Антон Борисенко, генеральный директор девелоперской компании «Сити-XXI век», рассказал порталу Novostroy-M.ru о влиянии обновленного 214-ФЗ на работу застройщиков, затоваривании на рынке новостроек Подмосковья и способах борьбы с этим, а также перспективах 2017 года – к чему стоит готовиться покупателям.

С 1 января вступают в силу поправки к 214-ФЗ. Как у вас идет подготовка к новым правилам игры?

Текущая ситуация обязывает застройщиков действовать по принципу «всегда готов». Только за 2016 год принято более 60 поправок и законопроектов, касающихся строительной сферы, так что новые правила игры появляются постоянно. Что касается 214-ФЗ, то далеко не все новые правила потребуют от нас каких-либо изменений. Например, размер уставного капитала компании уже соответствует требованиям новой редакции закона. В целом же мы намерены соблюдать все новые требования законодательства РФ, в том числе последние поправки в 214-ФЗ.

Что в новом законе кажется вам верным, а с чем вы бы поспорили?

Мы приветствуем новые условия информационной открытости застройщиков, так как это будет способствовать большей прозрачности рынка. Новый закон их расписывает достаточно подробно: это обязанность публиковать на сайте документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок, и разрешения на ввод в эксплуатацию ранее введенных объектов. Документ также уточняет, что права на доменное имя сайта должны принадлежать компании-застройщику. Большинство добросовестных девелоперов и сейчас соблюдает эти требования, они направлены против мошеннических схем компаний-однодневок.  

Также выглядит интересной идея создания Компенсационного фонда, но при условии, что будет отменено страхование ответственности застройщиков. Если два этих института будут применяться одновременно, то они будут фактически дублировать друг друга, и, как следствие, избыточно увеличивать себестоимость строительных проектов.

Новая версия 214-ФЗ несет некоторым девелоперам дополнительные риски остановки продаж. Например, продажи квартир могут быть блокированы против воли застройщика в случае крупной налоговой недоимки (размер которой не менее 25% от активов застройщика), а также в случае внесения застройщика в реестры недобросовестных поставщиков и участников аукционов, ведение которых осуществляет ФАС РФ. Ни в одной из других отраслей экономики, кроме жилищного строительства, нет подобных дискриминационных юридических ограничений. Дело в том, что как в случае нарушения налогового законодательства, так и недобросовестного участия в публичных торгах, предприниматель и так несет ответственность перед законом – необходимости ее усиливать нет. С точки зрения деловой логики эти ситуации никак не связаны с привлечением долевых инвестиций в жилищное строительство от граждан и защитой их прав. Поэтому с целесообразностью этих юридических новелл можно поспорить.

Многие застройщики обеспокоены введением эскроу-счетов. Однако пока что данная схема не является обязательной, зато предполагает налоговые послабления. На ваш взгляд, компании пойдут на это ради налоговых льгот?

Эскроу-cчета применяются в случае использования застройщиками целевых кредитов банков. В случае, если застройщик не использует кредитные ресурсы для строительства, то и применять эскроу-счета не требуется. Плюс эскроу-счетов для застройщиков, пожалуй, только в том, что средства целевых кредитов, которые будут получать от банков застройщики, не облагаются налогом на прибыль, а долевые инвестиции покупателей в этом случае не признаются налогооблагаемым доходом застройщика по налогу на прибыль, так как аккумулируются не на счете застройщика, а на специальных эскроу-счетах в банке. В то же время, когда застройщик получает от инвесторов долевые инвестиции, то он обязан исчислить и оплачивать налог на прибыль в конкретном налоговом периоде, так как такие доходы подпадают под налоговую базу.

Сейчас немало жилых комплексов получают проектное финансирование банков, то есть фактически компании берут кредит на стройку. Чего тогда они боятся, если и сейчас обращаются в банки за деньгами?

Проектное финансирование предполагает, что застройщик пользуется деньгами банка, на эскроу-счета поступают деньги дольщиков и, по сути, банк берет на себя функции оперативного управления и контроля – становится посредником между продавцом и покупателем. Передавать столь обширные полномочия финансовым организациям готовы далеко не все девелоперы. Что касается позиции «Сити-XXI век», мы относимся к данному нововведению достаточно спокойно, так как кредитная нагрузка у компании на данный момент отсутствует.

По вашим оценкам, все компании смогут приспособиться к новым условиям работы? Стоит ли ожидать банкротств или укрупнения бизнеса?

Укрупнение рынка неизбежно. Собственно, власти не скрывают, что 214-ФЗ и другие законодательные изменения, в том числе региональные, прямо или косвенно направлены на то, чтобы выжили сильнейшие – добросовестные, социально ответственные, устойчивые в финансовом плане. Те, кто сможет, как минимум, не создавать государству проблем с обманутыми дольщиками. Как максимум – брать на себя дополнительные обязательства по инженерным сетям, инфраструктуре, социальному развитию районов и микрорайонов. По прогнозам Москомстройинвеста, только новые требования к уставному капиталу по 214-ФЗ заставят уйти с рынка 15% застройщиков. Если принять во внимание также другие требования документа, цифра будет гораздо выше. Но формула «крупный застройщик – качественный объект» не всегда работает. Можно вспомнить много обратных примеров.

Отразится ли обновление закона на ценах? Что может в большей степени повлиять на стоимость квартир?

Любые законодательные изменения, которые предполагают новые требования и обременения для застройщика, неизбежно ведут к увеличению себестоимости проектов, а значит, и к возможному росту цен на конечный продукт. Сейчас его сдерживает избыток предложения и сильная конкуренция между застройщиками. Однако в текущей экономической ситуации, с учетом растущих цен на строительные материалы, делать это без ущерба для качества проектов невозможно.

Как в вашей компании относятся к поправкам к РНГП по первым нежилым этажам, которые будут введены с нового года?

Мы поддерживаем главную цель этих изменений – обеспечить жителей социальной инфраструктурой. Однако не во всем согласны с механизмом. Как участник правления Ассоциации застройщиков Московской области мы неоднократно обсуждали этот вопрос в рабочих группах. И рады, что в правительстве нашли возможным учесть мнение застройщиков. На данный момент рассматривается редакция документа, который обязывает застройщиков отводить под нежилые помещения определенный процент, пока речь идет о 6%. При этом идеальным решением для нас все же стал бы индивидуальный подход к каждому проекту. На наш взгляд, при определении функционала помещений в зданиях лучше отталкиваться не от каких-то общих норм, а от локации проекта, потребностей клиентов и концептуальных решений, генерируемых застройщиками совместно с проектировщиками. Нам нужно учиться больше доверять рынку в этих вопросах.  

В целом, как вы считаете, насколько законодательные изменения соответствуют текущей ситуации на рынке недвижимости?

Темп законодательных изменений в течение последних 5 лет настолько быстрый, что застройщики просто не имеют ни времени, ни возможностей к ним адаптироваться. 60 поправок и законопроектов за год – это много. Такие «периоды турбулентности» не способствуют стабильному развитию отрасли. Поэтому, на наш взгляд, стоит ввести мораторий на законодательные изменения в строительной сфере – от трех до пяти лет.

Еще одним потрясением в 2017 году может стать отмена ипотеки с господдержкой. Ожидаете ли вы отток покупателей в связи с этим?

Снижение покупательской активности возможно, однако сильного проседания спроса не будет, ведь благодаря текущей ключевой ставке 10% банки могут предложить кредиты по ставке 12-13% годовых, что сравнимо со ставками по ипотеке с гоподдержкой. Однако для значительного стимулирования спроса все же необходима программа альтернативная субсидированию ставок, а также снижение ключевой ставки и последующее снижение ставок по ипотечным кредитам.

Альтернатива, которая необходима, – создание других государственных программ и мер поддержки рынка жилья, инициатива которых может исходить от АИЖК либо от Минстроя. Застройщики также могут предложить свои финансовые инструменты, например, выгодные программы рассрочки, что многие на рынке уже и делают. Будем надеяться, что государство окажет поддержку отрасли – продлит те или иные формы субсидирования и господдержки либо обеспечит дальнейшее снижение ключевой ставки ЦБ РФ.

Аналитики одного из риэлтерских агентств подсчитали, что в Москве сейчас наблюдается затоваривание на рынке новостроек. А как, на ваш взгляд, с этим обстоят дела в Подмосковье?

Затоваривание рынка новостроек сейчас наблюдается и в области. Это связано как со снижением спроса, так и с обострившейся в этом году конкуренцией со стороны Москвы. Потому что цена за квадратный метр в жилых комплексах комфорт-класса в 5-10 км от Москвы сейчас сравнима с ценой жилья среднего качества в Москве. Однако покупатели, которые нацелены на качественный комплексный продукт – монолитное домостроение, транспортную доступность, инфраструктуру, хорошую экологию – по-прежнему выбирают Подмосковье.

Как застройщики проектов в Подмосковье могут удерживать спрос?  Вы что-то делаете для этого?

Удерживать спрос можно только оптимальным соотношением цены и качества. Также на стороне области – активное развитие метрополитена, дорожной сети, новые развязки. Некоторые подмосковные города сейчас обладают лучшей транспортной доступностью, чем многие столичные районы. Например, наш жилой комплекс «Самоцветы» в Люберцах находится всего в 7 минутах ходьбы от метро «Жулебино» – для многих наших покупателей этот фактор оказался решающим. Еще нужно учитывать то, что московские объекты по приятным для покупателя ценам расположены точечно – в районах, которые не всегда удобны (а порой и просто не нравятся) потенциальному покупателю. К примеру, если семья всю жизнь прожила в южном округе, то новую квартиру большей площади, квартиру родителям или детям она будет присматривать там же, либо в той части Подмосковья, которая прилегает к данному району. Наши объекты в Видном часто выбирают коренные москвичи, для которых родная – нижняя часть зеленой ветки метро.

Ваши ожидания – каким будет предстоящий год для покупателей, для девелоперов?

Предстоящий год, скорее всего, будет не менее сложным, чем 2016-й. Обилие законодательных изменений, окончание ипотеки с господдержкой и затоваривание рынка, о которых мы говорили выше, не предполагает другого сценария. Однако и для оптимизма поводы есть: спрос постепенно восстанавливается, стандартные ставки по ипотеке снижаются, на рынок продолжают выходить новые интересные проекты. Если государство остановит марафон юридических изменений и предложит девелоперам вместо этого поддержку, есть все шансы, что 2017-й пройдет со знаком «плюс». У нас хороших новостей точно станет больше: в следующем году «Сити-XXI век» стартует с проектами новых миниполисов в Подмосковье. 

Читайте также: 

Ипотека без первоначального взноса на рынке первичного жилья Московского региона