Договор участия в долевом строительстве - самый безопасный способ купить квартиру в строящемся доме

Вера Богучарова, заместитель руководителя юридической службы компании Est-a-Tet

Приобретая квартиру в строящемся доме, покупатели обычно подписывают договоры участия в долевом строительстве (ДУДС) или жилищно-строительного кооператива (ЖСК). Это самые распространенные документы, фиксирующие обязательства застройщика и покупателя. Какая принципиальная разница между ними, в чем преимущества и недостатки каждого, рассказывает Вера Богучарова, заместитель руководителя юридической службы компании Est-a-Tet.

Какие сегодня существуют схемы приобретения квартир в новостройках?

Самый популярный способ продажи квартир – это договор участия в долевом строительстве, так называемый 214-ФЗ (Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»). Этим же законом предусмотрены ЖСК, жилищные сертификаты. На рынке также существуют вексельные схемы, предварительный договор участия в долевом строительстве, предварительный договор купли-продажи, а также инвестиционные договоры, которые применяются для юридических лиц. Выбор той или иной схемы продажи квартир зависит от решения самого застройщика.

Насколько юридически безопасны сегодня рынки новостроек Москвы и Подмосковья?

Надо отметить, что после принятия ФЗ-214 в 2004-м удалось существенно снизить количество недостроев в регионе и в целом по России. Появился реальный механизм регулирования отношений на рынке недвижимости, а также деятельности застройщиков. Но даже этот закон не сможет полностью обезопасить покупателя от возможных рисков, и прошедший кризис служит этому хорошим примером. Независимо от юридической схемы, по которой вы покупаете квартиру, необходимо смотреть на репутацию застройщика, опыт работы и риэлторское агентство, реализующее квартиры, аккредитацию в банках. Только обладая информацией, следует принимать взвешенное решение – доверять или нет застройщику свои деньги.

Правда ли, что ДУДС – самый популярный способ покупки квартиры? Или ЖСК не уступает ему?

Действительно, Договор участия в долевом строительстве - это популярный и, главное, самый безопасный способ покупки квартиры. Заключение ДУДС гарантирует наличие у застройщика всех необходимых документов на строительство, и сам ДУДС подлежит обязательной государственной регистрации. ЖСК – менее распространенная схема реализации квартир по сравнению с ДУДС, но тоже достаточно известна и привычна для покупателя. При создании ЖСК исключена возможность двойных продаж ввиду наличия реестра пайщиков, а право собственности на квартиру принадлежит пайщику с момента оплаты в полном объеме паевого взноса. Также как и при ДУДС, покупая квартиру по ЖСК, можно воспользоваться ипотечным кредитом на жилье.

Многие покупатели не видят принципиальной разницы между покупкой квартиры по договору ЖСК и ДУДС. В чем она? Попадает ли ЖСК под тот же 214-ФЗ?

ЖСК упоминается в ФЗ-214 в качестве одной из законной схем реализации объектов в новостройках, однако не попадает под действие данного закона при урегулировании ряда важных моментов, защищающих права будущих покупателей. Например, отсутствует обязательная государственная регистрация договора ЖСК; не предусматривается ответственность за нарушение сроков ввода в эксплуатацию и передачи объекта пайщику; в случае недостатка средств на завершение строительства члены ЖСК несут субсидиарную по долгам кооператива и прочее. В то же время эта схема завоевала популярность, и сегодня около 30% новостроек Московского региона продаются по ЖСК.

Правда ли, что банки неохотно кредитуют жилые комплексы, продающиеся по ЖСК?

Нельзя сказать, что банки неохотно идут на аккредитацию объекта, реализуемого по ЖСК. Просто не во всех банках предусмотрена система кредитования жилых комплексов, продающихся по такой схеме. В основном банки работают с договорами долевого участия.

Какой способ приобретения квартиры в новостройке наиболее безопасен? Или тут стоит полагаться исключительно на надежность застройщика?

Договор участия в долевом строительстве – распространенный и безопасный способ приобретения квартиры в новостройке. Самый большой плюс данной схемы в том, что отношения застройщика (продавца) и дольщика (покупателя) четко регулируются ФЗ-214, а права дольщика при этом надежно защищены нормами данного закона.

Однако и при таком способе приобретения квартиры не будет лишним проверить застройщика (его правоустанавливающие документы на строящийся объект, отзывы и публикации бывших клиентов и партнеров). Стоит отметить, что возможностей для проведения полноценного анализа у профессионалов больше, поэтому советую обращаться в известные риэлторские агентства.

«Серые схемы» – что это? Существуют ли они сегодня?

Само по себе понятие «серая схема» подразумевает применение незаконных или не совсем законных методов. Существующие на сегодняшний день способы приобретения квартир в новостройках являются вполне законными «белыми» схемами. При этом покупателю квартиры необходимо обратить особое внимание на то, чтобы в его договоре были четко прописаны все существенные условия, а также чтобы цена в договоре соответствовала цене, согласованной с застройщиком. Это позволит в будущем избежать каких-либо недоразумений.

Что прежде всего должно насторожить покупателя квартиры в новостройке на этапе «знакомства» с проектом?

Застраховаться на все 100 % очень сложно, поскольку проблемы могут возникнуть на любом этапе строительства. Но если застройщик не предоставляет или утаивает значимую информацию или документацию по возводимому объекту, то это, несомненно, должно насторожить покупателя квартиры.

Что, с Вашей точки зрения, необходимо сделать на законодательном уровне, чтобы рынок новостроек стал более прозрачным и безопасным для покупателя?

В последнее время в законодательство добавлены или принимаются пункты, которые могут позитивно сказаться на прозрачности и безопасности рынка новостроек. Какие из этих пунктов в результате окажутся эффективными, а какие нет – покажет время. Однако данная проблема лежит не только в законодательной плоскости. Российский рынок недвижимости до сих пор отличает недостаточная конкуренция между застройщиками, что, в свою очередь, негативно сказывается как на качестве и цене жилья, так и на безопасности рынка недвижимости в целом.

Какой прогноз относительно развития рынка новостроек Вы бы дали?

В ближайшее время на рынок недвижимости выйдет ряд новых проектов, соответственно, вырастет объем предложения. Ожидается позитивная динамика цен на новостройки московского региона, но резкого роста цен не произойдет, ситуация будет зависеть от макроэкономической ситуации в России и в мире.