08 июля 2013

Апартаменты как альтернатива квартирам в Москве: за и против

Как все новое, формат апартаментов на рынке столичной недвижимости в свое время вызвал повышенный интерес. На первый взгляд – полноценная квартира в Москве, по низкой цене, с возможностью пользоваться пакетом сервисных услуг и перепланировать помещения по своему вкусу. Привлекательно? Разумеется! Но если вам, как покупателю, предстоит выбирать между обычной квартирой или апартаментами, тему стоит изучить чуть более пристально.

Апартаменты как альтернатива квартире в Москве: за и против

Минусы для покупателей: договоримся на берегу

Для начала – о главном: в законодательстве РФ понятия «апартаменты» не существует. По крайней мере, этот термин отсутствует в части Жилищного кодекса, описывающей жилые помещения. Апартаменты – не жилье, они предназначены для временного проживания, и все отношения по поводу пользования этой недвижимостью регулируются гражданским законодательством.

Для покупателя такое положение вещей означает, что он не сможет:

  • прописаться в апартаментах (хотя, как уточнили в компании MR Group, допустима временная регистрация, которую через пять лет придется продлевать);
  • получить при покупке налоговый вычет;
  • сохранить за собой эту недвижимость в качестве единственной в случае, если  имущество подлежит взысканию за долги.

 

Кроме того, при строительстве апартаментных комплексов застройщик не обязан возводить школы, детсады и поликлиники, а значит, новоселы с большой вероятностью будет испытывать дискомфорт.

 

«Отсутствие инфраструктуры и прописки – основные недостатки апартаментов. В то же время, низкая стоимость предложения – это их главный плюс»

Заместитель генерального директора по стратегическому и инвестиционному развитию компании «НДВ-Недвижимость» Ольга Новикова

В принципе, отсутствие инфраструктуры – формулировка условная. Как отметили эксперты GVA Sawyer, в некоторых комплексах застройщики закладывают в проекты детсады и фитнес-центры. Кроме того, в Москве апартаменты запроектированы в составе многофункциональных комплексов, и предполагается, что там есть все необходимое для комфортной жизни.

Апартаменты Москвы в составе МФК, которые вышли на рынок в 2012-2013 годы

Название, девелопер Адрес Описание, цена
«Парк Мира», Sminex Просп. Мира, 102 Собственный парк; площадь: 36–107 кв. метров. Цена: от 176 тысяч рублей за кв. метр.
«Водный», MR Group Головинское ш., вл. 5 2 мин. ходьбы от м. «Водный стадион». Пять башен по 26 этажей. Архитектура от бюро Speech. Площадь: 40-100 кв. метров. Цена: от 110 тысяч рублей за кв. метр.
«Новый Арбат, 32», Балтийская строительная компания Ул. Новый Арбат, 32 Сервис и объекты инфраструктуры отеля Marriott Novy Arbat (спа, конференц-зал, ресторан). Площадь: 45-420 кв. метров. Цена: от 435 тысяч рублей за кв. метр.
Turandot Residences, Kalinka Real Estate Consulting Group Ул. Арбат, 24-26 Клубный дом в составе МФК. Апартаменты 110-335 кв. метров, террасы 50-250 кв. м, дизайн от Джейд Джаггер (студия yoo). Цена: от 750 тысяч рублей за кв. метр.

 

Turandot Residences

Что и где продают

По данным компании Chesterton, в прошлом году рынок элитного жилья в Москве пополнился 12 проектами, из которых только два – жилые комплексы; в остальных представлены апартаменты. Знаковыми стали проекты Wine House (Садовническая, 57), «Снегири Эко» на Минской улице, башня «ОКО» в Москва-Сити (Capital Group), «Фили Град» (MR Group). Упомянутый выше Turandot Residences, наряду с Golden Mile private residences (пентхаусы с бассейнами и террасами, 14 апартаментов с каминами), считается топовым проектом. Престижное предложение – апартаменты до 300 кв. м в Большом Каретном переулке, в клубном доме «Каретный Plaza», который Kalinka Real Estate Consulting Group планирует сдать в конце 2013 года.

Апартаменты в Москве можно купить в новых или реконструированных зданиях, в историческом центре и на престижных загородных направлениях. Большая часть предложения сконцентрирована в ЦАО.

«Лидируют по количеству комплексов с апартаментами Басманный район и Хамовники. Здесь расположены проекты Loft Post, Soho, Loft Factory, Clerkenwell House, «Резиденция Знаменка», «Николаевский дом», «Мансарды на Мясницкой» и «Дом Гельриха», – вице-президент по консалтингу GVA Sawyer Эвелина Ишметова.

Всего на долю апартаментов приходится до 22%-25% от общего объема предложения на рынке столичных новостроек.

Фили Град

Позиционирование и суть формата

С момента появления в Москве в 2006-2007 годах первых апартаментов («Остров Фантазий», «Город Яхт») формат изменился. «Изначально апартаментами в российской практике называли нежилые помещения, не проходящие по некоторым требованиям к жилью. Теперь же это полноценные квартиры, только с другим юридическим статусом», – рассказывает партнер компании Chesterton Екатерина Тейн.

К достоинствам апартаментов нередко относят возможность перепланировки буквально без ограничений. Многие считают, что, поскольку помещения эти по статусу не жилые, то можно обойтись и без согласований.

 

«Нельзя говорить, что у владельцев нежилых помещений нет ограничений по перепланировке. Строительные нормы и правила должны соблюдаться. А вот порядок согласования перепланировки апартаментов гораздо проще, чем квартир»

Руководитель департамента продаж «БСК-Санкт-Петербург» Оксана Патявина

Сместились и ценовые акценты. Если в 2008-2011 годы проекты с апартаментами в 90% случаев относились к элитному сегменту и «верхнему бизнес-классу» и рассматривались как второе или третье жилье для обеспеченных людей, то в последние два года на рынке появляется все больше проектов, относящихся к бизнес- и даже частично к эконом-классу. Сегодня в столице есть несколько жилых комплексов с недорогими апартаментами.

Название, девелопер Адрес Описание, цена
Микрорайон «Царицыно-2», МКХ ул. Элеваторная, д. 11 Апартаменты 22–39 кв. метров. Цена – от 101,5 тысяч рублей за кв. метр. Самое доступное предложение на рынке Москвы. Жители апарт-комплекса смогут пользоваться инфраструктурой микрорайона. В рамках проекта масштабной застройки строятся детские сады, школы, медицинские центры.
IQ-квартал (Москва-Сити), Галс-Девелопмент Краснопресненская набережная, 11-й участок ММДЦ «Москва-Сити» Апартаменты малой площади – от 50 кв. метров. Цена от 299 тысяч рублей за кв. метр.
Жилой дом на Ярославском шоссе (построен), ГК ПИК Ярославское шоссе, 122–124 Построен. Площадь апартаментов: 41-101 кв. метров, цена: 100-130 тысяч рублей за кв. метр.
«Первый деловой дом», Malab Enterprises Limited Братиславская, вл. 2–4 Построен. Площадь апартаментов: 47-122 кв. метров, цена: от 125 тысяч рублей за кв. метр.

 

В целом цена апартаментов в Москве на треть ниже стоимости квартир аналогичной площади. К примеру, в МФК «Водный» апартаменты можно купить за 4,8 млн рублей, а квартиры в новостройках такой же площади продаются по 7 млн.

 

«Плюс покупки апартаментов – это бюджет, он будет меньше, чем затраты на покупку квартиры. Документы о собственности на апартаменты будут готовы намного быстрее, нередко апартаменты продают уже с готовыми документами»

Руководитель отдела жилой недвижимости Delta Estate Олеся Мандзяк

При этом затраты на содержание апартаментов, как правило, гораздо выше, чем стоимость коммунальных услуг для обычного жилья. Если же в комплексе работает сервисная служба, не исключено, что собственнику придется выложить за услуги круглую сумму.

Апартаменты "Царицыно-2"

Инвестору: квартира или апартаменты?

В силу относительной дешевизны апартаментов бытует мнение, что инвестировать средства лучше именно в эту недвижимость. Как выражаются эксперты, «цена захода в проект» низкая, покупательский спрос есть всегда, и в перспективе можно будет получать доход от сдачи апартаментов в аренду.

Дмитрий Цветков, директор по продажам компании MR Group, поясняет: «При покупке для собственного проживания апартаменты интереснее квартиры, так как они дешевле на 15-25% квартир малых и средних метражей и на 30% больших квартир. Разница в цене может быть значительнее, чем все последующие ипотечные платежи. Для инвестиций с целью последующей сдачи в аренду апартаменты также гораздо выгоднее квартир».

С другой стороны – апартаменты уступают квартирам по таким параметрам, как отсутствие прописки и объектов инфраструктуры, и это изначально сокращает круг потенциальных покупателей. Налог при покупке апартаментов в несколько раз выше, чем выплаты при приобретении квартиры.  Да и рост стоимости апартаментов с нулевого этапа строительства до ввода объекта в эксплуатацию, как правило, ниже, чем по квартирам. Тем, кто планирует покупку, стоит это учесть.

Другие материалы с тегом "Chesterton"
Другие материалы с тегом "Delta Estate"
ЖК «Позитив» в Новой Москве: недорогие квартиры с минимумом инфраструктуры

Всего в 3-х км от МКАД компания Capital Group возводит жилой комплекс «Позитив». Технология строительства панельная, дома строят из современных панелей производства «ГВСУ «Центр». Продажи стартовали...

23 ноября
ЖК «Новокрасково»: квартиры с видом на воду, доехать до которых будет сложно

Новым заданием для Тайного покупателя от редакции Novostroy-M.ru стал ЖК «Новокрасково». Это масштабный проект, который компания «Тройка РЭД» возводит в поселке Красково. Жилой комплекс заинтересует тех, кто...

15 ноября
ЖК «Люберцы 2017»: квартиры на любой вкус, но инфраструктура сильно запаздывает

Новым заданием от редакции Novostroy-M.ru для Тайного покупателя стало «приобретение» квартиры в ЖК «Люберцы 2017», который компания «Самолёт Девелопмент» строит возле Люберец. Наш агент уже...

01 ноября