В сентябре доллар и евро вновь обновили максимумы курса по отношению к рублю начиная с 2016 года. Как в этой ситуации ведут себя покупатели квартир – инвесторы и те, кто обладает сбережениями или просто хочет обменять старую квартиру на новую? Об этом специально для «Новострой-М» рассказала Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой».
90:1
Из-за нестабильного курса валют и низких цен на нефть многие сравнивают текущую рыночную ситуацию с кризисом 2015-2016 года. Последний сопоставимый с нынешним «пик» курса евро пришелся на январь 2016-го. И тогда же рынок продемонстрировал настоящий провал по количеству зарегистрированных ДДУ – на всю Москву было продано всего чуть более тысячи квартир.
В январе же текущего года было зарегистрировано 4950 ДДУ, а самые низкие результаты с начала года показал май – 3093 ДДУ, что стало закономерным следствием пандемии коронавируса. При этом, как мы видим, несмотря на самоизоляцию, результаты продаж в мае оказались в три раза выше, чем в провальном январе 2016-го.
Регистрация ДДУ по Москве:
|
Месяц
|
2020
|
2019
|
2016
|
|
Январь
|
4950
|
5 394
|
1069
|
|
Февраль
|
5932
|
7207
|
1561
|
|
Март
|
6833
|
7202
|
2680
|
|
Апрель
|
3845
|
8560
|
2530
|
|
Май
|
3093
|
7589
|
3634
|
|
Июнь
|
4855
|
11 677
|
2737
|
|
Июль
|
5159
|
5 652
|
2 807
|
|
Август
|
7 000
|
4 987
|
3356
|
|
Сентябрь
|
|
5 594
|
3007
|
|
Октябрь
|
|
5 983
|
3383
|
|
Ноябрь
|
|
5 868
|
3844
|
|
Декабрь
|
|
6 948
|
4859
|
|
ЗА ГОД
|
|
81 578
|
35 621
|
Источник: Росреестр
В мае же, как и зимой 2016-го, цены на нефть были практически сопоставимы – порядка 30 долл./баррель, что отражалось и на курсе рубля. При этом, после «пандемического» снижения спроса в апреле и мае, летом спрос начал постепенно восстанавливаться, отыгрывая по 20% к предыдущему месяцу.
Таким образом, можно констатировать, что в текущем году рынок устоял под давлением сразу двух мощных ударов: «коронакризиса» и низких цен на нефть.
Что спасло рынок новостроек?
Конечно, нельзя забывать о том, что именно к началу мая была запущена новая программа ипотеки с господдержкой, а в середине июня лимиты по кредитам для заемщиков были увеличены до 12 млн руб. Это существенным образом сказалось на темпах сделок и выдаче банков.
Доля «новой» ипотеки в общем объеме ипотечных займов летом достигала 90%. Некоторые банки даже перестали принимать заявки, так как исчерпали выданные им лимиты. Конечно, помогло и то, что у застройщиков и агентств недвижимости уже были готовы инструменты для удаленного бронирования квартир и онлайн-регистрации. Они были обкатаны на межрегиональных сделках.
В это же время, начиная с весны, банки стали снижать проценты по депозитам (ставка по рублевому вкладу на уровне 5,7% уже считается хорошей), а новый закон о налоге на вклады подстегнул покупателей (в первую очередь тех, кто держал сбережения в валюте) переложить деньги в недвижимость – что многие сделали именно с помощью ипотеки с господдержкой.
Таким образом, ипотечных заемщиков можно разделить на две категории, как и обычных покупателей: те, кто покупает с целью инвестиций, и те, кто ищет новую квартиру с целью улучшения жилищных условий.
Что же покупают?
В комфорт-классе Москвы среднестатистическая купленная квартира укладывается в новый ипотечный лимит полностью: летом средний бюджет сделки в Москве составил порядка 10-10,6 млн руб. Это практически совпадает и с ценами экспозиции (теми ценами, что предлагают сами застройщики).
А вот в бизнес-классе предлагаемый бюджет покупки выше, чем тот, который оказывается в сделках (21 млн руб. у застройщиков против 15-17 млн руб. у покупателя), что означает, что и в этом сегменте покупатели выбирают прежде всего те квартиры, которые можно взять в ипотеку с лимитом 12 млн руб., добавляя 3-5 млн руб. сбережений или средств от продажи имеющегося жилья.
Можно предполагать, что застройщики уже готовы к тому, что спрос перетекает в сторону студий и 1-комнатных лотов. Хотя в экспозиции доля студий все еще составляет 11%, что на 1% больше, чем год назад, – в проектных объемах количество студий выросло за год на 20%.
Наряду с этим Москва продолжает «расти вверх»: каждый второй новый корпус, выходящий на продажу, – башенного типа. Средняя площадь застройки одного корпуса выросла с 19,5 тыс. кв. метров в 2016 году до более чем 23,4 тыс. кв. метров к настоящему времени (август 2020), или на 20%.
Если кончатся деньги?
Самый главный вопрос, который циркулирует в пространстве практически постоянно: что будет, если у покупателей кончатся деньги даже на доступную ипотеку? Другими словами, что будет с рынком, если не станет продаж. Этот сценарий пессимисты пытаются прорабатывать каждый кризис.
В этом году, пожалуй, уже случилось все самое страшное: и продажи в три раза сокращались, и закрывали торговлю, и даже стройки останавливались на вынужденный карантин.
Такого не было ни в 2008 году, ни в 2015-м. Но это первый кризис, когда у нас в арсенале были сразу: а) онлайн-инструменты, б) эскроу-счета, в) супер-ипотека с низкой ставкой, г) большой выбор объектов и старты продаж, даже в пандемию.
Именно такое стечение обстоятельств позволило, по сути, создать новые условия для работы и устоять.
Читайте также
Ипотечники спасают рынок жилья: их активность в Москве уже превысила прошлогодние показатели
Россияне подали 450 тыс. заявок на льготную ипотеку
Автор: Ирина Доброхотова специально для Новострой-М
Дата публикации 16 сентября 2020
