14 июня 2013

Покупка апартаментов в Москве: какие перспективы у этого формата недвижимости?

Представители ведущих компаний недвижимости обсудили вопросы, связанные с апартаментами: в чем их преимущества и недостатки для покупателей и застройщиков, могут ли апартаменты полностью заменить квартиры в Москве, появится ли в будущем возможность перевести апартаменты из статуса «гостиничной недвижимости» в категорию жилья? Обсуждение прошло в рамках «Урбанистических дебатов» – первого мероприятия в преддверие премии Urban Awards 2013, информационным партнером которой является  Novostroy-M. Мы публикуем выдержки из этой беседы.

В дебатах приняли участие:

  • коммерческий директор Capital Group Алексей Белоусов;
  • директор по продажам KR Properties Александр Подусков;
  • директор по продажам MR Group Дмитрий Цветков;
  • директор департамента рекламы и маркетинга ГК «ГРАС» Петр Кирилловский;
  • руководитель отдела аналитики и проектного консалтинга компании Est-a-Tet Денис Бобков.

 

Дмитрий Цветков, MR Group; Петр Кирилловский, ГК «ГРАС»; Денис Бобков, Est-a-TetДмитрий Цветков, MR Group; Петр Кирилловский, ГК «ГРАС»; Денис Бобков, Est-a-Tet

 

Директор по продажам KR Properties Александр Подусков

Основная угроза развитию города со стороны апартаментов эконом-класса – в том, что апартаменты станут подменой жилья. Апартаменты — это все-таки помещение для временного нахождения, и люди, которые там покупают, должны четко понимать, что социальной инфраструктуры на них не запланировано, они становятся дополнительной нагрузкой для инфраструктуры района. Если смотреть вдаль, то отсутствие социальной инфраструктуры означает будущее гетто в этом районе.

Александр Подусков, KR Properties

Александр Подусков, KR Properties

На наш взгляд, оптимальный вариант для центра Москвы — переоборудование старых зданий, которые сейчас используются под офисные центры (как правило, это бывшие промышленные помещения). И лучшее с точки зрения градостроительства — это переоборудовать их в апартаменты. Люди не приезжают сюда в пробках, а наоборот: когда офисные сотрудники уже уезжают из центра, то приезжают жители апартаментов.

При этом загрузка таких апартаментов составляет 30-50% при 100-процентной реализации проекта. Остальные живут кто за городом, кто за границей, кто по бизнесу летает. Для покупателей такой формат означает свободные парковочные места вечером, отсутствие часа пик. Для города - отсутствие миграции спальных районов в центр. А вместо апартаментов на окраине лучше строить офисы, это будет более полезно.

Директор по продажам MR Group Дмитрий Цветков

На самом деле сейчас, при нынешнем развитии рынка, нельзя говорить о полном отсутствии инфраструктуры. Дело в том, что, если ты не делаешь нормальной инфраструктуры для людей, ты сам губишь свой проект. MR Group никто не заставляет, но мы строим детские центры и сады, в офисной части есть рабочие места, магазины, рестораны, фитнес.

В рамках МФК проектируется не только машино-места и магазины, но и рабочие места. Таким образом многие жители апартаментов могут ходить на работу в офисный центр, снижая нагрузку на транспортную сеть города.

Камнем преткновения часто становится невозможность постоянной регистрации по месту жительства. Но в гостиничных апартаментах возможна временная регистрация до пяти лет, и я не вижу проблемы раз в пять лет обратиться в управляющую компанию за продлением этой регистрации.

Руководитель отдела аналитики и проектного консалтинга компании Est-a-Tet Денис Бобков

Не секрет, что в последние два года объемы строительства резко сократились, и если бы не апартаменты эконом-класса, то сейчас был бы жуткий дефицит на рынке именно в этом сегменте, цены бы росли, и квартиры в новостройках Москвы стали бы недоступны для многих покупателей. Поэтому само появление этого формата является хорошим знаком. А то, что девелоперы, строящие апартаменты, продумывают всю инфраструктуру, понимая, что они не обязаны этого делать, но делают для привлечения покупателя, – положительный тренд.

Алексей Белоусов, Capital Group
Алексей Белоусов, Capital Group

Директор департамента рекламы и маркетинга ГК «ГРАС» Петр Кирилловский

Если следовать логике Александра Подускова, то любой жилой объект ухудшает транспортную ситуацию в городе, особенно если он находится в центре. Но такая логика неверна, нужно оценивать маркетинговую привлекательность объекта и то, как на него реагирует рынок.

Мы имеем уже полуторагодовой опыт продаж апартаментов комфорт-класса и достаточно хорошо понимаем их аудиторию. Я бы не назвал ее «эконом». Это все-таки люди, которые не покупают панель в Москве и не покупают в Подмосковье. Это люди достаточно состоятельные. По нашему опыту, 80% из них живут в том же районе, то есть у них уже есть  жилье неподалеку. Таким образом, апартаменты нисколько не перегружают инфраструктуру, а скорее улучшают жилищные условия людей, которые уже имеют там недвижимость.

А люди получают возможность купить жилье за меньшие деньги в своем любимом районе.

Коммерческий директор Capital Group Алексей Белоусов

В моем понимании апартаменты – это та недвижимость, о которой в справке БТИ написано:  «нежилая», «гостиничная». Сюда не попадают никакие варианты, условно говоря, офисные или лофты – это отдельная история. Несоответствие между тем, что, с одной стороны, это нежилое помещение, а с другой – предназначенное для жилья, хотя бы для временного, тянет за собой ряд социальных проблем. Расскажу на примере первых комплексов апартаментов, которые реализовывались в Москве. Это были: «Остров фантазии» в Крылатском, «Город яхт» и  панельный дом на Ярославке от ПИК. Итак, проект реализован, продан, основная проблема в том, что из-за неопределенности статуса кто-то купил эти площади для временного проживания, а кто-то – как нежилое помещение. Условно говоря, одни люди здесь жили, а другие использовали соседние апартаменты как офис.
Я боюсь, что в эконом-классе бороться с такими последствиями неопределенного статуса крайне тяжело.

Мы столкнулись с такой проблемой в «Сити», хотя, начиная продажи, мы подчеркивали, что это помещения для проживания, хоть и временного. На сегодняшний день активно судимся с владельцами, использовавшими апартаменты как офисы, и последний суд выиграли. И в «Сити» на прошлой неделе мы закрыли последний офис.

Но, подчеркну, эта проблема должна решаться как минимум на городском уровне.

Директор департамента рекламы и маркетинга ГК «ГРАС» Петр Кирилловский

Действительно, некоторая неопределенность в этом формате мешает и нам, и городу, и покупателям. Недавно главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов сказал, что об этом формате уже задумались и будут рассматривать возможность придания ему какой-то легитимности.

Мы знаем, что перевести апартаменты в жилой формат гипотетически возможно, и есть такие примеры на рынке. И именно поэтому мы проектируем апартаменты в том числе с соблюдением, например, норм инсоляции — чтобы у покупателя была опция в будущем, если появится такая возможность, перевести перевести эту недвижимость из разряда апартаментов в статус жилой квартиры.

Другие материалы с тегом "жилье комфорт-класса"
Другие материалы с тегом "жилье эконом-класса"
ЖК «Позитив» в Новой Москве: недорогие квартиры с минимумом инфраструктуры

Всего в 3-х км от МКАД компания Capital Group возводит жилой комплекс «Позитив». Технология строительства панельная, дома строят из современных панелей производства «ГВСУ «Центр». Продажи стартовали...

23 ноября
ЖК «Новокрасково»: квартиры с видом на воду, доехать до которых будет сложно

Новым заданием для Тайного покупателя от редакции Novostroy-M.ru стал ЖК «Новокрасково». Это масштабный проект, который компания «Тройка РЭД» возводит в поселке Красково. Жилой комплекс заинтересует тех, кто...

15 ноября
ЖК «Люберцы 2017»: квартиры на любой вкус, но инфраструктура сильно запаздывает

Новым заданием от редакции Novostroy-M.ru для Тайного покупателя стало «приобретение» квартиры в ЖК «Люберцы 2017», который компания «Самолёт Девелопмент» строит возле Люберец. Наш агент уже...

01 ноября