26 июля 2013

«Локация в первую очередь определяет, какой жилой комплекс будет построен»

Как создается проект новостройки? Кто именно придумывает концепцию нового жилого комплекса и решает, какая инфраструктура появится в проекте? Об основных шагах на пути от идеи к реализации проекта рассказал Novostroy-M директор по маркетингу Urban Group Леонард Блинов.

Леонард Блинов, директор по маркетингу Urban GroupПравда ли, что из-за дефицита хороших участков под застройку в Москве и Подмосковье концепция ЖК разрабатывается под имеющийся участок, а не наоборот?

Концепция всегда разрабатывается с учетом участка. Невозможно создать концепцию, не привязываясь к участку: надо обязательно исходить из его размеров, географии, локации, геологии. Сначала придумать и расписать концепцию, а потом искать возможность ее реализовать — такое в принципе возможно разве что в панельном домостроении, где в качестве единицы застройки возводятся дома повторного применения, а в монолитном нужно четко понимать, где и на чем будет стоять, какое окружение. И тут еще, разумеется, вопрос в собственниках и в цене земельного участка. Мы строим на своих участках, которые покупаем у собственника земли, согласно нашим критериям. То есть у нас есть определенные представления о проекте, который мы хотим построить, и что это будет авторская архитектура, монолитная технология и т. д., но говорить, что мы еще до начала поиска земли целиком представляем жилой комплекс – это будет неправдой, но основные критерии, безусловно, есть. К нам поступает довольно много предложений по покупке земли, сами что-то ищем, и, как показывает практика, лишь один участок из десяти оцениваемых соответствует нашим критериям по потребительским свойствам. Но надо еще договориться и об устраивающей нас цене.

Кто именно придумывает первоначальную концепцию, ставит задачи архитекторам?

Начинается все с оценки земельного участка, с его best use, и это задача маркетинга – понять, какой продукт будет востребован именно здесь, какое жилье строить. Чаще всего сам участок диктует некоторые рамки: вводы по ограничению этажности, ограниченные начальные условия. Создавая первоначальную маркетинговую концепцию, где прописывается контур будущего продукта, примерный выход квадратных метров, маркетологи работают в параллели с архитекторами и проектировщиками, потому что архитекторы понимают, какой максимум площадей можно получить в результате застройки, ведь есть особенности рельефа, СНИПы по строительству – они дают некоторое ограничение по метражу. Дальше этот метраж мы превращаем в квартирографию, и эта квартирография уже является отправной точкой для проектировщиков.

Что учитывается при создании плана ЖК и планировок квартир, что влияет на решение о том, какая инфраструктура появится в проекте и т. д.?

Местная локация – именно она в первую очередь определяет продукт, который там будет. Это и транспортная доступность, и экологичность места и т. д. Инфраструктура рассчитывается, исходя из норм обеспечения, из имеющейся в районе застройки и планирующейся инфраструктуры локации. Если поблизости уже имеется большой торгово-развлекательный комплекс, фитнес-центр, то бессмысленно делать еще один такой же. И если проект маленький – 30-40 тысяч квадратных метров – обширная инфраструктура просто не выживет, не будет необходимого потока, ведь не стоит забывать, что помимо муниципальных учреждений (детского сада, школы и т. п.) полезная сервисная инфраструктура шаговой доступности – магазины, мастерские – являются коммерческими проектами и для своего функционирования должны быть эффективны. Состав инфраструктуры определяет количество будущих жителей. Например, в «Пятницких кварталах» поблизости нет почти никакой инфраструктуры, поэтому в этом комплексе у нас строятся и школы, и детсады, и многофункциональный комплекс, и торгово-развлекательный центр и т. д. А в ЖК «Опалиха О2», который и сам небольшой (восемь домов), и находится в городе Красногорске, такого количества единиц инфраструктуры просто и не нужно, она стала бы невостребованной. Поэтому здесь есть только самое необходимое – детский сад и супермаркет.

ЖК «Опалиха О2»

ЖК «Опалиха О2»

Насколько часто на проекты в Московском регионе привлекают зарубежных архитекторов? Проводятся ли конкурсы?

Да, привлекают. Но, как правило, для проектов бизнес-класса, для нашего сегмента доступного жилья это бывает редко, приглашают в качестве консультантов иностранные архбюро. Мы в эту сторону даже не смотрели, поэтому особенности работы с зарубежными коллегами нам не известны. Мы на протяжении всего времени работаем с мастерской Максима Атаянца, и считаем, что нам необыкновенно повезло.

Кто еще участвует в разработке проекта? Назовите, пожалуйста, основных «действующих лиц» и их роли.

Маркетологи, о работе которых я рассказал выше, финансисты, которые рассчитывают финансовую модель, проектировщики и архитекторы, служба техзаказчика, чтобы понимать, что строить, какие коммуникации необходимы и что там с подключением.

Какие документы регламентируют то, как будет выглядеть завершенный объект? Сколько времени проходит с момента «первой идеи» до утверждения финальной редакции этих документов?

Проектная документация! Именно в этом пакете однозначно прописано то, что будет построено, все это проходит государственную экспертизу, и выход из экспертизы означает легализацию всего того, что мы хотим построить. От идеи до финальной редакции, на весь цикл проектирования, разработки концепции, согласования документов уходит около полугода.

ЖК «Пятницкие кварталы»

ЖК «Пятницкие кварталы»

В чем обычно заключаются противоречия между творческой частью команды и специалистами, просчитывающими экономическую составляющую проекта?

Иногда очень красивые фасады требуют дополнительных затрат – и человеческих, и материальных. Экономично строить кубические дома. А у нас они с поворотными секциями, арками, и мы даем, может быть, меньший выход площадей, чем если бы мы строили простые формы, но, как показывает наша практика, «сложная» архитектура более привлекательна, а значит, быстрее продается. Противоречие простое: архитекторы хотят красивее, экономисты – дешевле, но вмешивается маркетинг и стороны примиряет. Потому что доказывает, что более красивый продукт успешнее продается. Выше скорость продаж, лучшая узнаваемость – большое конкурентное преимущество. Мы подвигаемся в экономике, но создаем красивый продукт.

Могут ли покупатели как-то влиять на проект жилого комплекса, своего двора, подъезда или квартиры?

Квартиру – да, во многих проектах по монолитной технологии предлагается свободная планировка, и покупатель может, согласовав свой проект в БТИ, создать индивидуально ему необходимое пространство. И даже на вообще проект потенциальный покупатель повлиять может, но только на этапе публичных слушаний, которые обязательно проходят до утверждения проекта. А когда проект утвержден и согласован – ничего уже менять нельзя, несмотря на все желания.

Другие материалы с тегом "Домус финанс"
Другие материалы с тегом "жилье бизнес-класса"
ЖК «Позитив» в Новой Москве: недорогие квартиры с минимумом инфраструктуры

Всего в 3-х км от МКАД компания Capital Group возводит жилой комплекс «Позитив». Технология строительства панельная, дома строят из современных панелей производства «ГВСУ «Центр». Продажи стартовали...

23 ноября
ЖК «Новокрасково»: квартиры с видом на воду, доехать до которых будет сложно

Новым заданием для Тайного покупателя от редакции Novostroy-M.ru стал ЖК «Новокрасково». Это масштабный проект, который компания «Тройка РЭД» возводит в поселке Красково. Жилой комплекс заинтересует тех, кто...

15 ноября
ЖК «Люберцы 2017»: квартиры на любой вкус, но инфраструктура сильно запаздывает

Новым заданием от редакции Novostroy-M.ru для Тайного покупателя стало «приобретение» квартиры в ЖК «Люберцы 2017», который компания «Самолёт Девелопмент» строит возле Люберец. Наш агент уже...

01 ноября