля инвестиционных сделок на рынке сегодня составляет около 15%, по подсчетам компании «БЕСТ-Новострой» - порядка 20%, «Метриум Групп» - 10-12%, а GalaxyRealty – не более 10%.
.jpg "По итогам первого полугодия 2014 года доля инвестиционных сделок на рынке новостроек Московского региона варьировалась от 30 до 34% от общего объема сделок")
«На сегодняшний день наиболее выгодным для инвестирования сегментом жилой недвижимости являются квартиры в домах эконом-класса. Бюджетные новостройки занимают большую долю предложения, а относительно доступная цена квадратного метра позволяет приобрести квартиру многим»
Александр Энгель, ГК «МИЦ»
Помимо эконом-класса спросом пользуются и новостройки сегмента «комфорт». Кроме того, находятся инвесторы и в классе элитной недвижимости. По словам коммерческого директора Корпорации «Баркли» Екатерины Фонаревой, на рынке элитной недвижимости с целью приумножения средств за счет увеличения готовности объекта инвесторы чаще всего приобретают квартиры у надежных застройщиков на ранней стадии строительства. «Как правило, срок инвестиций в элитную недвижимость составляет порядка 3-5 лет, после чего владелец может продать объект и вложить деньги в новый строящийся комплекс», - говорит Екатерина.
Что касается локаций, то новостройки, в которые охотно вкладывают деньги частные инвесторы, расположены в большинстве своем рядом с МКАД либо в городах ближнего Подмосковья – в пределах до 18-20 км от МКАД. «7-18 км от МКАД – то место, куда сдвинется спрос в период сокращения платежеспособности: покупатели будут искать более дешевые варианты, которые расположены в большей удаленности от МКАД, там сконцентрируются интересные предложения, а за счет притока туда клиентов будет наращиваться цена», - говорит коммерческий директор ГК «МИГ-Недвижимость» Ольга Гусева.
«Не стоит идти в дешевые точечные проекты, ведь масштабные жилые комплексы на начальной стадии постепенно наращивают цену за счет возрастающей готовности объектов, вывода новых очередей, что требует дополнительного финансирования. Желательно вкладываться в большой микрорайон, так как у застройщика будет более высокая потребность в начальном финансировании через продажи, и низкая цена на старте окупится для него при реализации остальных очередей»
Ольга Гусева, ГК «МИГ-Недвижимость»
Для инвестирования покупатели предпочитают одно- и двухкомнатные квартиры площадью 35-40 и 50-60 кв. м соответственно, а также квартиры-студии. При этом эксперты не советуют рассматривать квартиры площадью меньше 28-29 кв.м., так как в случае резкого изменения конъюнктуры рынка подобные варианты могут остаться невостребованными. По словам Ольги Гусевой, оптимальный вариант – квартиры от 29 до 38 кв.м., именно у них есть потенциал.
«Интересно, что люди стараются инвестировать на второй или третьей очередях проекта: предпочитают понимать, как ведут себя цены, а также сократить возможность конкуренции (каждый новый вышедший в продажу корпус в рамках одного и того же проекта конкурирует с другими очередями)»
Ирина Доброхотова, «БЕСТ-Новострой»
Филипп Третьяков, генеральный директор GalaxyRealty, предлагает разделять квартиры, которые приобретают с целью инвестиции, на две категории. Первая – это высоколиквидные объекты: однокомнатные квартиры с хорошими видовыми характеристиками в современных ЖК от известных и надежных застройщиков. Такие комплексы расположены в районах с развитой инфраструктурой и хорошей транспортной доступностью. Вторая категория – квартиры с минимальной ценой, в этом случае все остальные факторы для покупателя уходят на второй план.
.jpg "Для инвестирования покупатели предпочитают одно- и двухкомнатные квартиры площадью 35-40 и 50-60 кв. м соответственно, а также квартиры-студии")
Выбор квартиры
Правильный выбор квартиры для инвестирования – это важный стратегический шаг. Оценивая ликвидность жилого объекта, инвестор всегда проводит подробный анализ множества различных факторов, которые в конечном итоге влияют на величину полученного дохода.
«Прежде всего, всех волнует вопрос цены, то есть величина минимального порога вхождения в проект. При этом самые дешевые квартиры в жилом комплексе инвесторов не интересуют. Наименьшая стоимость обычно устанавливается в неликвидных объектах (с плохими видовыми характеристиками, расположенными на первых этажах и т.д.)»
Мария Литинецкая, «Метриум Групп»
Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE считает, что на сегодняшний день квартира, купленная с целью вложения средств, вряд ли должна быть дорогой. На элитные объекты стоит обращать внимание, только если застройщик предлагает очень выгодные условия покупки.
Еще один критерий – это расположение объекта. Инвестор оценивает престижность района, его транспортную доступность, планы развития с точки зрения дорожной и социальной инфраструктуры, прошлые темпы роста цен и прогноз изменения на ближайшие 1-2 года, а также конкурентное окружение проекта. При выборе квартиры учитывается ее расположение в самом комплексе – этаж, удаленность от лифта, вид из окна и т.д.
«Частные инвесторы ориентируются на три основных фактора: где, сколько и какая стадия строительства. Потому что, если мы говорим о том, чтобы именно зарабатывать на своем вложении, то такие покупатели предпочитают приобретать квартиру на самой начальной стадии строительства дома по минимальной стоимости»
Наталья Картавцева, ОАО «ОПИН»
Другими немаловажными факторами являются репутация застройщика и наличие у него всех необходимых документов.
Выгодные локации
Наибольший рост цен показывают¬ новостройк¬и в районах, где строят новые дороги и станции метрополитена. По мнению Александра Энгеля, руководителя отдела новостроек ГК «МИЦ», в первую очередь к таким локациям относятся подмосковные города - Мытищи и Котельники. Рост цен в районах, где открывались новые станции метро, составлял от 5 до 15%. В качестве примера Александр приводит такие районы Москвы, как Митино, Строгино, Выхино-Жулебино и другие. Также перспективными можно считать территории, которые находятся на границе с Москвой или Новой Москвой и объекты, распложенные рядом с развивающимися столичными территориями. Например, Киевское шоссе, Калужское шоссе, Варшавское шоссе, Новорижское шоссе.
В Москве перспективными локациями можно считать и промзоны – скорее всего, дома там будут выходить в продажу на начальных стадиях строительства, и при этом в перспективе реорганизованная промзона будет более чем привлекательна для проживания.
«Конечно, наиболее инвестиционно привлекательными являются новостройки Москвы, однако большой размер входного билета серьезно ограничивает круг потенциальных инвесторов. Стоит обратить внимание на города ближнего Подмосковья. Например, в Мытищах прирост средней стоимости квадратного метра на рынке первичного жилья только за первые 6 месяцев 2014 г. составил 5%. Близость к Москве, высокая транспортная доступность и развитая социальная инфраструктура являются здесь одними из ключевых драйверов роста цен недвижимость»
Дмитрий Пантелеймонов, ГК «Лидер Групп»
.jpg "В Москве перспективными локациями можно считать и промзоны – скорее всего, дома там будут выходить в продажу на начальных стадиях строительства")
Перспективные проекты
Наиболее удачными для инвестиций являются объекты с развитой социальной инфраструктурой (школы, детские сады, поликлиники и т.д). Объект также должен отличаться хорошей транспортной доступностью (близость метро, крупных автомагистралей, для Московской области – наличие железнодорожной станции и т.д.). Как правило, доходность инвестиционных квартир в качественных, инфраструктурных объектах может достигать 50% в течение 3 лет.
Среди инвестиционно привлекательных объектов - ЖК «Татьянин Парк», на территории которого будут построены школа, детские сады и поликлиника, а в 2017 году в шаговой доступности от жилого комплекса откроется новая станция метро «Терешково».
Также инвесторам стоит обратить внимание на ЖК «Лидер Парк» в Мытищах, проект которого предполагает возведение не только жилых корпусов, но и детского сада, школы, а также торгового центра. При этом цены в жилом квартале одни из самых низких в городе. Однокомнатная квартира в «Лидер Парке» продается сейчас по цене от 2,366 млн рублей, двухкомнатная – от 4,538 млн рублей, а трехкомнатная – от 5,162 млн рублей.
В ЖК VESNA доля инвестиционных покупок занимает около 30%. По словам Натальи Картавцевой, заместитель генерального директора ОАО «ОПИН», во многом это достигается благодаря оптимальным площадям квартир, представленным в проекте, в том числе и студий и, конечно, концепции проекта и разумной ценовой политики.
На старте продаж в комплексе апартаментов комфорт-класса «Савеловский Сити» установлены рекордно низкие цены (от 95 000 руб. за кв. м), что особенно привлекательно, учитывая местоположение объекта – недалеко от ТТК, в пешеходной доступности от станции метро «Дмитровская». На текущий момент стоимость апартаментов здесь начинается от 4 млн рублей (34,5 кв. м).
Среди новых проектов, вышедших на рынок в последние несколько месяцев наиболее интересны для инвестиций ЖК «Альфа Центавра» и ЖК «Люберецкий». Стоимость «однушки» в «Альфа Центавра» начинается от 3,7 млн рублей, а в «Люберецком» от 3 млн рублей. Доходность от такого вложение составляет в среднем 20% в год.
Одним из наиболее инвестиционно привлекательных проектов премиум-класса - Barkli Residence, который располагается в Донском районе Москвы. Всего за год с начала продаж стоимость квадратного метра на отдельные квартиры в этом ЖК уже увеличилась на 25%.
Стоит отметить, что выгодной с точки зрения инвестиций может быть и покупка квартиры с использованием ипотечного кредита. Но лишь при соблюдении ряда условий.
«Покупка квартиры в инвестиционных целях с привлечением заемных средств может быть выгодна при условии досрочного погашения кредита, минимального по времени периода выплат, невысокой процентной ставке, а также при высоком первоначальном взносе»
Владимир Богданюк, Est-a-Tet
Дата публикации 07 августа 2014
