30 января 2015

Блиц-опрос: ставка снижена - что будет с ипотекой и ценами на новостройки

Центробанк России принял решение понизить ключевую ставку с 17% до 15%. Несмотря на то, что снижение небольшое, его давно ждали. Novostroy-M.ru спросил экспертов рынка недвижимости, как это событие отразится на рынке новостроек Московского региона, ждать ли покупателям изменения цен и ставок по ипотеке.

Роман Строилов, руководитель отдела ипотеки и специальных программ TEKTA GROUP

То, что все банки будут снижать ставки по ипотечным кредитам, очевидно. Будет странно, если в нынешней непростой экономической ситуации кредитные организации не пойдут на уступки населению. Тем более самим банкам снизить ставки в пределах допустимого будет выгодно. Ведь рынок ипотеки после  скачка курса валют и повышения ключевой ставки находился в цейтноте. Теперь ЦБ дает не просто сигнал, а конкретный инструмент, который банки смогут использовать для привлечения «ипотечников». Желающих взять кредит под 15-16%, а то и ниже, будет куда больше, чем под 18-23%.

И потом, к деятельности кредитных организаций сейчас приковано слишком пристальное внимание со стороны властей и самого Президента страны. Огромные финансовые ресурсы выделяются на поддержку банков. Так что и отдачи от них будут ждать соответствующей. В данной ситуации понижение ключевой ставки ЦБ стоит расценивать как прямое указание на изменение ставки для населения. Можно предположить, что единственным, кого это не коснется, будет «Сбербанк», поскольку уже сейчас он предлагает самые выгодные на рынке условия – 14,5% годовых. Остальные банки, без сомнения, пересмотрят свою кредитную политику. 

Кристина Шульгина, руководитель департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость»

Тему о том, что понижение ключевой ставки – это первейшей шаг, необходимый не только ипотечному миру, но и стране в целом, обсуждали в СМИ на протяжении последних полутора месяцев постоянно. Изменение ставки (от 16 декабря 2014 г.) привело к плачевным результатам во многих сферах - пострадали банки, девелоперы, все организации, которым для поддержания бизнес-процессов открывались кредитные линии, пострадали рядовые граждане. Длинную цепную реакцию можно описывать долго.

Понижение на 2% - это надежда на то, что мы все-таки встанем на путь к понижению ключевой ставки хотя бы до уровня ноября 2014 года (9,5%). Предполагаем, что при текущей ключевой ставке банки смогут понизить ипотечную до уровня 15,5-18,5% (без учета предложений основных наших партнеров «ВТБ24» и «Сбербанка»). 

Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки»

Безусловно, это положительная новость, как для застройщиков, так и для покупателей недвижимости. Прежде всего, это касается тех застройщиков, которые ведут строительство на кредитные деньги - для них понижение ключевой ставки означает, что заемные средства они смогут получить под меньший процент. Следовательно, это поможет застройщикам не повышать стоимость жилья. Такой шаг Центробанка – это шанс для рынка недвижимости удержать цены на прежнем уровне. К тому же, если застройщики будут иметь доступ к деньгам, то снизится риск недостроя или срывов сроков строительства.

После изменения ключевой ставки банки должны будут пересмотреть ставки по ипотеке. Мы ожидаем снижения ипотечных ставок не более чем на 1-2%. Но в любом случае, покупатели, которые уже отказались от мысли о приобретении недвижимости, могут вновь заинтересоваться покупкой жилья, особенно если им нужны заемные средства.

Третьякова Дарья, руководитель департамента маркетинга и рекламы компании «Азбука Жилья»

После снижения Центральным Банком ключевой ставки, которое стало неожиданным для большинства, другие банки процентные ставки по кредитам со временем так же понизят. Правда, многие аналитики ожидали пересмотра денежно-кредитной политики не ранее лета. И надо отметить, что сейчас эта новость несколько оживит рынок жилья.

При этом в сложившейся ситуации другие банки не будут спешить с понижением, и если и начнут снижать ставки, то спустя месяц и больше. Действия будут неторопливыми. Все-таки рынок сейчас очень непредсказуем, ошибки слишком дорого стоят.

Снижение ставок банками, конечно, должно подстегнуть покупательский спрос на ипотеку, но, в целом, эти 2% не столь значительны, так что и изменение спроса на ипотеку тоже будет небольшим. А с учетом ожидаемой тенденции к общему снижению покупательской активности, количество сделок с использованием ипотеки все равно будет сокращаться.

Дмитрий Халин, управляющий партнер IntermarkSavills

Снижение ставки существенно усилит давление на рубль. Многие продавцы элитных квартир только начали корректировать валютные цены в сторону понижения, переходить из долларового ценообразования в рубли. В элитном сегменте это соотношение сегодня где-то 40% (руб.) на 60% (долл.). Сейчас этот процесс несколько приостановится. Т.е. продавцам и покупателям снова станет сложнее договариваться по цене. Сделок станет меньше.

Что касается элитных новостроек, то многие застройщики уже повысили рублевые цены на 5-15% по отношению к концу 2014 года. Рост курса доллара будет побуждать их к дальнейшему повышению, т.к. достойной замены импортным строительным и отделочным материалам, инженерным системам просто-напросто нет. Вместе с тем, покупатели, хранящие сбережения в валюте (а таких большинство), в текущем моменте получат дополнительные возможности по покупке строящегося жилья.

Это может несколько оживить рынок. Действительно, уже при курсе 75-80 руб./долл. долларовая стоимость жилья в новостройках бизнес-класса упадет до 3,5-4 тыс. долл. США/кв. м., премиального – до 5-6 тыс. долл. США. Многие из ныне работающих риэлторов даже не помнят таких цен. Актуальными они были более 10 лет назад - в 2003-2004 гг.

Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп»

Снижение Банком России ключевой ставки обозначило тренд – значит, постепенно будут улучшаться условия кредитования для коммерческих банков. Однако резкого снижения ставок ожидать не стоит, у лидеров рынка – «Сбербанка» и «ВТБ24» – они и так были ниже ключевой ставки. Остальные банки, возможно, скорректируют свои условия, но на ситуацию сейчас это сильного влияния не окажет. Сам факт снижения ключевой ставки всего на 2% не сможет кардинально изменить ситуацию в лучшую сторону и вернуть ипотечный спрос.

Даже если банки снизят сейчас ставки с 35% до 20-25%, это все равно будет являться для населения заградительным уровнем. Кроме того, спрос на рынке недвижимости сейчас исчерпан сделками прошлого года. Таким образом, логично предположить, что потенциальные покупатели сейчас предпочтут подождать дальнейшего развития событий, то есть еще большего снижения ставок.

Резкое повышение ключевой ставки носило характер «шоковой терапии». Правительство говорило, что повышенная ставка - экстренная мера и не долговременная. Если основная задача - снизить спекуляции на рынке валют, то как только ситуация с рублем стабилизируется, логично было предположить, что ключевую ставку снизят. По мере достижения эффекта - снижения спекулятивных действий, снижения инфляции - значение ставки будет корректироваться в обратную сторону и дальше.

Изменение ключевой ставки никак не повлияет на цены на рынке недвижимости. Во всяком случае, не будет следующего повышения ставок по ипотеке. И это уже хорошие новости.

Павел Тимошенко, руководитель Ипотечного центра ФСК «Лидер»

«Сегодняшнее решение ЦБ РФ о понижении ключевой ставки с 17% до 15% было таким же неожиданным, как и недавнее ее повышение. В свою очередь, эта мера увеличит стоимость валюты относительно рубля, но на рынке недвижимости рост курса валют отражается меньше, нежели колебания ставок по ипотеке и при кредитовании бизнеса, который сейчас страдает больше всего. Процент по кредиту в последнем случае доходит до 25-30 % из-за чего многие компании не выдерживают и разоряются, это влечет за собой в конечном итоге увеличение безработицы.

Однако не стоит надеяться, что, например, «Сбербанк» снизит свои ставки по ипотеке. Так как в данный момент, по одной из программ для клиентов от застройщиков, у «Сбербанка» действует ставка 14,5%, что даже меньше нынешней ключевой ставки. По остальным программам ставки держатся на уровне 15,5%, что тоже вполне приемлемо. Клиенты относятся к таким ставкам достаточно лояльно, поэтому здесь у «Сбербанка» нет конкурентов, и понижение необязательно.

Банки второго эшелона, у которых проценты по ипотечным кредитам начинаются от 18% и выше, смогут также снизить ставки. В целом же такое решение ЦБ РФ скажется на рынке недвижимости позитивно, и ипотека станет доступнее. А главное, очень важен тот факт, что ЦБ РФ услышал представителей бизнеса, банков и правительства и пошел навстречу».

Ольга Гусева, коммерческий директор ГК «МИГ – Недвижимость»

Ставки не смогут быть отыграны так быстро, поэтому снижение ставки по ипотеке мы увидим не ранее, чем через 2 недели-месяц. Хотя, может быть, банки и заявят раньше, но по факту первые предложения по ипотеке с новыми ставками произойдут не сразу, поскольку многие банки выдавали ипотеку в декабре под ставки 13-14% годовых, при том, что их заимствование уже происходило под 17%.

Думаю, основной эффект можно будет почувствовать не ранее марта. Но это не означает, что рост будет большим, ставка 15% тоже большая, и потому не многие банки будут готовы работать по таким ставкам. Поэтому пока ставка не снизится хотя бы до 12%, явного движения по ипотеке и корпоративному кредитованию не произойдет.

Алексей Новиков, руководитель Ипотечного центра Est-a-Tet

Ощутимого для увеличения спроса на ипотеку снижения процентных ставок после фиксирования ставки ЦБ на уровне 15%, вероятнее всего, не последует. И до повышения ключевой ставки до 17% и после основной спрос был сосредоточен на ипотечных программах от крупнейших госбанков, которые задают вектор развития рынка, – «Сбербанк», «ВТБ24» и «Банк Москвы». Сейчас ставки в этих банках колеблются от 14,5 до 15,5%, т.е. уже на грани заново установленной ставки в размере 15%, поэтому особого «разбега» для снижения ставок у госбанков нет.

Коммерческие банки, ставка которых начинается от 18%, возможно, снизят ставки на 1-2%, однако с учетом того, что на них приходится небольшое количество сделок, в целом на ситуацию на ипотечном рынке это не повлияет. Практически все ипотечные программы все равно останутся за психологически комфортной границей ставки в размере 15%. Таким образом, снижение объема ипотечных сделок, скорее всего, продолжится, несмотря на снижение ставки.

Александр Ручьев, президент ГК «Мортон»

Снижение ставки на 2 процентных пункта – это крайне позитивный и необходимый сегодня сигнал к тому, что у нас есть возможность выхода из сложившейся ситуации. Еще это позволит вернуть доверие к экономике со стороны российского бизнеса. Если ставка и далее будет снижаться, то бизнес готов вытолкнуть российскую экономику вверх. Для этого у нас есть все ресурсы и желание.

Что касается строительного сектора, то снизятся ставки по кредитам для застройщиков и ипотечные ставки. А это поддержка и спроса, и предложения. Если сегодня крупные банки выдают крупным компаниям под 20% годовых, то теперь можно ожидать ставку 18%. В идеале девелоперам хотелось бы видеть возвращение ставки к тому уровню, с которого она взлетела в декабре.

Артем Котловский, руководитель направления по развитию жилищного кредитования ГК «Пионер»

Снижение ключевой ставки ЦБ оказывает воздействие на уровень процентных ставок розничных кредиторов. На сегодняшний день процентная ставка «Сбербанка» не превышает ключевую ставку ЦБ и составляет 14,5%. В этом году ряд банков повысили свои процентные ставки, отреагировав на повышение ключевой ставки Центральным Банком от 16 декабря 2014 г. Сомневаюсь в том, что в I квартале 2015 года условия по кредитованию физических лиц будут пересматриваться. Скорее всего, нет.

Рост ключевой процентной ставки также отражается на удорожании проектного финансирования для застройщиков. Соответственно цены на квартиры в новостройках не снизятся в том случае, если застройщик не будет испытывать дефицита финансирования своего проекта. Столичные девелоперы, имеющие опыт реализации и положительную историю, вряд ли будут испытывать трудности со спросом на свои объекты.

На строящиеся проекты с развитой инфраструктурой, расположенные недалеко от метро, спрос сохранится. В том числе среди покупателей, которые планируют приобретать квартиры через ипотеку.  

Михаил Куликов, коммерческий директор компании B2B-Development
 

После того, как ЦБ 15 декабря 2014 года поднял ключевую ставку с 10,5% до 17%, банки, естественно, отреагировали на это ростом ставок по ипотеке. Однако при росте ключевой ставки на 6,5% рост ставок по ипотеке среди ключевых игроков произошел на 2-3%.

Не думаю, что сейчас снижение ключевой ставки всего на 2% приведет к снижению ставок по ипотеке. По крайней мере, в ближайшие 1-2 месяца никаких серьезных изменений в сфере ипотечного кредитования, на мой взгляд, не произойдет. Цены на жилье также не отреагируют на это событие, так как они в первую очередь регулируются балансом спроса и предложения.

 

 

Другие материалы с тегом "B2B-Development"
Другие материалы с тегом "Est-a-tet"
ЖК «Позитив» в Новой Москве: недорогие квартиры с минимумом инфраструктуры

Всего в 3-х км от МКАД компания Capital Group возводит жилой комплекс «Позитив». Технология строительства панельная, дома строят из современных панелей производства «ГВСУ «Центр». Продажи стартовали...

23 ноября
ЖК «Новокрасково»: квартиры с видом на воду, доехать до которых будет сложно

Новым заданием для Тайного покупателя от редакции Novostroy-M.ru стал ЖК «Новокрасково». Это масштабный проект, который компания «Тройка РЭД» возводит в поселке Красково. Жилой комплекс заинтересует тех, кто...

15 ноября
ЖК «Люберцы 2017»: квартиры на любой вкус, но инфраструктура сильно запаздывает

Новым заданием от редакции Novostroy-M.ru для Тайного покупателя стало «приобретение» квартиры в ЖК «Люберцы 2017», который компания «Самолёт Девелопмент» строит возле Люберец. Наш агент уже...

01 ноября