Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой», рассказала порталу Novostroy-M.ru о преимуществах приобретения квартиры в новостройке через электронные торги и рисках, связанных с такой покупкой.
Каким образом электронные торги вообще проникли на рынок первичного жилья? Кто и когда начал использовать эту схему реализации квартир?
Продажа жилой недвижимости с традиционных торгов осуществляется довольно давно. Правда, раньше под этим подразумевалась, как правило, реализация залогового имущества, например, когда по решению суда на классическом аукционе с молотка продается недвижимость должников. Соответственно, это либо вторичное жилье, у которого уже был один или несколько владельцев, либо квартиры, находящиеся в залоге у банка, чей заемщик оказался не в состоянии выплачивать кредит.
На электронных же торгах можно купить квартиры юридически абсолютно чистые, без истории. Поскольку торги организованы на государственной площадке «Росэлторг», там реализуется имущество Правительства Москвы, то есть находящееся в собственности города.
Расскажите кратко о механизме? Каким образом осуществляется продажа квартир при помощи электронных торгов?
На данный момент с помощью электронного аукциона на «Росэлторге» продаются квартиры в ЖК «Некрасовка», ЖК «На Базовской» и ЖК «Солнцево». Все дома введены в эксплуатацию, все квартиры переданы в собственность Казенного предприятия «Управление гражданского строительства».
Стоит отметить, что, поскольку возведением объектов занимался государственный застройщик, дома были построены без привлечения средств дольщиков. Затем, после ввода корпусов в эксплуатацию, готовые квартиры были переданы в собственность застройщика, после чего были открыты продажи.
Для проведения торгов формируются пулы квартир и выставляются на открытый аукцион. В месяц проводится 2-3 аукциона по каждому объекту.
Чтобы принять участие в торгах, покупателю нужно оформить электронную цифровую подпись, а также оплатить обеспечительный взнос в размере 100 тыс. рублей на реквизиты КП «УГС». Затем проводятся непосредственно сами торги, победитель которых получает право заключения договора купли-продажи. Вот, собственно, и все.
Законодательно как-то этот процесс регламентирован?
Безусловно. Все происходит в рамках 94-ФЗ, согласно которому муниципальное имущество должно продаваться только с публичных торгов на официальной площадке – «Росэлторг».
Как обеспечивается безопасность сделки? К каким рискам нужно быть готовым покупателю?
Безопасность сделки стопроцентная. Если покупатель проигрывает в торгах – свой обеспечительный взнос он получает обратно. Риск только в случае, если покупатель делает несколько взносов, чтобы повысить свой шанс победить в аукционе, а впоследствии покупает только одну квартиру – когда, например, стал победителем в трех торгах. Тогда он потеряет 2 обеспечительных взноса из трех. Также взнос не возвращается, если победитель не оплатил всю стоимость покупки, не явился на заключение договора купли-продажи. Но эти риски покупателю известны заранее, и он вправе сам принимать решение.
Если сравнивать с традиционными схемами покупки квартиры, каковы преимущества и недостатки электронных торгов?
Абсолютная прозрачность сделки, юридическая чистота – неоспоримое преимущество покупки квартиры на электронном аукционе. Кроме того, есть возможность купить квартиру по стартовой цене, став единственным претендентом на лот, и это тоже плюс. И, конечно, покупатели квартир в ЖК «Некрасовка», «На Базовской» и в «Солнцево» уже оценили то, что заселиться в приобретенное жилье можно практически сразу – так как квартиры продаются с полной чистовой отделкой, достаточно лишь завезти мебель и предметы интерьера.
По сравнению с традиционной сделкой купли-продажи, покупка на торгах кажется несколько затянутой (нужно оформить цифровую подпись, ждать проведения аукциона и так далее). Но плюсы, на мой взгляд, перевешивают возможные минусы. Юридически вы покупаете вторичное жилье – но без всяких рисков.
Можно ли купить таким образом квартиру в ипотеку? Как это сделать?
Да, например, ЖК «Некрасовка» аккредитован «Сбербанком» и Банком «Возрождение». Есть нюансы: получить одобрение банка нужно до подачи заявки на участие в торгах. И лучше всего получить одобрение на сумму, превышающую стартовую цену квартиры на 5-10%, так как в ходе торгов цена может расти (шаг аукциона – 10 тыс. руб. в час). Поэтому рассчитывать нужно «с запасом». А поскольку на оплату покупки отводится 10 дней, то участвовать в аукционе нужно уже заранее, зная, что кредит вы получите (есть письменное одобрение банка).
Почему застройщиков должна заинтересовать такая схема покупки?
Электронные торги сегодня используются только для реализации имущества, находящегося в собственности города. Эта схема действительно не слишком интересует коммерческих застройщиков: для продажи строящихся объектов используется 214-ФЗ (договоры долевого участия и уступки права). После ввода в эксплуатацию застройщики продают квартиры всем желающим по типовому ДКП (договоры купли-продажи). Существующие схемы давно отработаны и доказали свою эффективность, просто они не могут использоваться для реализации квартир, которые переданы в собственность муниципалитета.
По вашим оценкам, в каких сегментах жилья электронные торги будут иметь успех?
В первую очередь, это жилье массового спроса. В элитном сегменте, например, срок экспозиции квартир обычно слишком велик, чтобы продавать их с торгов – есть риск, что аукцион не состоится, и его придется отменять и переносить.
Дата публикации 22 апреля 2015
